소유주체특성 및 관리방식특성이 등급별 오피스 빌딩의 임대료 할인 비율에 미치는 영향요인

Abstract

오피스텔, 근린생활시설, 오피스 빌딩 등 수익형 부동산으로는 다양한 상품이 존재하며, 오피스 빌딩은 타 상품에 비해 안정적인 수익을 토대로 기관 투자의 관심을 받기 시작했다. 오피스 빌딩의 수익 창출에서 중요한 사항은 공실률 관리이며, 공실률 관리는 임대인이 건물의 가치를 보존하고, 지속적인 관리를 통해 임차인에게 높은 만족도를 제공하고 낮은 공실률을 지속하기 위함이다. 하지만 이러한 관리는 법인(임대)이 실행하기에는 전문성 부족 등의 이유로 어려운 실정이며, 이에 따라 전문적인 관리가 임대 수익 창출과 효율적인 관리의 방안이 될 수 있다.

오피스 빌딩은 소유 주체와 관리 방식에 따라 다양한 형태로 운영되고 있다. 본 연구는 그 중 소유 주체는 법인(임대)소유와 투자기관소유로 구분하였고, 관리 방식은 직접관리와 전문관리로 구분하였다. 통상 투자기구가 소유한 형태의 오피스 빌딩이 임대료 할인 비율이 높고, 직접관리 보다 전문관리 방식이 임대료 할인 비율이 높은 것으로 알려져 있다. 그러나 이러한 결과가 오피스 빌딩의 각 등급별로도 차이가 있는지에 대한 연구는 미미하다. 본 연구는 명목임대료와 실효임대료 간의 임대료 할인 비율에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하고자 한다.

본 연구의 시간적 범위는 2016년 4분기이며, 공간적 범위는 서울시 도심권역(CBD), 강남권(GBD), 여의도권역(YBD)에 위치하고 있는 규모가 상이한 272동 오피스 빌딩이다. 오피스 빌딩 규모는 빌딩의 연면적에 따라 등급별로 구분하였다. S등급은 연면적이 66,798㎡이상인 빌딩, A등급은 연면적이 33,459㎡이상 60,695㎡미만, B등급은 16,444㎡이상 33,025㎡미만인 경우로 구분하였다.

또한, 본 연구의 종속변수인 오피스 빌딩의 임대료 할인 비율은 ㈜와이티파트너스에서 제공한 데이터를 이용하여 명목임대료와 실효임대료간의 임대료 할인 비율을 산정하였으며, 오피스 주변 특성을 분석하기 위해 주소를 기반으로 토지특성조사 자료, 과세대장, 건축물대장 등의 공간 데이터를 구축하였다. 또한 선행연구와 이론 고찰을 통하여 임대료 할인 비율에 유의한 영향을 미치는 변수를 도출하였다.

서울시 3개 권역(CBD, GBD, YBD)의 오피스 빌딩의 임대료 할인 비율에 영향요인을 실증분석을 진행하고자 하였다. 본 연구의 독립변수 간에 공선성이 발생되었으며, 해당 변수를 제거할 수 없는 이유로 모형의 설명력이 떨어질 수 있는 OLS모형 대신 이를 해결하기 위해 능형회귀모형(Ridge Regression Model)을 이용하여 실증 분석을 실시하였다.

이를 통해 서울시 3개 권역(CBD, GBD, YBD)의 등급별 오피스 빌딩의 임대료 할인 비율에 대하여 분석하였다. 분석 결과, 소유주체와 관리방식요인이 오피스 임대료 할인 비율에 영향을 미치는 것을 도출하였으며, 등급별 오피스 빌딩의 임대료 할인 비율의 영향요인은 상이하다는 점을 확인하였다.

투자기관인 리츠 및 펀드(REITs and REF)가 소유하는 경우가 법인(임대)이 소유하는 경우보다 임대료 할인 비율이 더 높은 것으로 나타났으며, 전문 관리 방식이 직접 관리 방식보다 임대료 할인 비율이 더 높은 것으로 나타났다. 이는 명목임대료가 하락하면 호가임대료의 하락으로 오피스 빌딩의 가치나 매매가격이 하락하기 때문에 렌트프리(Rent-Free) 등을 활용한 임대 마케팅을 통해 건물의 가치를 보존하고 공실률 관리를 통해 안정적인 임대 수익을 창출하고자 하는 것으로 추측되었다. 등급별로 보면 오피스 연면적 기준으로 구분한 S, A, B등급의 오피스 빌딩은 소유주체와 관리방식에 따라 임대료 할인 비율에 영향을 미치는 요인이 상이한 것을 확인할 수 있으며, 전체, A, B등급은 소유주체 및 관리방식이 임대료 할인 비율에 영향을 미치지만 S등급의 경우 영향을 미치지 않은 것을 확인할 수 있다. 특히 공실률은 모든 모형에서 유의미한 변수로 나타났는데 임대료 할인 비율에 있어 공실률은 주요한 요인이며, 공실률 관리가 안정적인 임대수익을 위해 필요하다는 것을 추측할 수 있다.

또한 임대료 할인 비율에 영향을 미치는 요인은 전체와 등급 간의 차이가 있는 것으로 밝혀졌는데, 전체, B등급의 오피스 빌딩의 경우는 주변 요인의 토지이용특성과 대상 물건 요인의 건물특성, 이용특성에서 영향을 미치는 요인이 나타났지만 S, A등급의 오피스 빌딩에서는 대상 물건요인인 건물특성과 이용특성에서만 영향을 미치는 것으로 나타났다. 공실률은 모든 등급의 오피스 빌딩에서 영향을 미치는 요인으로 분석되었으며, 접근 특성은 모든 등급에서 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다. 이는 오피스 빌딩의 주변 환경으로 인해 임대료 할인 비율에 변화가 있다기보다 대상 물건의 특성 및 컨디션에 따라 임대료 할인 등의 임대 마케팅을 통해 임차인을 유치하기 위함으로 추측된다.

본 연구는 서울시 3개 권역(CBD, GBD, YBD)에 위치하고 있는 S, A, B등급의 오피스 빌딩을 대상으로 소유주체와 관리방식이 오피스 임대료 할인 비율에 어떠한 영향을 미치는지에 대하여 분석하였다. 소유주체가 투자기관일 경우 법인(임대)의 경우보다 임대료 할인 비율은 높았으며, 전문 관리 방식이 직접관리보다 임대료 할인 비율이 높은 것으로 나타났다. 안정적인 오피스 임대 수익의 확보와 건물 가치의 상승을 위한 임대 전략이 필요하며, 오피스 등급에 따라 차별적인 임대 전략을 수립함으로써 공실률을 낮추는 것이 임대 수익을 최대화할 수 있는 것임을 제시하였다.