권역별 대규모 오피스 빌딩의 순 실효 임대료에 영향을 미치는 주변 요인 분석

Abstract

본 연구는 서울시 오피스 시장에서 주변 환경과 같은 토지이용 특성이 권역별 오피스 임대료에 미치는 영향의 차이를 비교하고자 한다.

서울의 오피스 3 권역은 도심 (CBD: Central Business District), 강남 (GBD: Gangnam Business District), 여의도 (YBD: Yeouido Business District)에 집적하며, 세 권역은 서로 다른 역사와 조성 배경을 통해 형성되었다. 세 권역의 조성배경의 차이는 오피스 권역의 개발 시기 및 양상에 차이를 야기하며 이러한 차이로 인해, 권역별 토지이용은 다르다는 것을 확인할 수 있다.

구체적으로 도심은 자연 발생된 기존의 도시조직과 재개발 사업으로 인한 대규모 오피스 빌딩이 불규칙적으로 혼재되어 다양한 토지이용이 혼합되어 나타난다. 반면, 강남은 도심기능을 확보하기 위해 테헤란로변의 소규모 필지의 합필을 통한 대규모 오피스 빌딩의 공급 유도되어, 내부의 주거기능을 위한 상업 및 기타시설과 테헤란로와 강남대로변의 업무기능이 혼합되어 나타난다. 여의도는 도심과 같은 불규칙한 개발의 한계를 극복하기 위하여, 대규모 시가지 개발을 통해 블록별 주거와 상업·업무 등으로 구분되는 개발이 이루어져 블록별로 주거, 상업·업무기능이 엄격히 구분되는 토지이용을 가지고 있다.

하지만, 앞선, 권역간의 이러한 토지이용 특성의 차이가 분명히 나타나고 있었음에도 불구하고, 대부분의 연구들에서는 토지이용과 같은 미시적인 공간특성을 반영하지 못하였을뿐만 아니라, 서울과 같은 고밀도시에서 입체적인 공간 특성을 고려한 연구는 미비하였다.

이에 따라, 연구에서는 두 가지 연구가설을 설정하고 연구를 진행하였다. 첫 째는, 오피스 빌딩의 임대료는 토지 이용특성에 영향을 받을 것이라는 점이다. 오피스 빌딩들은 집적의 이익을 향유하기 위하여 도심지에 집적하는데 이 때문에, 토지이용의 순화-즉, 업무용 용도가 높을수록 임대료가 상승할 것으로 추측된다. 두 번째로는, 이러한 토지이용 특성의 차이는 권역별로 차이가 존재할 것이라는 점이다. 앞서 살펴본바와 마찬가지로, 서울 3권역은 개발환경 등에 따라 토지이용 특성에 차이를 갖는다.

구체적으로, CBD는 기존의 도시조직과 대규모 빌딩의 용도가 혼합되어 나타나, 집적의 이익을 위해 오피스 빌딩 주변부의 소규모 도시조직은 부정적인 영향을 미칠 것으로 추측된다. GBD의 경우, 주거와 대규모 상업·업무용 빌딩들을 중심으로 다양한 용도의 복합 개발이 이루어졌기 때문에 주변의 영향을 받지 않을 것으로 추측되며, YBD는 다른 권역과는 다르게 블록별 토지이용이 명확하게 구분되어, 다른 용도의 혼합에 배타적이기 때문에, 주변의 영향을 받을 것으로 추측된다.

이에, 연구에서는 토지이용 특성을 고려하여 권역별 오피스 임대료의 형성요인을 비교하고자 한다. 연구에서는 기존에 논의되었던 서울 3권역 오피스 빌딩의 영향을 미치는 요인들을 확인하고, 이와 더불어 건축물의 층별 용도를 고려한 분석 대상이 되는 오피스 빌딩 주변부의 용도별 토지이용현황도 및 토지이용 혼합도를 구축하여 오피스 주변부의 토지이용이 오피스 빌딩에 임대료에 어떠한 영향에 미치는지에 대한 실증분석을 진행하였다.

