월세(보증금)비중과 보유기간과의 상관관계 분석

Abstract

주택은 소유함으로써 안정적인 주거활동을 목적으로 하는 것이 일반적이지만 주택을 투자목적으로 활용하는 경우도 배제할 수 없다. 주택을 소유할 경우 목적에 따라 거주하거나 임대를 놓는 경우로 나누어 볼 수 있는데 임대를 할 경우 임대방식에 따라 다르게 구분될 수도 있다. 본 연구에서는 임대방식에 따라 주택을 구분하여 임대방식과 보유기간 사이에 어떠한 상관관계가 존재하는지 알아보고자 한다.

국내에는 전월세 시장과 주택의 보유기간에 대한 여러 선행연구가 진행되어 왔지만 임대유형 구분에 따라 달리 나타날 수 있는 주택 보유기간에 대한 연구는 아직 진행되지 않았다. 본 연구에서는 임대유형과 보유기간과의 관계를 알아보기 위해 Cox & Oakes(1984)가 고안했었던 콕스 비례위험 모형(Cox Proportional Hazard Model)을 사용하였다. 아파트를 임대하는 형태로는 전세, 준전세, 준월세, 월세로 놓는 경우로 구분할 수 있고 구분된 임대형태를 기준으로 임대형태간 보유기간의 차이를 분석해 보고자 하였다. 지역은 강동구, 송파구, 강남구, 서초구 일대로 구분하고 이외 서울지역과 보유기간의 차이를 분석하였다.

분석결과 전세의 매각확률이 준전세, 준월세, 월세보다 짧은 것으로 나타나 전세의 보유기간이 준전세, 준월세, 월세 보다는 더 짧은 것을 관측하였다. 하지만 월세가 존재하는 보증부월세 구간 사이의 상대적 매각확률에서는 큰 차이를 보이지 않았다. 연구결과에서 나타났듯이 임대인은 보증금을 활용하여 레버리지효과를 통해 수익을 극대화 하는 것을 더 추구하기 보다는 월세를 통해 운영수익을 얻는 것을 더 선호하는 것으로 추정된다. 연령으로 보았을 때 연령 구간이 높을수록 아파트 매각확률이 낮아지는 것으로 나타났는데 이는 연령대가 높을수록 생활비를 마련하기 위해 지속적인 수입에 대한 관심이 커지고 노년시기에 월세의 수익으로 이를 충족시킬 수 있기 때문이라고 생각 된다. 지역특성에서는 강동구의 매각확률이 강남구 보다 높았지만 유의하지 않았다. 송파구, 서초구, 이외 서울지역의 매각확률은 강남구 보다 낮은 것으로 나타났다.|Although it is common for the purpose of stable residential activities by owning a house. Nevertheless, investments based on the expectation that the value of the house will increase cannot be excluded. Therefore there is also the fact that the type of ownership, that is, the rental type, of such investment value may be different. Based on the type of lease, the purpose of this study is to find out how it relates to the possession period, and to indirectly observe the landlord's possession preference. In Korea, a number of prior studies have been conducted on the Cheonsei market and housing possession period, but since research on housing possession periods that may appear differently depending on the rental type classification has not been conducted. This study examines the relationship between the rental type and the possession period. The analysis results are derived through the Cox Proportional Hazrd Model, which was devised by Cox & Oakes (1984). In the form of owning a house, it can be divided into jeonse, semi-jeonse, semi-monthly rent, and monthly rent. In addition, the analysis will be conducted focusing on the areas of Gangdong-gu, Songpa-gu, Gangnam-gu, and Seocho-gu, centering on the Southeast region. There is a possession period that arises from owning an apartment, As a result of the analysis, the possession period of Jeonse was shorter than that of semi-jeonse, semi-monthly rent, and monthly rent. However, there was no significant difference in the relative possession period between monthly rents with guarantees. Therefore, it is estimated that the owners may prefers to obtain operating income through monthly rent rather than seeking to maximize profits through the leverage effect by using the deposit. When looking at the ages of apartment owners over 50 to under 65, the possession period is longer than aged over 30 to under 50, but shorter than the age group over 65. In terms of regional characteristics, the possession period of Apartment in Gangnam-gu was longer than that of Gangdong-gu, but shorter than Songpa-gu, Seocho-gu, and other Seoul areas.