시계열 분석을 통한 상권 재활성화 현상 분석

Abstract

상업가로 및 상권은 특정 시점에 등장하였다가 소멸하는 공간이 아닌 장기간에 걸쳐 형성되고 변화하는 공간이다. 특히 도심 상권의 경우 도시에서 중요한 역할과 기능을 담당하고 있다는 점에서 오랜 시간 유지되며 그 특성이 변화하고 있다. 이와 같이 상권은 장기간에 거쳐 형성 및 변화하면서 수명주기를 가지게 된다. 하지만 상권 활성화, 젠트리피케이션 또는 쇠퇴까지의 특정 시점까지만 연구가 활발히 진행되어오고 있으며 이후 단계에 대한 상권 변화연구는 부족한 상황이다. 이와 같은 상황에서 1990년대 서울의 대표 상업지역이었던 압구정로데오 상권에서 재활성화 가능성이 등장하고 있다. 이에 본 연구는 압구정로데오 상권을 대상으로 상권 재활성화 단계를 도출하고 재활성화 단계의 특징을 분석하고자 한다. 이를 통해 상권 변화의 주기성을 고려하여 지속적인 관점에서의 상권 연구 필요성을 제시하고자 한다. 연구의 공간적 범위는 재활성화 가능성이 언급되고 있는 상권으로서 압구정로데오 거리를 포함한 블록으로 선정하였다. 시간적 범위로는 압구정로데오 상권이 활성화되기 시작한 1990년부터 본 연구에서 사용한 상점 인허가데이터의 가장 최근 범위인 2020년 3월까지로 선정하였다. 연구의 방법은 첫째, 주기이론 및 리질리언스 이론의 선행연구를 고찰하여 상권 변화의 주기성과 재활성화 단계 특징을 제시하였다. 둘째, 상권 활성화 및 단계연구에 대한 선행연구 고찰을 통해 상권 변화단계를 정의하고 분석 변수를 선정하였다. 분석 변수의 경우 압구정로데오 상권의 변화단계를 도출하기 위해 양적 변수를 사용하였다. 셋째, 시계열 세분화(Segmentation)를 사용하여 압구정로데오 상권의 변화단계를 도출하였다. 이후 앞서 정의한 상권 변화단계와의 비교를 통해 압구정로데오 상권의 변화단계를 정의하였다. 마지막으로 도출된 압구정로데오 재활성화 단계에서 나타나는 특징 질적 변수와 공간적 변화를 통해 제시하였다. 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, ‘순점포증감률’을 통해 압구정로데오 상권 변화단계를 도출한 결과 총 5단계로 도출할 수 있었다. 둘째, 선행연구를 기반으로 정의한 상권 변화단계와의 특징 비교를 통해 각 단계를 정의하여 압구정로데오 상권에서 재활성화 단계를 도출하였다. 압구정로데오 상권의 변화단계는 다음과 같다. 상권성장단계(1990년 1분기~2000년 4분기), 상권성숙단계(2001년 1분기~2003년 4분기), 상권정체단계(2004년 1분기~2011년 4분기), 상권쇠퇴단계(2012년 1분기~2017년 4분기), 상권재활성화단계(2018년 1분기~2020년 1분기)로 세분화되었다. 셋째, 압구정로데오 상권 재활성화 단계에서 나타나는 특징을 고찰하였다. 상권의 질적 측면에서 추정 매출액, 환산 임대료, 평균 영업기간, 단계별 업종 비율을 분석한 결과 다음과 같다. 매출액과 임대료가 증가하며 손바뀜 현상 활발히 일어나고 있다. 또한 과거 대표업종이었던 의류업이 계속해서 많은 비율을 차지하고 있으나 감소하는 추세를 보임과 동시에 카페 및 미용업이 증가하여 업종이 다양해지고 있음을 제시할 수 있다. 공간적 변화로서는 대상지 내 새로운 상권 구역의 등장을 고찰하였다. 압구정로데오 상권은 1990년대 압구정로데오 거리를 중심으로 발달하였으나 현재는 도산공원 일대를 중심으로 재활성화가 발생하고 있음을 도출하였다. 또한 도산공원 상권은 도·소매업 중심의 상점이 아닌 복합문화체험시설을 기반으로 성장하고 있음을 알 수 있다. 이러한 결과를 토대로 압구정로데오 상권의 재활성화는 적응의 형태를 보이며 지역 내에서 도산공원 상권이라는 기존에 사용되지 않았던 구역의 성장을 제시할 수 있다. 이에 본 연구는 압구정로데오 상권을 대상으로 상권 변화단계에서의 재활성화 단계를 확인하였으며 재활성화 단계에서 발생하는 특징을 제시하였다. 이는 수명주기이론과 리질리언스 이론을 도시의 상권연구에 적용한 연구로서 가치를 가질 수 있으며 상권의 주기성을 바탕으로하여 지속적인 관점에서의 상권 관리 및 재생연구 측면의 시작점으로 제시할 수 있다. 또한 상권 변화의 지속성이라는 새로운 관점에서의 연구방향을 제시하고자 한다.; Commercial street and area are not spaces that appear and disappear at a certain point in time, but are formed and changed over a long period of time. In particular, the downtown commercial area plays an important role and function in the city. It is maintained for a long time and its characteristics change. Therefore, the commercial area has a life cycle as it forms and changes over a long period of time. However, research has been actively conducted only until a certain point in time until the vitalization, gentrification or decline. So, research about after steps is not enough and we need to research about it. Under such circumstances, the possibility of revitalization in the Apgujeong Rodeo commercial area, which was Seoul's representative commercial area in the 1990s, is emerging. Therefore, this study aims to derive the steps to revitalize the commercial area in Apgujeong Rodeo. Through this, the periodicity of the phase of change in the commercial area is presented. In addition, this study examines the characteristics of the revitalization step. Through this, it is intended to present the necessity of research in the commercial area from a continuous perspective. The spatial range of the study was selected as a block including Apgujeong Rodeo commercial street as a commercial area where the possibility of reactivation is mentioned. As a temporal range, the period from 1990, when the Apgujeong Rodeo commercial area began to grow, to March 2020, the most recent range of the store license data used in this study, was analyzed. First, the Life Cycle theory