연구는 서울 오피스 3권역의 대규모 오피스 빌딩을 대상으로 연구를 진행하였으며, 도심의 토지이용과 오피스 빌딩의 임대료에 관한 규모별 검토를 진행하였던 기존 연구에서 대규모 오피스 빌딩이 주변의 영향을 가장 강하게 받았기 때문에, 대규모 오피스 빌딩만을 분석의 대상으로 추출하여 진행하고자 하였다. 대규모의 기준은 기존 연구 및 오피스 시장 보고서를 참고하였다. 기존의 연구 등은 면적이나 임대료, 어메니티 요소 등의 복합적인 요인들을 고려하여 오피스 빌딩의 등급을 산정하였지만, 연구에서는 등급 산정에 있어서의 주관적인 요소를 배제하기 위하여, 일반적으로 Prime 등급으로 분류되는 약 33,000m2 이상의 빌딩만을 대상으로 연구를 진행하여, 3권역의 조사 대상 279동의 오피스 빌딩 중, 138동의 오피스 빌딩만을 분석의 대상으로 연구를 진행하였다.

연구의 주요변수인 토지이용 특성 변수의 경우, 과세대장상의 호별 용도를 기준으로 대상이 되는 오피스 빌딩의 대지경계 100m 이내의 근린권의 버퍼를 설정하여 주거지역/ 상업지역/ 업무지역/ 기타지역으로 구분하여 각각의 연면적 비율 변수를 산출하였으며, 위 네 가지 용도를 통해서 토지이용 혼합지수 (LUM: Land Use Mix)를 구축하였다.

연구에서는 주변의 면적비율과 혼합도, 그리고 면적 및 층수 등의 유사한 변수들이 투입되기 때문에, 다중공선성의 문제가 발생하여 능형 회귀분석 (Ridge Regression)을 통해 다중공선성의 문제를 해결하고자 하였다. 능형 회귀분석은 람다값을 통해 계수값을 조정하여 모형의 안정성을 확보할 수 있게 해준다.

분석 결과, 전체 오피스 빌딩을 대상 결과로는, 토지이용 혼합도 및 기타 물리적인 변수들이 서울 오피스 빌딩의 임대료에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 구체적으로, 토지이용 혼합도는 (-)의 영향을 미쳤기 때문에, 단일용도일수록 임대료가 상승하는 것을 확인할 수 있어 기존의 오피스 빌딩의 집적의 이익에 관한 연구결과가 일치하는 것을 확인할 수 있었다. CBD의 경우, 토지이용 혼합도와 주변의 업무면적비율, 그리고 기타 물리적인 변수들이 CBD 오피스 빌딩의 임대료에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 전체 모형의 경우, 토지이용 혼합도가 (-)를 보였지만, 개별 용도의 면적 비율의 영향에 있어 유의한 변수가 없었지만, CBD는 오피스 빌딩 주변부의 업무면적 비율 변수가 (+)로 유의한 영향을 미쳐, CBD의 대규모 오피스 빌딩은 업무 외의 용도에 배타적인 것으로 확인할 수 있었다.

GBD는, 토지이용특성 변수를 제외한, 접근성 및 건물특성 변수들만이 유의한 변수로 확인되었다. 이는 GBD가 다른 권역에 비해 용도의 혼합도가 높고, 실제로도 전체와 다른 권역에 비해 다양한 면적들이 혼합되어 있었기 때문으로 추측된다.

YBD는 다른 권역들과는 다르게, YBD 오피스 빌딩 주변부의 상업용 면적이 긍정적인 영향을 미치는 것으로 확인되었다. YBD의 이러한 결과는 YBD에서 조사된 빌딩들의 수가 다른 권역에 비해 적어, 빌딩특성이 반영된 것으로 보여, 이를 통해 YBD의 토지이용 특성의 영향을 확인하기엔 어렵다고 판단된다.

서울 3도심은 개발환경에 따라 다른 토지이용 특성을 갖는다. 연구에서는 이러한 토지이용 특성이 개별 권역의 오피스 빌딩의 순 실효 임대료에 영향을 미치는지 확인하고 이를 비교하고자 하였다. 결과적으로, 3권역의 오피스 빌딩에 영향을 토지이용 특성 등은 차이를 보였기 때문에, 3권역의 입지특성은 다른 것으로 확인된다. 이러한 결과는, 세 도심의 재개발이나 개발 계획을 수립함에 있어, 권역에 따른 토지이용 특성을 고려하여야 할 필요가 있다는 것을 시사한다.

하지만, YBD의 분석결과에 있어, 표본이나 지역적인 특성이 과도하게 반영된 것으로 추측되어 토지이용 특성과-임대료의 인과관계를 정확하게 확인하긴 어려울 것으로 판단된다. 차후 연구에서는 이러한 한계점을 보완하여 세 권역의 입지특성의 차이를 명확하게 비교할 수 있을 것으로 기대한다.