공동주택 개발사업의 리스크 관리방안에 관한 연구

Abstract

부동산 개발사업 특히 민간 공동주택 개발사업은 제조업 및 다른 사업에 비하여 많은 특징적 요소를 가지고 있다. 그 중 사업의 기획과 구상 이에 따른 사업성 검토, 토지작업, 인허가, 분양업무, 시공, 하자 및 관리 등 한 프로젝트를 성사 시키기 위해서는 최소 5년 이상의 시간이 소요된다. 이 기간 중 시장 환경의 변화, 정책적 변화, 비용등 제무적 변화, 시공상의 각종 리스크등 사업의 장기화로 인한 각종 리스크가 도출된다. 본 연구에서는 이러한 리스크 인자가 사업에 미치는 영향을 강도 및 발생가능성에 따라 분류 하였으며 또한 개발업자의 통제 가능성에 따라 분류하여 리스크 관리 가능 인자를 선별 회피, 전가, 보유, 감소, 흡수등 5가지로 리스크 관리대응 방안을 모색 하였다. 이 연구의 구성을 보면 1장 서론에서는 우리나라의 부동산 개발사업의 경향과 특성의 변화에 따른 리스크 요인의 다양화, 전문화와 이로 인한 사업에서의 실패 확률의 증가로 리스크 관리에 대한 체계적인 연구의 중요성을 논한 연구 배경 및 목적에 대하여 설명 하였으며 사업의 진행 단계를 4단계로 분류하고 건설사와 시행사의 관점으로 연구를 진행 하였으며 설문 및 인터뷰를 통한 리스크 요인의 관리 방안을 정리한 연구 범위 및 방법에 대하여 논하였다. 제2장 1절과 2절에서는 부동산 개발사업의 정의와 개념 및 인·허가 및 착공, 분양의 행정적 절차 등 공동주택 개발사업의 실무적 절차에 대하여 논하였으며 제3절에서는 리스크의 정의 및 관리절차와 기법에 대하여 설명하였으며 제4절에서는 위 제1절, 2절, 3절을 통한 부동산 개발사업과 리스크의 이론적 정리를 바탕으로 공동주택 개발사업의 단계별 분류와 리스크 요인 검토 등에 관하여 논하였다. 제3장에서는 설문조사를 통한 리스크의 요인정리와 관리방안에 대해 논하였으며 특히 제1절에서는 연구자가 리스크 요인을 단계별로 세분화하여 시행사 및 건설사등 실무자들의 설문을 통하여 리스요인의 발생가능성과 발생시 사업에 미치는 영향의 정도 및 사업자들의 리스크 요인에 대한 통제 가능성등에 대하여 언급 하였다. 제2절에서는 제1절의 설문 데이터를 이용 개발 사업 각 단계별 리스크 인자의 상관관계와 관리 방안등에 대하여 논하였다. 제4장에서는 개발 사업 단계별로 실무자들과의 인터뷰를 통한 개발 사업시 흔히 일어날 수 있는 리스크 요인을 법령 및 제도를 통한 리스크 관리 방안에 대하여 논하였으며 제5장에서는 현재의 부동산 시장의 현황과 연구자의 대책 방안에 대하여 논하였다. 그간 부동산 개발 리스크 관리방안에 대한 연구는 많이 진행 되었으나 대부분 프로젝트 파이낸싱과 리츠등 금융분야와 공공개발, 공공택지등의 리스크 관리에 대한 연구이며 민간 개발 사업 전체에 대한 연구 특히 행정적 요인에 관한 실무적 관점에서의 연구가 미약 하였다. 이로 인해 민간 개발사업은 체계화된 이론에 의한 사업진행이 수행되지 못한 상태이다. 개발사업은 각종 법과 제도. 정책과 밀접한 관계를 가지고 있다. 따라서 법과 제도 ,정책에 대한 이론적 지식을 배제한 다수의 시행사와 시공사는 사업에 성공 할 수 없을 뿐만 아니라 전문성이 떨어진 사업자로 돈만을 가지고 사업을 진행 한다는 사회적 인식을 갖게 한다. 이에 본 연구는 개발사업시 일어날 수 있는 리스크 요인을 시공사와 시행사의 실무자와의 설문과 인터뷰로 도출하여 개발사업 리스크 관리방안에 대하여 연구 하였다. 부동산 개발사업이 전문화되고 체계화된 이론적으로 정립된 사업으로서의 나아가는 방향에 초석이 되는데 본 연구가 일조를 담당하기를 바랍니다.; Real estate development projects, particularly the private apartment housing development projects are characterized by more elements than manufacturing or other projects. Especially, it would take more then 5 years for a developer to complete a single project due to the long procedures for idea-storming, master-planning, feasibility study, land reclamation work, permits and licenses, sales, construction, maintenance and management. During this period, the developer would be exposed to various risks due to changing market environment, policy changes, cost increase and changes of other financial conditions, construction conditions and the like. For effective risk management, this study classifies the into 5 categories according to their effects on the housing development projects as well as their frequencies and developer's controllability: avoidable, transferable, bearable, reducible and absorbable ones. This study consist of the following chapters; The first chapter introduces background and purpose of this study by describing the ever-diversifying risk factors due to changing trend and characteristics of real estate development projects in Korea and emphasizing the need for a systematic research into risk management because risks cannot well be managed if not in a professional way. In addition, this chapter classifies the housing development project into 4 stages and reviews each stage from developer's and constructor's perspectives, and then, discusses the scope and methods of this study for an effective risk management. The first two sections of the first chapter reviews definitions and concepts of real estate development projects and discusses such administrative procedures for permit and license, construction and sales. The third section explains bout concept and management of real estate development risks and their management and techniques, and the fourth section classifies the apartment housing development project into stages based on the results of the theoretical reviews and discusses the risk factors by stage. The third chapter discusses the results of a survey about risk factors and their management. The first section of this chapter features the risk factors of each stage and thereby, discusses the causes and effects of the risks identified by the survey as well as their controllability. The second section analyzes the results of the survey to determine the relationships among various risk factors by stage and suggests the ways to manage them effectively. The fourth chapter discusses the results of the interview with working-level officials about the risk management in reference to codes and systems, and the fifth chapter diagnoses the current real estate market conditions and suggests the ways to manage the risks effectively. Meanwhile, various researches have focused on real estate development risks, but most of them discussed the risks related to project financing, REITs and other financial areas, public real estate development and the like, while few preceding studies focused on private real estate development projects and particularly on administrative factors of risk. Thus, private apartment housing development projects are still being implemented without any systematic theory. Development projects are closely related with various codes, systems and policies, so constructors and developers not armed with theories about such codes, systems and policies would not succeed in their development projects, and even worse, they may be stamped as unprofessional speculative developers or constructors. This study determined the risk factors facing constructors and developers through questionnaire survey and interview and thereby, put forwards the ways to manage the risks for apartment housing development projects. Lastly, it is hoped that this study will provide for a stepping stone for real estate development projects to develop into professional and systematic projects based on theories.