민간택지개발사업 활성화 방안에 관한 연구

Abstract

1960년대에 들어 시작된 본격적인 경제개발계획과 산업화 정책에 따른 급격한 도시화 현상과 핵가족화는 도시지역에 있어 폭발적인 주택수요를 창출하게 되었으며, 지속적인 주택건설에도 불구하고 도시의 주택문제는 여전한 실정이다. 제4차 국토종합계획에 의하면 목표연도인 2020년까지 전국토의 3.8%인 약 3,800k㎡의 새로운 도시용지 공급이 필요한 것으로 추정되고 있다. 이를 위해서는 매년 192k㎡의 도시용지를 공급해야 하나 최근 3년간 126.8k㎡가 공급된 사실에 비추어 볼 때, 현재의 도시용지 공급체제로는 수요에 적기 대응하기가 곤란하여 효율적인 공급체계 확보가 중요한 실정이다. 따라서 현행 도시개발사업제도 체계 하에서 공공의 택지개발사업의 문제점을 보완하면서 지속적으로 필요한 민간 택지를 공급할 수 있는 대안으로 민간에 의한 도시개발사업이 부각되고 있다. 도시개발사업은 2000년 7월 특별법 위주의 기존 도시개발방식을 지양하고 복합적인 기능을 가진 도시개발제도를 마련한다는 취지에서 개발주체의 다양화, 개발방식의 다양화 등을 목표로 제정되었으나, 시행 6년째인 2006년 현재 그 실적이 아직은 미미한 상황이다. 따라서 향후 민간택지의 원활한 공급을 위하여 도시개발사업을 활성화해 나갈 필요성이 있으며, 이를 위해 현행 도시개발사업과정에서의 장애요인을 찾아내고 이를 해소하도록 관련제도를 개선하는 것이 필요하다. 본 연구는 민간택지의 원활한 공급체계를 구축하기 위한 방안의 일환으로써 민간제안으로 시행하고 있는 도시개발사업구역에 대한 사례 조사 및 전문가 설문조사를 통해 사업추진상의 제도적_운용상의 문제점과 계획적 과제를 분석하고 해소하기 위하여 도시개발용지 확보와 도시개발방식등과 관련된 현행 제도를 개선하는 방안을 제시하여 민간부문 도시개발사업 확대방안을 모색하는데 있다. 주요 연구내용은 도시개발사업의 이론적 고찰을 통해 민간제안 도시개발사업 실태조사를 위한 분석 틀을 도출하고, 도시개발사업구역을 대상으로 실태조사와 전문가 협의 및 설문조사 등을 통해 현행 도시개발사업 추진과정상의 현황 문제점을 도시개발사업용지의 확보, 기반시설 부담, 사업추진(인허가)절차, 민간참여, 초기투자금 및 부담금, 사업참여방식 등으로 문제점을 제시하였다. 이러한 민간제안 도시개발사업 추진과정상에서의 문제점에 대하여 개선방안을 종합적으로 고려하여 제시하였다. 첫째, 도시용지의 원활한 확보를 위해서는 사업시행자가 개발한 토지를 용이하게 확보할 수 있도록 향후 5년동안 소요될 도시용지 면적에 해당되는 토지물량이 향상 준비되도록 도시계획수립 관련제도를 개선한다. 도시개발예정지구 지정에 따른 우발이익의 사유화와 지가상승에 따른 용지확보의 어려움을 해소하고 궁극적으로는 주택 및 부동산가격의 안정을 위하여 지자체와 토지공사가 토지은행을 운영하도록 한다. 둘째, 기반시설분담 및 재원조달방안에 관련해서는 개발계획이 승인되면 해당 구역 밖의 도로 등의 기반시설에 대해 지자체가 자체적으로 설치하도록 하거나, 민간사업자의 기반시설부담금을 통해 위탁사업을 실시하도록 의무화 하고, 기반시설의 종류와 부담범위 및 주체를 명시하도록 한다. 셋째, 사업추진 절차 간소화 측면에서는 사전 환경성 평가와 각종 영향평가의 중복문제를 해결하기 위해 실시계획 승인단계에서의 환경영향평가를 수행하되 개발계획 수립과정에서의 사전 환경성 검토는 본래 법적 취지에 맞게 계획단계에 적합한 수준에서 검토된 평가서를 제출하도록 하고, 각종 영향평가를 하나로 통합하여 운영함으로써 소요기간을 단축하도록 한다. 넷째, 민간참여 활성화 측면에서는 도시개발과정상의 애로사항을 해소하는 차원에서 용지확보의 어려움, 기반시설부담 완화, 인허가 절차 간소화를 통해 사업비 부담 절감, 사업방식 다양화 등을 통해 민간참여 활성화를 도모한다. 아울러 공동시행방식(민관합동개발사업)을 활성화하여 민간과 공공이 해당사업의 목적과 내용에 따라 다양한 사업추진 체계를 갖도록 할 필요가 있다. 다섯째, 초기투자 자금조달의 어려움과 자금조달화와 관련해서는 초기 택지개발사업기금(가칭)의 설치를 통해 초기 사업기획 및 타당성분석에 투입되는 자금부담을 완화해줄 수 있는 조치를 강구해 볼 필요가 있다. 여섯째, 사업시행방식 개선과 관련해서는 소유자-개발사업자간 파트너쉽, 신탁개발방식등 새롭고 다양한 방식의 도입으로 민간부문에서 사업방식의 선택의 폭을 넓힘으로써 민간참여의 활성화를 도모할 필요가 있다.; Since 1960's, a series of full-scale economic development plans and industrialization policies began to be implemented only to facilitate urbanization and nuclear families, and as a result, demands for houses in cities have been created explosively. Thus, despite sustained housing constructions, our cities still fall short of houses. According to the 4th National Land Plan, it is estimated that new urban sites amounting to about 3,800k㎡ or 3.8% of our entire land would be required by the target year or 2020. Thus, it is necessary to supply the urban site of 192k㎡ every year, but given the fact that only 126.9k㎡ sites have been supplied over last 3 years, it is conceived that the current urban land supply plan would not meet the demands timely, much less efficient land supplies. In order to solve such a problem of land shortage, the urban land development projects by the private sector is suggested as an alternative to complement the housing site developments by the public sector and supply the private housing sites in a sustainable way. Urban Develop Project Law was enacted in July, 2000 to diversify the developers as well as the modes of development to create the towns with complex functions instead of individual urban land developments, but as of now when it is 6 years since its implementation, we have still to see its tangible effects. Hence, it is deemed necessary to activate the urban land development projects for smooth supplies of private housing sites, and to do so, it is essential to identify the obstacles to the projects and thereupon, reform the relevant systems to remove