러시아 상업용 부동산 시장의 특성과 분석 모형의 정립 -모스크바 오피스 시장을 중심으로-

Abstract

1990년대 이후 세계 경제는 다양한 환경 변화와 새로운 시대 의제 속에서 연결 관계가 심화되고 있다. 교통 및 통신 기술의 발달, 다각화된 경제 시스템의 긴밀한 연결, 심화된 세계화 추세에 따른 지구적 네트워크 설정 등이 과거에 비해 세계 경제의 연결망을 확대시키고 있다. 러시아는 풍부한 에너지 자원을 보유하고 있고, 향후 유가의 위상에 따른 발전 가능성을 지닌 국가이다. 국토 면적이 세계에서 가장 커 개발 가용지가 풍부하고, 유럽의 길목에 위치해 지역적, 경제적 위치가 중요하다. 따라서 향후 러시아의 수도인 모스크바 시장으로의 진출 기회를 노리고 다양한 연구를 진행할 당위성이 존재한다. 한편, 전 세계 금리의 하향 조정 및 풍부한 유동성은 점차 대체투자 자산인 상업용 부동산으로 투자대상의 범위를 넓히고 있다. 투자자들이 세계 주요 도시의 오피스 시장에 투자활동을 벌이고 있는 반면, 러시아에서는 해외 투자자들의 활동이 타 선진국처럼 활발하지 못하고, 오피스 시장 관련 연구도 부족한 상황이다. 모스크바 오피스 시장에 대한 연구는 한국에서도 미비한데, 가장 큰 이유는 러시아가 체제전환을 거치면서 불안정성이 아직 남아 있는 것으로 인식되고, 1998년 모라토리엄 선언, 2008년 경제위기, 2014년 경제제재 등 여러 사건으로 인해 안전하지 않다는 인식이 남아있기 때문으로 보인다. 자원 국가라는 특성상, 유가의 등락에 따라 경제 및 부동산 시장이 큰 영향을 받는 점 또한 배제할 수 없다. 본 연구는 모스크바 오피스 시장의 구조를 파악하기 위해 거시경제변수, 시장 변수들을 통한 시계열 모형을 수립하여 실증 분석을 진행하고, 각 변수들이 오피스 임대료, 공실률, 자본환원율(Cap Rate)에 미치는 영향을 추정해 보았다. 또한 결과값으로 모의 실험을 통한 시장 전망을 진행하였다. 단위근 검정을 통한 안정성 검토 후, 차분을 통해 안정적 시계열로 변수를 변환한 후, 각 변수들의 시차적 영향성을 염두에 두고 8차로 시차를 나누어 그랜저 인과관계 분석을 진행하였다. 검정 결과, 종속변수인 오피스(루블화) 임대료와 관련해서는, 임대료(USD), Cap Rate, 자산가치, GDP, 실업률, 환율, 10년물 국채 이자율, 수출액, 유가, 금융위기더미 등의 변수들이 각각 1~8분기의 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 공실률과 관련해서는 직전분기 및 3분기 전의 공실률을 비롯, 임대료, GDP, Stock, 환율 등이 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 나타났다. Cap Rate과 관련해서는 오피스 재고면적인 Stock, 유가, CPI가 각각 시차를 두고 그랜저 인과관계를 나타냈다. 금융위기 더미 변수는 1~8분기의 시차를 두고 Cap Rate에 영향을 미친다. 오피스 시장 분석 결과로는 먼저 임대료 모형의 경우, 장기균형이 없는 것으로 파악되어 일반 시계열 회귀분석을 이용하여 분석했다. 2분기 전의 공실률, 1분기 전의 GDP, 해당분기의 10년물 국채 수익률, 해당 분기의 CPI, 3분기 전 환율이 1%~5% 내의 유의수준에서 영향을 미치는 변수로 나타났다. 장기 균형의 공적분이 존재하는 것으로 밝혀진 공실률 및 Cap Rate은 ARDL 모형을 사용하여 분석했고, 공실률에 영향을 미치는 변수는 각각 과거 3분기까지의 공실률, GDP, Stock, 환율 등으로 나타났다. Cap Rate에는 1분기 전의 Cap Rate, 해당 분기의 10년물 국채 수익률, 실업률이 양의 영향력을 미친다. 해당 분기의 GDP는 음의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 분석 결과를 토대로 모의실험을 통해 2020년 1분기부터 2022년 4분기까지 약 3년간의 모스크바 오피스 시장 전망을 해 보았다. 유가와 환율의 영향력이 크게 미치는 것에 감안하여 각각의 독립변수들의 시나리오를 설정 후, 낙관적, 중립, 비관적 시나리오를 통한 모의 실험을 결과를 도출하였다. 모의실험 결과, 유가의 등락은 환율 및 GDP, 오피스 시장에 연쇄적으로 중요한 영향을 미친다. 각 종속변수들이 특정 변수의 영향을 크게 받아 시장에 미치는 영향이 크다는 사실은 모스크바 오피스 시장의 불안정성을 대변해 준다. 경쟁이 치열해진 한국 시장의 대안적인 투자 시장으로 러시아 모스크바의 오피스 시장은 상당한 잠재력과 확장성, 가능성을 지니고 있는 연구 주제이다. 그럼에도 불구하고 본 연구의 다양한 한계와 약점이 존재하는데, 가장 대표적인 것은 장기 통계를 근거로 한 실증분석, 체제전환에 의한 환경 변화 등 일관적인 논리 구조를 유지하기 힘든 부분이다. 보다 정밀하게 감안하거나 조정해야 할 변수들이 존재하며, 그 인과관계를 충분히 산입 후 연결성을 확보하는 부분은 아쉽다. 그럼에도 불구하고 본 연구의 특수성, 차별성을 통해 잠재적인 기대효과를 노려본다.