재건축기대에 따른 건축연령효과의 동태적 변화

Abstract

일반적으로 아파트는 시간이 흐를수록 노후화로 인해 가격이 하락하는 경향이 나타난다. 그러나 여전히 수요가 높은 서울에서는 일정시간이 지나면 재건축에 대한 기대로 인해 다시 가격이 상승하는 현상이 발생한다. 이와 관련하여 본 연구는 건축연령이 증가할수록 아파트 가격은 하락하다가 재건축 기대효과에 의해 몇 년을 기점으로 반등하는지를 시계열적으로 최저가격 도달 기간을 파악하고자 한다. 이를 위해 서울을 대상으로 주택, 입지, 재건축 관련 특성변수와 아파트 가격의 상관관계를 분석하였다. 추정결과는 예상대로 준공 후 건축연령이 증가하면서 아파트 가격은 점차 하락하다가 다시 상승한다는 것을 검증하였다. 주택이 오래될수록, 즉 건축연령이 오래된 주택일수록, 주거서비스의 질은 낮아지고 가격도 그에 따라 감소되어야하지만 재건축시점이 가까워짐에 따라 재건축 이후 취득될 수 있는 주택 취득에 대한 불확실성이 감소함으로 가격은 오히려 상승함을 알 수 있다. 한강 이북의 최저가격형성 건축연령은 한강 이남보다 속도가 더 완만하게 형성된다는 것을 파악했다. 한강 이남은 거주환경이 탁월하여 수요가 여전히 풍부하고 재건축이나 대규모 개발 호재도 갖춰져 한강 이북보다는 영향이 크게 나타난 것으로 판단된다. 더불어 한강 이남에는 재건축 아파트가 많이 위치해 있고 여전히 많은 수요자들은 한강 이남의 재건축 아파트를 선호하고 있기 때문에 한강 이북보다는 한강 이남의 최저가격형성 건축연령이 다소 빠르게 나타난 것으로 파악된다. 또한 2014년 9월 이후 재건축 기준 연한이 30년으로 완화되었음에도 불구하고 시장에선 변곡점이 빨라지지 않고 있었다. 그 이유는 현 서울시 주택시장의 정비사업 해제, 분양가상한제, 정비사업 규제 등으로 인해 정비사업의 추진 가능성이 낮아지고 있는 현상을 반영하고 있다고 판단된다.