경관조망 특성 차이가 아파트가격에 미치는 영향

Abstract

국민소득의 증가로 사회전반에 걸쳐 주거민의 삶의 질에 대한 관심이 크게 증가하고 쾌적한 환경과 양호한 주거환경을 선호하는 욕구가 높아지고 있다. 특히 이러한 주거환경 선호요소 중 몇 년 전 부터 지금까지 산, 하천, 공원, 바다 등의 경관자원에 대한 조망 여부가 관심을 끌어왔다. 본 연구에서는 경관조망 가치가 내재된 주택가격의 정확성에 대한 문제를 해결하기 위해 실거래가와 이에 대응하는 각 세대별 경관조망 여부에 대한 조사를 통하여 경관조망 특성의 차이가 주택가격에 미치는 영향력을 측정하고 주택가격에 내재한 조망특성과 이용특성을 구분하고자 한다. 마지막으로 조망에 대한 논의를 발전시켜 도시경관의 조망정도에 따른 차이가 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 경관조망 특성 차이가 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 분당의 경관자원을 조망 할 수 있는 총 40개의 아파트 단지 358개동 912가구를 조사대상 아파트로 정한 후 종속변수로는 평당매매가격을, 독립변수로는 주택특성, 단지특성, 시점특성, 조망특성, 이용특성의 총 27개의 변수를 사용하여 주택특성가격함수를 추정하였다. 연구결과에서는 경관조망이 가능한 아파트 일수록 주택가격에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났고 산, 하천, 공원의 개별경관의 분석결과에서도 모든 조망의 변수들이 유의하게 나타났고, 그 영향력도 적지 않았다. 개별적인 경관조망의 변수가 주택가격에 영향을 주는 크기는 산>하천>공원의 순서대로 나타났으며, 경관조망에 대해 아파트의 주거민이 느끼는 쾌적함은 실거래가에도 반영되어 있으며 본 연구의 결과에서도 나타나고 있다. 이용특성과 조망특성을 비교하면 산을 이용하는 것 보다 산을 조망하는 것이 주택가격에 더 큰 영향력을 보이고 있으며, 하천과 공원은 조망하는 것 보다 이용하는 것이 주택가격에 더 큰 영향력을 주는 것으로 나타났다. 조망정도모형의 결과를 통하여 산, 하천의 개방된 조망의 경우 제한된 조망에 비해 주택가격에 양(+)의 영향력을 주는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 단순히 경관조망이 ‘조망이 가능하다’, ‘조망이 불가능하다’의 수준을 넘어서 좀 더 복잡하게 구성되어져 있는 개인의 선호체계를 나타내고 있으며 개방된 경관조망을 선호한다고 볼 수 있다.; Nowadays, the importance of landscapes in the Korean society has increased due to economic and household income growth and more interest in living quality. Therefore, residential environment has become an important issue, and urban landscape is increasingly perceived as the most important factor that affects the quality of the environment. As this kind of perception increases, a comfortable house environment has become a major element people consider when choosing their house, and their preference for such environment has been rapidly growing. Subsequently, many studies on the subject have been published. The purpose of this study is to analyze the differential values of categorical landscape views in apartment condominium price in Bundang, Seongnam city. The data used as dependent variables in this study were the sales price of 912 houses in 40 apartment complexes where a mountain, river, or park is visible from windows. Independent variables are composed of physical housing characteristics, complex characteristics, time characteristics, closeness of landscape characteristics and landscape view characteristics. In this study, the hedonic price model used to estimate the landscape view value of urban landscape resources. Research was based on three models. The first model is the combined landscape view of a mountain, river and park. The second model is the individual landscape view of a mountain, river and park. Landscape view and landscape closeness variables proved to be significant in the result of the combined model. In individual landscape visibility model, mountain, park and river variables were significant and the view of a mountain accounted for approximately 6% per square meter of the housing price. The order of prices for landscape closeness from the most to the least expensive corresponds to the presence of the park, mountain, and river. In addition, the order of prices for landscape view from the most to the least expensive corresponds to the presence of the mountain, river, and park. The third model is the degree of landscape view model. the result of degree of landscape view model show positive influence on apartment condominium price if we can see more degree of landscape view. Previous studies used offered housing prices as dependant variables, but this study is significant in the sense that it used the actual housing price when being sold in the market. This demonstrates that the actual sales prices had better reflect the influence of landscape on housing prices and the price of apartments that offer landscape visibility is more expensive than the price of apartments that do not.