住宅抵當債權의 流動化制度에 관한 民事法的 考察

Abstract

우리나라에서의 주택저당채권 유동화제도는 1997년 외환위기를 계기로 도입된 자산유동화의 일환으로서, 그 법적근거는 1998년 9월 제정된「자산유동화에관한법률」과, 1999년 1월 제정된「주택저당채권유동화회사법」이 있다. 그런데 2003년 12월 그동안 주택관련 신용보증을 취급하는 주택금융신용보증기금과 주택저당채권유동화기관으로서 주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)가 대출시장(1차 시장)과 유동화시장(2차 시장)에서 각각의 역할을 수행함에 따른 역할 중복 및 업무혼선의 문제점을 인식하고 「한국주택금융공사법」을 제정하여 기존의 주택저당채권유동화주식회사의 영업을 이에 포괄양도 하였다. 그러나 자산유동화에관한법률이나 주택저당채권유동화회사법은 주택저당채권의 유동화의 충분한 경험도 없이 외환위기 극복을 위해 갑작스럽게 입법된 것이기에 실제 주택저당채권의 유동화를 완벽하게 규율하기에는 기능적·법리적으로 여러가지 문제점을 가질 수밖에 없었다. 동법의 규정내용과 대부분 일치하는 한국주택금융공사법의 경우에도 사정은 마찬가지다. 그러한 문제점으로는 住宅抵當債權의 讓渡方式에 관한 問題, 債權讓渡의 對抗要件에 대한 特例 問題, 根抵當權附債權의 讓渡시 債權의 確定通知制度 問題, 抵當權의 取得에 관한 特例 問題 등을 들 수 있다. 그리고 破産과 관련하여 금융기관이나 한국주택금융공사 또는 주택저당채권관리자가 파산하는 경우의 처리 등도 문제될 수 있다. 이에 본 논문에서는 저당권의 유동화의 일환으로 저당권과 그 피담보채권을 결합하여 그 집합의 지분을 표창하는 증권을 발행하는 방식인 주택저당채권유동화회사법 및 한국주택금융회사법상의 주택저당채권의 유동화에 있어서 제기되는 위와 같은 문제점들에 대해 민사법적으로 깊이 있는 검토를 하고자 한다. 한편 정부는 2004년 6월 民法 중 改正法律案을 입법예고하였는데, 이러한 민법개정의 움직임이 주택저당채권의 유동화에 어떠한 영향을 미칠 것인지도 검토할 필요가 있다. 특히 민법 개정 토의 과정에서 抵當權의 流動化에 관한 규정의 도입 문제, 不動産 登記의 公信力 認定 問題 등이 심도있게 논의 되었는바, 이러한 논의와 관련하여 주택저당채권 유동화 및 저당권 유동화의 활성화 방안에 대한 연구의 필요성이 있다. 우리나라에서는 자산유동화에관한법률을 비롯하여 주택저당채권유동화회사법, 한국주택금융공사법 등의 특별법을 통하여 자산 및 저당권의 유동화를 위한 법적 뒷받침을 하고 있으나, 실제로는 자산 및 저당권의 유동화가 그렇게 왕성하게 일어나고 있지는 못하다. 그 원인으로는 금리문제, 주택정책, 등기의 공신력 인정여부 등의 문제도 있지만, 가장 기본적으로는 현행 민법상의 채권 및 저당권 규정이 자산 및 저당권의 유동화를 뒷받침하기에 부족하다는 점에 기인한다. 따라서 궁극적으로는 민법 자체에서 다른 민법 규정과 모순되지 않도록 저당권의 유동화에 관한 일반적 규정을 두는 것이 바람직한 모습일 것이다. 그렇게 함으로써 우리에게 많은 혜택을 가져다 줄 수 있는 주택저당채권 유동화제도의 원만하고 정상적이며 상시적인 운용이 가능해질 것이다.; In korea, the financial crisis in 1997 has forced to reform its economic system. So the government inaugurated the establishment of financial corporation that would issue MBS to revive the ailing housing industry. The Korea Mortgage Corporation(KoMoCo) was a first financial instituion inaugurated on September 21, 1999 to issue the Mortgage-Backed Securities(MBS). But the government established Korea Housing Finance Corporation (KHFC) in 2004 for more stable liquidation of MBS. However, Both of the law have many defects related to the law. I think that because of the poor history of MBS, the little experience about running MBS and the shortage of study in Korea. So the purpose of this thesis is to study about the legal consideration related to the liquidation of MBS. Before that I went over the necessities of the liquidation of MBS and the real estate financing system of other countries. The main necessities of the securitization of Housing-Mortgage Loans are as follows; enable most Financial Institutions to reduce liquidity risk and increase their ability to supply more funds to the housing industry, provide householders with easy access to housing finance. The system about Securitization of Housing-Mortgage Loans in the United States, Germany and Japan promotes real estate financing system and it is worth while for us to make a comparative study about Securitization of Housing-Mortgage Loans. The transfer of Housing-Mortgage Loans shall be made in accordance with method of sale and purchase or exchange. Special provisions regarding the perfection requirements for the transfer of Housing-Mortgage Loans have a numbers of problems. Especially "the notice may be made prior to a Transfer" is very important in terms of Civil Law. Article 27 Korea Housing Finance Corporation Act accounts for the fixing of the Loan amount secured by Housing-Mortgage. In this point, revision of Civil Law has been making a progress in 2004. There are many problems in the system of securitization of Housing-Mortgage Loans and interpretation of Korea Housing Finance Corporation Act. To facilitate the provision of housing loans on a long-term and stable basis, and to contribute to the promotion of the people's welfare and the development of the national economy, the study on the legal consideration for Securitization of Housing Mortgage Loans should be continued.