집합건물 오피스텔 구분소유자의 자산관리서비스 비용 지불의사에 관한 연구

Abstract

According to the announcement of the National Statistical Office in 2020, it can be seen that the number of single-person households is increasing compared to the total households. The proportion of monthly rent for single-person households is also higher than for all households. It can be seen that the demand of rental for small dwellings which can be represented by single-person households is steadily increasing. At the same time, the demand and supply of officetels as urban residential properties are also increasing. In particular the importance of supply and demand for officetels sold and supplied as a condominium building for efficient land use within a limited urban space is becoming more important. The commercial real estate property management in Korea is being managed with a high level of professionalism, with a significant number of foreign property management companies entering the market. It is subdivided into AM (Asset Management), PM (Property Management), FM (Facility Management), and LM (Leasing Management) so that systematic management is possible. However, in the case of residential properties where transactions are centered on real estate agents, the level of property management is quite insufficient. In particular, in the case of condominium buildings, most of the preceding research was focused on the common area. so there is almost no research on the personal exclusive area, which can be said to be the living space of the tenant. In various preceding researches and practices, it is true that managing the exclusive area of the condominium building gets done by a landlord or by a relatively small real estate agent as recognized as a free service. This is the difference between the case of United States and Korea. In the United States there are some professional unit management companies. In this research the empirical research was conducted on the issue that is taken for granted. A survey was conducted on landlord of officetels, which are condominium officetels in Mapo-gu, Seoul, Korea. And based on this survey, OLS analysis and Tobit analysis were conducted and compared. As a result of the analysis, it was found that the landlord was willing to pay a separate fee from the brokerage fee to manage the personal exclusive area, unlike the previous researches.|2020년 통계청 발표에 따르면 전체 가구 대비 1인 가구의 수는 증가하고 있음을 확인할 수 있다. 주택점유형태도 1인 가구의 월세 비중이 전체가구에 비해 높은 편이다. 1인 가구로 대표될 수 있는 소형 주거 임대수요는 꾸준한 증가 추세에 있다고 볼 수 있다. 이와 함께 도시형 주거 시설로서의 오피스텔의 수요와 공급 또한 늘고 있다. 특히 한정된 도시 공간 내에서 효율적인 토지의 이용을 위한 집합건물로 분양, 공급되는 오피스텔의 공급과 수요는 그 중요성이 더욱 부각 되고 있다. 우리나라의 상업용 부동산 자산관리시장은 외국계 자산관리회사들이 상당수 진출하여 전문적이고 수준 높은 관리가 이루어지고 있다. AM(Asset Management), PM(Property Management), FM(Facility Management), LM(Leasing Management)으로 세분되어 체계적인 관리도 가능하다. 하지만 개업공인중개사 중심으로 거래가 이루어지고 있는 주거용 부동산의 경우 자산관리 수준은 상당히 미흡하다고 볼 수 있다. 특히 집합건물의 경우 선행연구의 대부분이 공용부분 중심으로 수행되어, 실제 임차인의 생활공간이라고 할 수 있는 전유부분에 관한 연구는 거의 전무한 실정이다. 각종 선행연구나 실무에서 집합건물의 전유부분 관리는 임대인이 직접하거나 상대적으로 영세한 개업공인중개사의 무상서비스로 인식되고 있는게 사실이다. 미국에서 Condominium Unit Management 업무를 수행하는 전문 PM 업체가 발달하여 있는 것과 비교 시 온도 차가 느껴지는 부분이다. 본 연구에서는 이렇게 당연하게 받아들여지는 부분에 문제를 제기하고 실증연구하였다. 마포구에 있는 집합건물인 오피스텔을 임대인을 대상으로 설문 조사하여 이를 토대로 OLS 분석과 Tobit(토빗) 분석을 시행하여 비교하였다. 분석결과 기존의 선행연구와는 다르게 임대인은 전유부분 관리를 위해 중개보수와는 별도의 비용을 지급할 의사가 있는 것으로 조사되었다.