不動産 投資信託制度의 活性化에 관한 硏究

Abstract

우리나라는 IMF(International Monetary Fund:국제통화기금) 외환 위기 이후, 극심한 경기침체로 기업과 금융기관의 유동성이 크게 떨어지고 부실채권 규모가 급격히 증가함에 따라 일시에 부동산 가격이 급락하는 자산디플레이션 현상이 발생하게 되었다. 이를 해결하기 위한 목적으로 2001년 7월 도입한 不動産投資信託(REITs)制度는 부실기업과 금융기관의 구조조정을 촉진하여 BIS(Bank for International Settlement:국제결제은행) 비율을 향상시키고, 不動産을 證券化 하여 資本市場에 流通시킴으로서 구조조정용 부동산 매각을 원활하게 했다. 또한 소액 투자자들에게 투자기회를 제공하여 자본이득을 분산 시키고, 부동산시장과 자본시장을 연결하여 부동산시장의 선진화를 모색하고자 해왔다. 이에 따라 본 연구에서는 부동산시장의 유동성제고와 부실기업 및 금융기관의 구조조정을 원활하게 하기위한 방안으로 도입된 REITs(Real Estate Investment Trusts)의 개념을 정립하여 REITs에 대한 이해를 증진시키고, 각국의 REITs 제도를 비교 분석하여 한국 REITs의 현실을 파악하고, REITs가 활성화 되어야 할 방향을 제시하고자 했다. 그동안 일반 REITs와 기업구조조정 REITs의 제도적 차이로 인해 不動産間接投資市場에서 가장 활성화 되어야 할 REITs가 저조한 실적으로 명맥을 유지하고 있었지만, 일반 REITs의 설립을 활성화 하기위해 2005년 4월 不動産投資會社法施行令 개정으로 명목회사형의 위탁관리 REITs가 도입되었다. 또한 2006년 10월 새로운 不動産投資會社法 개정안이 국무회의를 통과하여 2007년 7월 시행 예정으로 있으며 주요내용 으로는 최저자본금을 현재 250억 원에서 100억 원으로 대폭 낮추고 설립 및 운영절차를 간소화 하여, 향후 부동산간접투자시장이 활성화될 것으로 예상된다. REITs제도가 활성화되면 소액투자자들도 대규모 부동산에 투자할 수 있으므로 긍정적인 所得의 再分配效果를 거둘 수 있고 不動産投資의 大衆化를 促進시켜 부동산수요의 기반이 튼튼해질 것이므로 부동산 가격의 급등락도 방지할 수 있을 것이다. 본 연구를 통해서 얻을 수 있었던 不動産投資信託制度 시행의 問題點 및 改善方案 으로는 다음과 같다. 첫째 投資者 保護에 대한 努力이 필요하다. 제도의 시행 후 제도권의 부동산투자회사 보다는 유사 부동산투자회사가 난립하여 투자자들의 피해가 우려되며, 내부자 거래의 위험성과 현재 도입 운영중인 不動産間接投資機構와의 關係定立問題 및 자산보관의 위탁문제 등에 대한 제도보완이 필요한 상황이다. 정부당국은 이러한 변칙적 제도운용을 미연에 방지하여 투자자들의 투자손실과 관련업계의 시행착오로 이어지지 않도록 적극적 제도보완 노력이 필요하다. 둘째 不動産에 대한 統合的인 關聯情報 인프라構築의 문제를 들 수 있다. 우선 價値情報에 대한 體系的인 資料蓄積이 필요하다. 기존에 있는 가치정보들로는 부족한 점이 많으므로 통계적이고 과학적 기법을 활용한 정보구축이 요구된다. 필요정보의 예로는 시장의 전형적인 이자율, 수익부동산의 순수익, 그리고 전형적 시장자료 등이 있다. 또한 投資收益性의 基準이 될 수 있는 指數의 確立이 이루어져 투자자들에게 투자물건 전반의 상황을 판단할 수 있도록 하고, 정확한 가치측정의 도구 마련을 통해 대상 부동산 및 부동산투자회사 주식의 正確한 投資價値를 測定할 수 있도록 우리 실정에 맞는 가치평가모델 개발이 시급하다. 셋째 專門人力確保의 問題를 들 수 있다. 부동산투자신탁제도 시행 후 자산관리(AM:Asset Management) 및 리스크관리 등에 대한 전문 인력의 필요성이 강조되고 있다. 즉 부동산에 대한 物理的, 經濟的, 行政的 側面에 있어 專門人力을 통해 運用能力을 確保하고 대외적인 公信力提高를 위해 미국의 CCIM(Certified Commercial Investment Member), CPM(Certified Property Manager) 등과 같은 선진 외국의 不動産關聯 資格證制度를 導入하여 不動産專門家를 養成할 필요가 있다. 이를 위해서는 공식화된 교육프로그램이나 관련 자격증제도의 도입이 필요하다. 우리나라 부동산투자회사 제도는 이제 시행 된지 5년 밖에 되지 않는다. 그런 만큼 문제점을 내포하는 것은 당연한 결과일 수 있다. 미국의 경우 부동산투자회사가 정착되기까지 30 여년간 지속적인 보완이 이루어졌고 일본이나 호주 또한 그 정착을 위해 많은 제도적 시행착오를 거쳤다. 그런 만큼 우리나라도 不動産投資信託制度의 定着과 活性化를 위해서 정부차원이나 업계차원에서 지속적 노력이 필요한 상황이다. 부동산투자신탁제도는 IMF사태라는 큰 시련 속에서 탄생하여 많은 분야에서 기대를 모았던 제도이며, 우리나라 不動産市場의 透明化와 先進化를 위해서도 꼭 필요한 제도이다. 그러므로 시행과정에서 지적되는 문제점들에 대해 합리적인 개선이 이루어져 效率的인 制度의 定着化와 持續的인 發展이 이루어져야 하겠다.; Since the IMF(International Monetary Fund) bailout program and in the course of solving her foreign exchange crisis thereafter, Korea has suffered from a severe economic recession resulting in a phenomenal asset deflation characterized by rapid fall of real estate prices due to extremely worsened liquidity and rapid increase of non-performing debts on the parts of business enterprises and financial institutions. In order to solve such a problem, the Korean government introduced the Real Estate Investment Trust System (REITs) in July, 2001 only to urge non-performing companies and financial institutions to restructure themselves, and as a result, financial institutions could raise the BIS (Bank for International Settlement) ratio, while securitizing their real estates and thereby, selling the asset-backed securities to the capital markets to facilitate their restructuring efforts. In addition, since small investors could be given more opportunities for their investments, the capital gains could be distributed more evenly, while real estate markets could be interlocked with the capital markets only to advance our real estate markets. The purpose of this study was to review the concept of the REITs introduced to enhance the liquidy of the real estate markets and to help insolvent enterprises and financial institutions to be restructured smoothly. And This study intends to promote people's understanding of the new system, and thereupon, comparatively analyze foreign REITs systems to have a better understanding of the conditions of the system in Korea and thereby, suggest some directions for activation of REITs in Korea. So far, due to the institutional differences between general REITs and business restructuring REITs, the REITs