소유주체특성 및 관리방식특성이 등급별 오피스 빌딩의 임대료에 미치는 영향요인

Abstract

오피스는 수익형 부동산으로 안전적 수익유입의 우월성이 있어, 기관투자자의 주목을 받기 시작했다． 오피스 임대료는 오피스의 장기적 운영 활동에서 가장 중요한 수익원으로서 그에 대한 수익 확보 및 공실 안전화는 오피스 빌딩 임대료에 대해 중요한 이슈가 된다. 임대인 입장에서는 오피스 빌딩의 건물 가치 극대화를 달성하고 설비 시설의 사용주기를 연장하고 지속적으로 에너지 비용을 절감하고 높은 고객의 만족도를 지속적으로 유지할 수 있는 것을 목표로 한다. 하지만 부동산 물리적 특성이 고정되어 있기 때문에 항상 변화하지 않는다. 이로 인해 전문화 운영 활동은 임대인의 안정적, 지속적인 수익 확보 등을 실현할 수 있는 수단이 될 수 있다. 미시적 측면에 오피스 빌딩의 내․외부 조건, 물리적인 환경 등을 반영할 수 있는 접근특성, 입지특성, 건물특성, 이용특성은 오피스 임대료에 영향을 미치는 것으로 알려져 있다. 그러나 오피스 빌딩의 소유주유형 및 전문화 운영관리여부는 오피스 임대료에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 논의가 부족한 실정이다.

오피스 빌딩의 소유주체와 관리방식은 유형에 따라 법인(임대)소유, 투자기관소유 및 직접관리와 전문관리(위탁관리)로 나뉜다. 보편적으로 오피스 소유자 유형에서는 투자기구가 소유한 오피스가 여타 오피스에 비해 임대료가 높은 것으로 나타났으며 관리방식 측면에서는 직접관리가 전문 관리에 비해 낮은 것으로 밝혀졌다. 그러나 이런 결과가 각 등급 오피스 빌딩에도 적용될 수 있는지는 밝혀지지 않았다. 또한, 오피스 임대활동을 발생할 때 사용하고 있는 임대료 유형이 상황에 따라 다르다. 주로 이용하고 있는 임대료는 호가임대료, 명목임대료, 실임대료이다. 호가임대료는 임대인이 원하는 임대료이다. 명목임대료는 임대차계약서에서 쓴 임대료이며, 실효임대료는 임차인은 임대인의 임대혜택, 할인을 고려하여 실제로 납부하는 임대료이다. 본 연구는 명목임대료와 실효임대료 간의 임대료 할인의 영향요인에 대해 분석하고자 한다. 본 연구의 시간적 범위는 2016년 4분기이며, 공간적 범위는 서울시 도심(종로구, 중구, 용산구의 일대)에 위치하고 있는 규모가 상이한 118동 오피스 빌딩이다. 오피스 빌딩 규모는 빌딩의 연면적에 따라 S, A, B등급으로 나눠져 있다. 연면적이 66,798㎡이상인 빌딩은 S등급으로, 연면적이 33,459㎡이상 60,695㎡미만이면 A등급으로, 16,444㎡이상 33,025㎡미만인 경우는 B등급으로 구분되어 있다.

또한, 본 연구의 종속변수인 오피스 빌딩 명목임대료와 실효임대료는 ㈜와이티파트너스에서 제공된 데이터를 이용하고, 임대료 할인 비율 변수는 명목임대료와 실효임대료를 기반으로 산정되었다. 연구의 방법은 우선 선행연구와 이론고찰을 통하여 임대료에 유의한 영향을 미치는 변수를 도출하였다. 오피스 주변요인을 분석하기 위해 주소를 기반으로 토지특성조사 자료, 과세대장, 건축물대장 등의 자료를 참고해서 데이터를 구축을 하였다.

서울시 도심권역의 오피스 빌딩의 임대료 및 임대료 할인 비율에 영향요인을 실증분석을 진행하고자 하였다. 본 연구의 독립변수 간에 심각한 공선성이 있고 공선성 있는 변수를 제거할 수 없기 때문에 보편적으로 이용한 OLS모형은 과적합된 경우가 생겨서 모형의 설명력이 떨어질 수 있다. 이를 해결하기 위하여 본 연구는 능형회귀모형(Ridge Regression Model)을 활용해서 분석하였다.