and Resilience theory were reviewed, and the characteristics of the periodicity and revitalization stage of the commercial area was suggested. Second, by reviewing the preceding studies related to the vitalization and stage of the commercial area, the stage of change in the commercial area was defined and analysis variables were selected. Third, the phases of change in the Apgujeong Rodeo commercial area was derived using Time-Series segmentation. After that, the stage of change of the Apgujeong Rodeo commercial area was defined through comparison with the previously defined stage of change in the commercial area. Fourth, I would like to present the periodicity of changes in the Apgujeong Rodeo commercial area and the characteristics that appear in the revitalization stage. The results of the study are as follows. First, as a result of deriving the step of change in the Apgujeong Rodeo commercial area through 'Change in the number of opening stores', it was possible to draw it into a total of five steps. Second, each step was defined through a comparison of characteristics with the step of change in the commercial area defined based on previous studies, and the step of revitalization in the Apgujeong Rodeo commercial area was derived. The steps of change in the Apgujeong Rodeo commercial area are as follows. 'Commercial area growth stage' (1st quarter of 1990 to 4th quarter of 2000), 'Commercial area maturity stage' (1st quarter of 2001 to 4th quarter of 2003), 'Commercial area stagnation stage' (1st quarter of 2004 to 4th quarter of 2011), 'Decline of commercial area' (2012 It was subdivided into the 1st quarter of 2017 to the 4th quarter of 2017) and 'The revitalization stage of the commercial area' (from the 1st quarter of 2018 to the 1st quarter of 2020). Third, the characteristics of the Apgujeong Rodeo commercial area revitalization step were examined. As a result of examining the qualitative factors through estimated sales, converted rent, and average operating period, the characteristics that occur in the revitalization step such as sales increase, rent increase, and hand change can be presented. As a result of analyzing the ratio of business openings and the ratio of the number of stores by industry as a commercial factor, the Apparel industry, which was the representative industry in the past, continues to occupy a large proportion, but is showing a decreasing trend. In addition, it can be suggested that Cafes and Beauty Industries are increasing and various industries are being introduced. As a social factor, the emergence of a new commercial area within the site was considered. It was derived that the commercial area, which developed around the Apgujeong Rodeo Street in the 1990s, is revitalizationing around the Dosan Park area. In addition, it can be seen that the Dosan Park commercial area is growing based on complex cultural experience facilities rather than shops focused on wholesale and retail businesses. Based on these results, the revitalization of the Apgujeong Rodeo commercial area shows a form of adaptation and can suggest the growth of a previously unused area called the Dosan Park commercial area within the area. Therefore, this study confirmed the periodicity and revitalization step of the change step in the Apgujeong Rodeo commercial area, and presented the characteristics that occur in the revitalization step. This is a study that applies Life Cycle theory and Resilience theory to the study of commercial areas in cities, so it can have value, and it is intended to present a research direction from a new perspective in the future management and regeneration of commercial areas.