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假裝賃借人과 債權者保護에 관한 硏究

Title
假裝賃借人과 債權者保護에 관한 硏究
Other Titles
A Study on the Pretense lessee and the Protection system of the Obligee
Author
우창훈
Alternative Author(s)
Woo, Chang-hoon
Advisor(s)
현병철
Issue Date
2007-02
Publisher
한양대학교
Degree
Master
Abstract
인간이 추구하는 삶의 근본이 되는 중요한 요소 중 하나가 주거의 안정이다. 안정된 주거생활은 인간에게 휴식과 에너지를 충전할 수 있는 보금자리역할을 하며, 나아가 인간이 사회 구성원으로서 주어진 역할을 수행할 수 있는 원천을 제공한다. 위와 같은 주거생활의 안정이 중요함에도 불구하고 모든 국민이 주택을 보유하지 못하고 임차 주택을 사용함으로 인하여 주거생활의 안정을 보장 받지 못하고, 이로 인하여 온전한 사회적 역할에 충실할 수 없게 되어 사회 및 국가적인 측면에서 손실을 보게 된다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 1981년 주택임대차보호법이 제정되었으며 제정이후 임차인보호제도의 부족함을 느끼면서 수차례의 개정을 거쳐 오늘에 이르렀다. 특히, 임차인의 대항력 및 소액임차인의 최우선변제권은 단순한 법제도로서의 기능을 넘어 사회보장적 기능을 하고 있다. 그러나 이 제도의 지나친 형식주의로 인하여 진정한 소액임차인의 보호보다는 가장임차인이라는 부작용을 발생시켰다. 소액임차인보호제도의 문제점은 첫째, 소액임차인을 지나치게 형식적인 요건만으로 판단하여 그 실체와 상관없이 최우선변제권이 주어진다는 점 둘째, 소유자 또는 채무자가 임대차계약전에 이미 채무초과상태에 있음에도 소액임대차계약을 하는 것이 다른 채권자를 해하는 사해행위가 되는가 하는 점 셋째, 부동산중개인이 임대인을 대리하여 소액임대차계약을 하는 경우 법상 보호대상이 되는 소액임차인인가 하는 점이다. 위와 같은 문제로 인하여 발생하는 가장임차인은 선의의 채권자에게 예측하지 못한 피해를 가져왔으며, 이 논문은 이를 방지하기 위해 다음과 같은 방안을 제시하였다. 첫째, 경매법원의 명령을 받아 가장 먼저 임대차 관계를 조사하는 執行官의 현황조사 방법을 현실화하는 것 둘째, 확정일자를 부여하는 기관이 임대차관계를 증명할 수 있는 증빙 자료를 확보하도록 하는 것 셋째, 민사재판부 중 배당이의소송만을 전담할 수 있는 재판부를 신설하여 신속하고 경제적인 재판을 확보하는 것, 넷째, 경매신청을 가장 많이 하는 금융기관에 채무자가 부실화되면 주택에 대한 경매가 착수된다는 예고등기를 할 수 있는 신청권을 부여하는 방법 다섯째, 소액보증금 대상이 되는 주택에서 호화주택 등은 제외하는 방법 여섯째, 차임이 포함된 소액임대차계약은 보증금을 환산하여 적용하는 방법 마지막으로, 가장임차인에 대한 경매법원의 적극적인 대응을 제시하였다. 소액임차인제도는 사회보장적 측면이 강한 특별한 제도로서 그 적용 또한 엄격히 하여야 한다. 결론적으로 진정한 임차인은 보호를 하고 가장임차인은 법의 테두리에서 제외하는 것이 사회정의일 것이나 어느 한쪽을 지나치게 강조하면 선의의 피해자가 생길 수 있으므로 제도의 근본취지를 바탕으로 양자의 조화로운 균형을 바란다.; Housing stability is commonly admitted as one of the most important fundamentals of human life. It provides not only a nest for people to take a rest and refresh themselves but also an opportunity to fill their roles as a member of the society. But in spite of the importance of stability in the residential life as mentioned above, most people are still not guaranteed their housing and have to lease buildings for residence without secured. And these people come to be frustrated due to it in devoting themselves to filling their social roles causing a loss to the society and the state. To bring this matter to a legislative settlement, the government enacted Housing Lease Protection Act in 1981, which was amended several times since then to improve the lessee protection system. Especially, the counterforce of lessee and the preferential payment right to small amount of a deposit now serve as a social security system beyond a mere legal system. But notwithstanding this good point, the lessee protection system which is now too formalized gives rise to unwanted side effects protecting pretense lessees more than actuallessees with small amount of a security deposit ("LSS"). The matters follow the LSS protection system as the side effects; first, the preferential payment rights granted just by a simple and nominal judgment without considering all substantial aspects; second, It is not clear whether insolvent owner's or debtor's execution of a housing contract with small amount of a security deposit becomes a fraudulent act against the creditor; third, It is also not clear whether a housing contract executed by a real estate agent on behalf of a lessor can be protected as small amount of a security deposit under the Act. This thesis is to introduce some schemes to protect bona fide creditors from the damage caused by the matters mentioned above; first, the way of on-site investigation of current status and fact of a housing lease contract performed by execution officers as an order of auction court should be readjusted to a realistic level second, authorities granting a registered Definite Date should secure evidentiary material of housing lease contracts third, new panel in a civil court should be established to exclusively secureapplications for an objection against dividend fourth, the right to apply for provisional registration of pre-announcement of auction as a debtor comes to be insolvent should be granted to financial institutes fifth, deluxe houses should be excluded from the protection of a small deposit sixth, the rents which are included in a small deposit relating housing contract and should have beengiven by periods otherwise should be deducted from a deposit and the last, active countermeasure of auction courts should be established against a pretense lessee. The protection system toward lessees with small amount of a deposit is an exceptional system having a strong aspect of social security, thus a strict application is required. In conclusion, it should be the social justice to protect a true lessee and to exclude a pretense lessee from the legal protection under the conditions that the balance of both sides should be maintained because too much emphasizing one side can cause damage to a bona fide person.
URI
https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/149717http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000405623
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