이를 통해 서울시 도심 오피스 빌딩의 등급별 임대료 및 임대료 할인 비율에 대하여 분석하였다. 결과에 따르면 소유와 관리요인은 오피스 임대료와 임대료 할인 비율에 영향을 미치는 것을 도출하였다. 등급별 오피스 빌딩의 명목임대료와 실효임대료의 영향요인은 상이하다는 점을 확인하였다.

전체적으로 오피스 빌딩이 리츠 및 펀드(REITs, REF)인 투자기관에 소유하는 경우가 법인(임대)에 소유하는 경우보다 실효임대료가 더 높은 것으로 나타났고, 전문 관리하는 오피스 빌딩은 직접 관리하는 오피스 빌딩보다 실효임대료가 더 높은 경향을 보였다. 등급별로 보면 오피스 연면적 기준으로 구분된 S, A, B 등급 빌딩은 소유주체특성과 관리방식특성이 실효임대료에 미치는 영향이 상이한 것을 판단할 수 있었다. 소유주체특성과 관리방식특성은 A등급 오피스빌딩 실효임대료에 영향을 미치지 않고 S등급과 B등급에만 영향을 유의하게 미치는 것을 도출하였다. 특히 B등급 오피스 빌딩이 소유주체특성과 관리방식특성은 모두 실효임대료에 영향을 미치고 있어, B등급 오피스 빌딩이 다른 등급 오피스 빌딩보다 효율적 운영 수단이 더욱 필요한 것을 추측할 수 있다. 또한, 임대료 할인 비율을 종속변수로 분석한 결과에 따르면 소유와 관리요인에서 소유주체가 법인(임대)소유이고, 직접관리를 적용한 오피스 빌딩의 임대료 할인 비율이 비교적 낮아짐을 확인할 수 있다. 이는 임대활동이 발생할 때 투자기관 소유, 전문 운용 방식으로 적용된 오피스 빌딩의 소유자는 임대수익을 최대화하고 임대활동을 촉진할 수 있는 임대마케팅을 제공할 것이라고 추축되었다.

오피스 명목임대료와 실효임대료의 영향요인은 전체와 등급 간의 차이가 있는 것을 밝혀졌다. 전체 오피스 빌딩의 경우는 대상 물건요인 중에 토지이용혼합도와 주변 업무용 연면적 비율이 실효임대료에만 영향을 미쳤고 명목임대료에 미치는 영향이 유의하지 않는다. S등급 경우는, 대상 물건 요인인 도로율과 주변 상업용 연면적 비율은 실효임대료에 유의한 영향을 미쳤지만 명목임대료에 영향을 미치지 않은 것으로 나타났으며, 대상 물건요인인 건물연한과 연면적은 명목임대료에 유의한 영향을 미치는 반면에 실효임대료에 영향을 미치지 않는다. A등급의 경우, 주변요인인 토지이용혼합도와 주변 업무용 연면적 비율은 실효임대료에 영향을 미쳤지만 명목임대료에 영향을 미치지 않는 것으로 보인다. 규모가 가장 작은 B등급 오피스 빌딩의 경우, 주변요인 중에, 주변 주거용 연면적 비율은 실효임대료에만 영향을 미쳤고 주변 기타용 연면적 비율은 명목임대료에만 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그리고 대상 물건요인인 건물연한은 실효임대료에 영향을 미쳤지만 명목임대료에 영향을 미치지 않는 것으로 보인다. 본 연구는 서울시 도심에 위치하고 있는 S, A, B등급 오피스 빌딩을 대상으로 소유주체와 관리방식이 오피스 임대료 및 임대료 할인 비율에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 분석을 통하여, 전문화 운영관리 활동은 오피스 임대료 및 임대료 할인 비율에 미치는 영향을 규명하였다. 임대인 입장에서 오피스 임대 수익의 확보와 건물 가치의 상승을 위한 소유특성과 관리특성에 초점을 맞추어 유의미한 임대전략을 제시하였다. 또한, 마지막으로 우수한 임대인 유치를 위하여 오피스 빌딩 등급에 따라 차별적으로 전략을 수립하는 것을 참고할 수 있다.; direct management; As a profitable real estate that has the superiority stable revenue inflow, office has begun to attract attention of institutional investors. Office rent is the most important source of revenue for the office's long-term operations, with 2 important issues which are securing revenue and keeping a certain amount of vacancies. For lessors, achieving maximum building value of office buildings, extending the use cycle of facilities, continuously reducing energy costs and maintaining high customer satisfaction are regarded as the ultimate goals. However the physical properties of real estate are fixed in most cases. From the point of mirco-view, it is widely discussed that access characteristics, location characteristics, building characteristics and utilization characteristics can influence rent. However, it is under-researched on how different types of owners and specialized management methods of office buildings affect rent.