system has to be activated in the indirect real estate investment markets. Thus, in order to activate general REITs, the Korean government revised 'Enforcement Ordinance for Real Estate Investment Company Law' in April, 2005 in an effort to allow nominal companies to operate a trust type REITs system. In addition, a revision of 'Real Estate Investment Company Law' was passed by Cabinet Meeting in October, 2006 to be implemented beginning from July, 2007. Thus, the ceiling for capital of the real estate investment companies would be drastically lowered from the current 25 billion wons down to 10 billion wons, while establishment and operation of the companies would be much deregulated. The result would be active real estate investment markets. If the REITs system should be activated enough to encourage the small investors to put their money in the real estates, an ultimate income redistribution would be realized, while real estate investments would be popular enough to consolidate the base of demands for real estates and check a rapid fall of real estate prices. The problems of REITs system identified by this study and their solutions can be summed up as follows; First, it is necessary to protect the investors. Since introduction of the REITs system, more quasi real estate investment companies than the institutionalized ones have been flooding the real estate markets, raising a greater concern about investors' losses. In addition, it is deemed essential to check the possible transactions among insiders and make clear the relationship between REITs companies and direct real estate investment businesses, while solving such problems as related to asset trusts. In this regard, the Korean government is obliged to improve the relevant systems to prevent such misuses of the REITs and investors' losses as well as trials and errors harmful to concerned parties. Second, an integrated information infrastructure has still to be operated. Above all, it is urgent to database the information about values systematically. Since the existing data about values are not sufficient, it is necessary to construct an information database about real estate values by using a statistical and scientific technique. The examples of such information are market interest rates, net profits of real estates, typical market data and the like. In addition, it is also necessary to present some indicators as criteria for investment profitability so that investors can make their investment decisions, and at the same time, arrange some precise real estate evaluation tools or models whereby real estates and their securities can be exactly evaluated. Third, more professional manpower should be recruited. Since introduction of the REITs system, demands for AM (asset management) and risk management professionals have been increasing. Namely, it is deemed necessary to recruit more professionals who can operate the real estates more professionally in physical, economic and administrative terms, and it is also deemed required to enhance the public trust of their real estate management by accrediting them as CCIM(Certified Commercial Investment Member), CPM(Certified Property Manager) and other certified real estate managers as in the United States and other advanced nations. To this end, formal educational programs and accreditation systems need to be operated. It is only 5 years since the real estate investment company system began to be operated, which means that it may be inevitable for the system to have various problems. The United States have endeavored to improve the system over 3 decades until it was established, and Japan and Australia have also suffered from various trails and errors. Hence, the Korean government and concerned parties are obliged to combine their efforts to activate and establish the REITs system. All in all, the REITs system was born during our nation's enormous ordeal or the IMF bailout program, and therefore, it laid a great hope on the Korean people. Moreover, it seems to be essential for more transparent and effective real estate markets. Therefore, it is required to reform it by improving the problems arisen during its operation and thereby, establish and develop it.