가로주택정비사업 참여 주체별 위험요인 인식에 관한 연구

Abstract

it rather considers the community characteristics and economic conditions of residents who lives in dilapidated and substandard low-rise dwellings. BHRP was introduced through the amendment of the Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments (i.e., Urban Improvement Act) in 2012, and was transferred to the Act on Special Cases Concerning Unoccupied House or Small-scale Housing Improvement (i.e., Small-scale Housing Improvement Act) in 2018. The project omits procedures for planning and preparation, such as (1) the formulation of project implantation plans, (2) designation of zones, (3) composition and approval of an association, that prescribed in the Urban Improvement Act and the special cases related to the relaxation of building regulations were established to promote the prompt project. Nearly nine years have passed since BHRP was implemented, however, as of December 31, 2020, 72 projects were designated in Seoul Metropolitan Area. That is equivalent to 0.32 projects per districts annually. Therefore, it is essential to analyze what are the risk factors in the decision-making process among the project participants as contractors and to analyze why such difference in risk perception exists. This paper reviewed various research and laws to determine BHRP risk factors and proceeded the Focus Group Interview to classify risk factors in hierarchical orders. As result, five variables were set as large category and twenty-seven variables were set as small category. Based on this classification of variables, the survey was taken to landowners, constructors, financial institutions, and architects. Questionnaires used Likert 5-point scale and fuzzy multi-criteria decision-making methods were adopted for analyzing the survey results. For large category, constructors and architects recognized the landowners as the biggest risk factor for the project, meanwhile landowners perceived constructor as biggest risk factor. Financial institution ranked the market risk in the first place. For small category, landowners placed the bankruptcy of constructors and poor-quality construction as highest risks. From constructors’ perspectives, the top three risks were the unsold properties, collection of agreements from landowners and conflicts among the association members respectively. The slump of property values and change of interest rates were great risks to financial institutions. Lastly, architects determined that the risk factors of the project were the lack of understanding of landowners and changes to the project relevant laws. From landowner’s perspective, the construction companies participating in BHRP are less well-known than those constructors who manages the large-scale sites and they tend to have low capitals in financial statements; 가로주택정비사업은 대규모 정비사업에 따른 사회재개발정책(a social renewal policy)의 실패를 최소화하고자, 도심 저층 노후 주거지를 정비하면서 그 속에 살아가는 원주민들의 공동체적 특성과 경제적 조건들을 고려한 대안적 모델로 2012년 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’ 이라 한다) 개정을 통해 도입되었고, 2018년 시행된 빈집 및 소규모주택특례법(이하 ‘소규모주택정비법’ 이라 한다)으로 이관하여, 도시정비법에서 규정한 정비기본계획수립, 구역지정, 조합설립추진위원회구성·승인 등 계획 및 준비단계에 해당되는 절차를 생략하여 신속한 사업추진을 유도하고, 건축규제의 완화 등에 관한 특례를 신설하여 사업 활성화를 지원하고자 하였다. 그러나 가로주택정비사업이 시행 된지 9년에 가까운 시간이 지났지만 2020년 12월 31일 현재 서울시 기준 사업구역 지정은 72개 구역이고, 자치구별 연간 평균 사업추진 실적은 0.32개 구역으로 매우 저조한 실정이다. 따라서 가로주택정비사업이 저조한 이유에 사업의 계약당사자로 참여하는 사업주체들의 의사결정과정에 어떤 위험요인들이 있는지, 그리고 그 위험요인의 차이는 무엇인지 분석할 필요가 있다. 본 논문은 가로주택정비사업 관련 위험요인을 선행연구와 법·제도 등을 검토하여 도출하여 분류하고, 집단 심층면적(Focus Group Interview)을 진행하여 대분류 위험요인으로 5개 변수와 소분류 위험요인으로 27개 변수를 설정하였고, 이를 기반으로 설문조사 항목을 재구성하여 각 설문항은 Likert 5점 척도를 이용하였으며, 설문조사 결과는 퍼지 다기준 의사결정법을 활용하여 분석하였다. 본 연구 분석 내용을 요약하면 대분류 위험에서 시공사와 설계사는 사업주체(토지등소유자)의 위험을 가장 큰 위험요인으로 인식하였고, 반면 사업주체는 시공사를 첫 번째 위험요인으로 인식하였으며, 금융사는 시장위험을 가장 큰 위험요인으로 인식하였다. 다음으로 소분류 위험요인을 세부적으로 살펴보면 사업주체 관점에서는 시공사부도와 부실시공 이였고, 시공사 입장에서는 미분양과 동의서 징구와 조합원 갈등 순이었으며, 금융사는 부동산 가격하락과 금리변화였고, 설계사는 조합원 이해부족과 관련법 변경을 위험요인으로 판단하였다. 사업주체 관점에서 사업에 참여하는 시공사는 지명도가 낮고, 대형공사 현장조직에 비해 소수에 지나지 않으며, 재무제표의 낮은 자본금이 의사결정과정에 위험요인으로 영향을 미쳤고, 나아가 가로주택정비사업 실적이 저조하게 된 원인으로 추정된다. 반면 시공사와 설계사가 인식한 위험요인은 사업주체의 동의서 징구와 조합원 갈등이었다. 사업초기 토지등소유자는 조합설립 동의자와 부동의자로 나뉘어 사업추진 기간이 길어질수록 갈등의 골이 깊어져 사업성 유·무에도 관계없이 상당기간 사업추진은 불가능하다. 따라서 사업주체가 시공사의 부실시공에 대한 인식을 타파하고 전환하기 위해서는 소형공사에 적용할 수 있는 품질관리 매뉴얼과 상주감리체크리스트를 개발할 필요가 있고, 자금조달 한계에 대한 불신을 불식시키기 위해서 사업에 참여하는 시공사는 금융사가 요구하는 책임준공 및 연대보증조건에 부합한 신용등급의 시공사임을 사업주체에게 적극적으로 홍보할 필요가 있다. 가로주택정비사업은 사업초기 단계에서 토지등소유자 중 누군가 사업추진의 구심점이 되어야 사업시행을 위한 조합설립 동의서 등을 징구할 수 있다. 이 과정은 사업추진의 발아기로 매우 중요한 시기이기 때문에 토지등소유자들이 자연발생적으로 추진위원을 구성했을 때, 도시정비법에 준하는 권위와 신뢰성 확보를 위해 시장·군수가 기타단체자격을 부여할 수 있는 제도마련이 필요하다.|Block-unit Housing Rearrangement Project (BHRP) is an alternative model to minimize the impacts of social redevelopment policy due to its large-scale; thus, distrust is believed to be the main reason why BHRP had poor performances previously. On the other hand, constructors and architects perceives the collection of agreement from the landowners and conflicts between association members as highest risk. From initial stage of project, landowners are often divided into those who consent and who do not. Such conflict worsens as project being delayed, then it is impossible to push the project forward regardless of business feasibility. Therefore, in order to break down and convert the risk perception of landowners regarding the poor constructions, it is necessary to establish the quality control manuals and supervision checklist that can be applied to relatively small constructors. Also, to dispel the distrust of funding limits, constructors need to promote the eligibility of the their firm that they meet the credit rating requirements of financial institutions including the completion liability and joint guarantee conditions. Moreover, BHRP often need some landowner who voluntarily collect agreements to establish an association to initiate the project at the early stage. Since this process is very important for the germination of the project, it is essential to establish the system that allows the mayor and governor to grant the union-like qualifications to landowners to secure the authority and reliability.