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權利分析을 통한 競賣不動産의 投資戰略에 관한 硏究

Title
權利分析을 통한 競賣不動産의 投資戰略에 관한 硏究
Other Titles
A Study on the Investment Strategy of Real Estate Auction through the Title Analysis
Author
곽수환
Alternative Author(s)
Kwak, Soo-Hwan
Advisor(s)
조성민
Issue Date
2007-02
Publisher
한양대학교
Degree
Master
Abstract
기존의 아파트 가격이 높게 형성되어 있고, 신규분양 아파트의 분양가도 고공행진을 계속하면서 일반인들이 경매시장에 대거 참여함으로써 경매시장이 과열양상을 보이고 있다. 그러나 부동산경매는 법률적·경제적·기술적 측면의 하자가 복합적으로 내재되 있고, 법률관계와 사실관계가 복잡하고 난해하다. 이러한 문제점들을 해결하기 위해 부동산경매에 관한 과학적인 접근방법을 통해 이론을 체계적으로 정리하고, 실무에서 경매투자자들을 위한 길라잡이가 되고자 본 논문을 작성하였다. 본 논문은 기존의 문헌, 기존의 연구논문과 각종 인터넷 매체를 참조하여 경매의 의의, 종류, 절차에 관한 일반적 이론을 고찰하고, 권리분석, 물권과 채권, 주택임대차보호법, 말소기준권리분석을 통해서 경매부동산의 권리분석의 기법에 관해 서술한 후 서울지역을 중심으로 한 법원 경매부동산 중에서 아파트의 낙찰가율에 따른 사례를 통하여 경매부동산에 관하여 보다 안전하고 효율적인 권리분석, 종합분석, 수익성분석(실거주 목적과 투자목적으로 분류)을 하고자 하였다. 부동산경매에 있어서 결코 소홀이 다루어 질수 없는 권리분석의 정의는 경매대상부동산에 숨어 있는 법률상 및 사실상의 하자(흠, flaw)가 없는가를 조사·확인, 판단하는 작업이다. 따라서 하자의 유무를 미리 발견해서 적절한 대처 방안을 모색하는 것이 필요하다. 특히, 권리분석시 정확한 말소기준권리에 대한 분석과 임대차관계 분석이 요구되며, 이를 잘못 판단했을 경우 예측치 못한 심각한 상황이 발생될 수 있으므로 신중히 접근해야 한다. 종합분석시 낙찰자가 인수해야할 금액이 있는지, 경매취하의 가능성이 높은지, 낮은지, 그리고 후순위 인차인의 대위변제 가능성이 있는지 잘 파악해야 한다. 수익성분석시 실거주 목적인지, 투자 목적인지에 따라 수익분석 방법이 달라진다. 실거주를 위해 낙찰을 받았다면 대상부동산이 실제 거주목적에 필요한 요소들이 얼마나 갖추어져 있는지에 촛점을 맞추고 투자 목적이라면 향후 얼마의 수익을 얻을 수 있는 지를 종합적으로 분석해 보아야 한다. 따라서 경매부동산 투자시 입찰자는 고도의 투자전략이 요구되며, 경매시장에 나온 물건은 대부분 하자가 있는 물건으로 세심한 주의가 요구된다. 과거에는 경매부동산 시장에 수익성면에서 어느 정도 안정성이 보장되었지만 현 부동산경매시장은 일반인은 물론 공인중개사가 경매대행을 할 수 있는 길이 열려 있기 때문에 경매시장의 과열현상이 발생하고 있다고 본다. 이럴 때 일수록 입찰자는 철저한 권리분석을 통하여 경매부동산 낙찰 후 재산상의 피해를 최소화 할 수 있는 제도적 장치의 마련이 요구된다. 시대의 변화에 따라 부동산경매시장도 현 행정기관(법원)에서 채권자의 신속한 채권 변제를 위해 채권기관(금융기관)에서 권리행사가 가능하도록 제도적인 변화가 요구된다 하겠다.; As the existing apartment houses are priced high with the new apartments put on sales at high prices, ordinary citizens are increasingly participating in the real estate auction market only to overheat it. However, the real estate auction harbors various legal, economic and technical defects complicated, while its legal and factual relations are very complex and difficult to understand. In order to solve such problems, this study aimed to use a scientific approach to real estate auction to review the relevant theories systematically and provide for a guide useful to real estate auction investors. To this end, the researcher reviewed various literature, preceding studies and Internet media to examine significance, types and procedures of auction and thereupon, discussed analyses of such titles for the real estates on auction as real rights, claims, tenants' rights and effaceable rights and then, examined the cases of successful bidding at the courts in Seoul in terms of bid prices to suggest safer and more efficient ways for title analysis, comprehensive analysis and profitability analysis for investors' purposes (actual use or investment). The title analysis which should never be neglected in real estate auction is an activity to investigate, check and judge whether the subject real estate has any legal and actual flaws. So, it is necessary to explore the ways to identify such flaws in advance and remedy them. In particular, it is required to analyze the conditions for effaceable rights precisely as well as the tenants' rights. Otherwise, the bidder would face unexpected situations or losses. In the comprehensive analysis, the bidder should check whether he or she would bear a claim or whether the auction itself might be cancelled or whether the junior bond should be paid. When the profitability is analyzed, the methods should differ depending on bidder's objective: actual use or investment. In the former case, the bidder should check whether the subject real estate would meet his/her requirements for living, while in the latter case, he/she needs to analyze future profits comprehensively. All in all, the investor bidders should use very sophisticated investment strategies, while examining the subject real estate carefully, because most of the real estates put up on auction have some or other flaws. In the past, the auction market insured more or less safe investment, but the current auction market seems to be overheated with ordinary investors and public certified real estate brokers competing with each other. Therefore, bidders are obliged to analyze the titles thoroughly to minimize their possible losses and to this end, a legal mechanism needs to be operated. As time goes one, the real estate auction market should be changed too, to allow the creditors (primarily, financial institutions) to collect their credits in a quick manner, being supported by court orders.
URI
https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/149720http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000405762
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GRADUATE SCHOOL OF PUBLIC ADMINISTRATION[S](행정대학원) > DEPARTMEMT OF REAL ESTATE(부동산학과) > Theses (Master)
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