The owners and management methods of office buildings are divided into corporate (rental) ownership, investment (REITs and REF) ownership; and professional administration (entrusted management). In general, offices owned by investment organizations were found to have higher rents than other offices, and in terms of management, direct management was found to be lower than specialized management. However, it was not clear whether the results could be applied to each office building. In addition, the type of rent being used when office rental activities occur depends on the circumstances. The rent used primarily is house rent, contract rent and real rent. The rent at the house is the rent the renter to rent. The contract rent is the rent used in the lease contract, and the effective rent is the rent actually paid by the tenant in consideration of the rent benefits and discounts of the renter. This study would like to analyze the impact factors of rent discounts between contract and effective rent.

The time span of this study is the fourth quarter of 2016, and the space scope is the 118-dong office building located in downtown Seoul (the area of Jongno-gu, Jung-gu, and Yongsan-gu). The size of the office building is divided into grades S, A and B depending on the floor area of the building. Buildings with a floor area of 66,798m2 or more are classified as S-class, those with a floor area of more than 33,459m2 and less than 60,695m2, and those with more than 16,444m2 and less than 33,025m2. In addition, the office building contract rent and effective rent, which are the subordinate variables of this study, are based on the data provided by Wyatt Partners, and the rental discount rate variable is calculated based on the contract rent and effective rent. The method of research first derived variables that significantly affect rent through prior research and theoretical review. In order to analyze the factors surrounding the office, the data were constructed by referring to the land characteristics survey data, taxation ledger, and building register data based on the address.

An empirical analysis was planned on the factors influencing the rate of rent and rent discount in office buildings in downtown Seoul. Since serious co-optic and co-optic variables cannot be removed between independent variables in this study, the commonly used OLS model may be overqualified and may reduce the model's explanatory power. To solve this problem, this study was analyzed using the Ridge Regression Model.

Through this analysis, the rate of rent and rent discount for each grade of office buildings in downtown Seoul was analyzed. Results show that ownership and management factors have resulted in an effect on the rate of office rent and rent discount. It was confirmed that the factors influencing the contract and effective rent of office buildings by grade are different.

Overall, effective rent was found to be higher for office buildings owned by investment institutions with REITs and funds (REITs, REFs), while specialized office buildings tended to have higher effective rent than office buildings managed directly. By grade, S, A, and B-class buildings classified by office floor area could be judged to have different effects on effective rent due to their owner's body characteristics and management method characteristics. The characteristics of the owner's body and the management method resulted in a significant impact only on Class S and Class B without affecting the effective rent of Class A office buildings. In particular, since Class B office buildings have both owner-body characteristics and management style characteristics affecting effective rent, it can be assumed that Class B office buildings need more efficient operation means than other Class-B office buildings. In addition, an analysis of the rental discount rate as a dependent variable shows that ownership and management factors are corporate (rental) ownership, and that the rate of rent discount for office buildings subject to direct management is relatively low. It was estimated that when rental activities occur, the owner of the office building, which is applied in the form of investment institution ownership and professional operation, will provide rental marketing to maximize rental income and promote rental activities.

The influence factors of office contract rent and effective rent were found to differ between the overall and the grade. In the case of all office buildings, the land-use mix and the ratio of the surrounding business floor area among the target object factors only affected the effective rent and the effect on the contract rent is not significant. In the case of Class S, the road rate and the ratio of the surrounding commercial floor area, which are the factors of the target object, were found to have had a significant effect on the effective rent but not on the contract rent, while the building life and floor area, the factors of the target object, had a significant effect on the contract rent, but had no effect on the effective rent. In the case of Grade A, the surrounding factors, land-use mix and the ratio of the surrounding business floor area, have affected the effective rent but do not seem to affect the contract rent. In the case of the smallest office building of Class B, it was found that among the surrounding factors, the ratio of the residential floor area affected only the effective rent and the ratio of the floor area for other purposes affected only the contract rent. And the building life, which is a target commodity factor, seems to have affected the effective rent but not the contract rent.

This study analyzed how the owner and management methods affect the rate of office rent and rent discount in Class S, A and B office buildings located in downtown Seoul, and identified the impact of specialized operation management activities on the rate of office rent and rent discount. A significant rental strategy was proposed by the lessee, focusing on ownership and management characteristics for securing revenue from office rental and increasing the value of buildings. Finally, it is also possible to consider differentiating strategies according to the level of office buildings in order to attract excellent tenants.