the obstacles. The purpose of this study was to suggest the ways to construct an efficient private housing site supply system. For this purpose, the researcher reviewed the cases of urban land development projects initiated by the private sector and surveyed an expert group to address the institutional and operational problems and analyze the challenges of urban planning, and thereupon, suggested the ways to reform the current systems in terms of appropriations of lands and modes of development to facilitate the urban land development projects by the private sector. To this end, the researcher reviewed the theories about urban land development to set a framework of analysis for survey of the urban land development projects initiated by the private sector and therewith, addressed the problems through case study, consultation with an expert group and a questionnaire survey, in view of appropriation of the land required, basic facilities, permit and licence procedures, participation of the private sector, initial investment and financial burden, mode of participation and the like. Based on the results of analysis, the researcher put forwards the following reform measures for urban land development projects; First, in order to appropriate the urban land smoothly, it is necessary to reform the current urban planning systems so that the land required for next 5 years can be appropriated always and thereby, that developers can secure their developed land. In this context, local autonomous administrations and Korea Land Corporation should operate a land bank jointly to prevent privatization of the accidental profits in the regions designated for urban land development projects and at the same time stabilize housing and real estate prices ultimately. Second, in order to have the basic facilities and urban land development projects financed smoothly, it is deemed desirable to obligate the local autonomous administrations to construct such basic facilities outside of the roads or make the private developers responsible for such facilities by paying their costs for their sub-contracting. In addition, types of basic facilities and scope of costs payable should be made clear. Third, in order to simplify the procedures for pre-development assessment of the environmental and other various effects, it is necessary to have the environmental effects assessed at the stage of approving the implementation plans. In other words, the pre-development environmental assessment at the stage of master-planning needs to be replaced with a report about overall environmental effects, while various assessments should be integrated to reduce the period for urban land development projects. Fourth, in order to activate the urban land development projects initiated by the private sector, it is necessary to help private developers appropriate the land smoothly, relieve them of the financial burden for basic facilities, simplify the permit and license procedures and help them save the costs and diversify the modes of projects. In addition, it is also desirable to activate the joint (public-private) urban land development projects to diversify them to meet a variety of needs for them. Fifth, in order to solve the problems involving initial investments and financing, it is deemed necessary to operate a 'Initial Housing Site Development Project Fund' and thereby, relieve the private developers of the costs required for initial planning and feasibility study. Sixth, in order to reform the modes of urban land development projects, it is deemed necessary to introduce such diverse modes as partnership between land owners and developers and trust development, so that private developers can be encouraged to participate in more diversified urban land development projects.