不動産 開發事業의 效率的인 리스크 管理方案에 관한 硏究

Abstract

IMF이후 현재까지 부동산 개발사업은 투자 가치의 붐에 힘입어 건설업체의 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있는 경향을 보이고 있다. 하지만 부동산 개발사업은 분양성공 시 상대적으로 높은 수익률을 나타내지만 미분양 발생시는 업체의 생존에 타격을 미치고 하청업체 기성 미지급으로 인해 도산을 초래할 수 있으며, 분양계약자들에게는 입주지연의 피해를 줄 수 있다. 따라서 부동산 개발사업이 기업의 수익성을 증대시킬 수 있는 실질적인 대안이 되기 위해서는 사업추진 단계별 리스크 요인을 효율적으로 관리하고 파악하여 점검할 필요성이 대두되고 있다. 이에 본 연구는 부동산 개발에 전문적인 연구인 문헌자료와 본인이 개발사업 추진 시 담당했던 프로젝트를 바탕으로 각 단계별로 내재된 리스크 요인을 도출하고 각 요인별 중요도를 평가함으로써 개발사업의 성공적인 추진을 위해 요구되는 체계적인 리스크 관리를 제공하고자 한다. 구체적으로 문헌자료를 통해 이론적인 부동산 개발리스크를 도출하고 사례분석을 통해 도출된 리스크를 각 단계별로 문제점을 분석하여 개발사업의 추진단계 중 어떤 리스크의 비중이 큰가를 밝혀내고 이러한 리스크를 효율적으로 관리하고 예방하는데 중점으로 검토하고자 한다. 본 연구의 범위는 다음과 같다. 첫째, 부동산 개발사업 중 가장 비중이 큰 공동주택 개발사업을 대상으로 전개하였다. 둘째, 공동주택 개발사업 단계를 ①개발사업 사전평가단계, ②개발준비단계, ③개발단계, ④관리운영단계로 나누어 구분하였다. 셋째, 본 연구는 개발사업의 주체의 입장에서 분석하여 정리하였다. 본 논문은 부동산 개발사업 시 발생할 수 있는 개별 리스크 요인들을 체계적으로 인식하는 한편, 개별 리스크 요인들을 유형별로 구분하여 그 영향 정도를 파악함으로써 사업주체의 관점에서 보다 효과적인 리스크 관리 시스템 구축을 위해 요구되는 핵심 관리 사항이 무엇인지를 제시하였다는 데 그 의의가 있다.; Although successful condominium project warrants high returns, it is also vulnerable to a various type of risks inducing irrevocable failure when unprotected and poorly managed. Thus management of the risk functions as anessential key to the successful development project. In that point, first step of this study starts from the categorization of risk factors. And the next step is to evaluate potential risk factors and causing effect. Final step is to manage the significant risk factors. First, in this study, I defined the risk, which could be divided into controllable risk and uncontrollable risk. While Controllable risk could be reduced, dispersed, and absorbed when examined in detail, uncontrollable risk could not be forecasted and managed in advance. Second I found out from the analysis of the project examined for this study that most of the risks arise from the procurement of land and the pipeline procedure. In the procurement of the land, conflict of interest concerning price of the land between the developer and the land owner could arises, resulting in huge compensation for the owners who are reluctant to sell their properties whether purposely or not. Pipeline risk also comprises of much important risk factors, because, when delayed, result could be irrevocable to the developer. To reduce such risks it would be useful for the developer to confirm pipeline procedures by local government with the help of qualified architect or certified urban planer. On the last section of this study I focused my study on marketing risk, which is income side risk for the developer. If absorption rate for an undergoing condominium project is unexpectedly low, income from the sales could not be enough to satisfy construction expenses. To reduce such kind of risk, developer should follow up market trend, regional market data, and preference of the users so as to measure proper sales prices. In the chapter 5, I suggested useful risk management method which is often employed by many development companies. I categorized and ordered risk factors with the help of the social statistics using questionnaires and sample study. This study was performed on the basis of the comprehensive database source such as theses and journals also with hands-on-background. When the developer If the investigation on the development project was performed fully on the basis of efficient risk management systems and the development plan was prepared coordinated with the help of professionals such as architect, urban planner, lawyer, accountant, and consultant, probability of emergence of potential risk could remarkably be reduced. Nowadays many users came to understand much on the condominium market compared with the past when demand for housing far exceeded supply of housing thus differentiated marketing strategy was unnecessary. As a result, developers should keep their ears on the voice of the customers for the successful development projects. It is true for the users that purpose of buying condominium are not only actual use but also future capital gain from the investment. In this view, developer need to produce differentiated so competitive housing units with a variety of marketing strategies so as to satisfy the user's