분양가 상승과 건설업의 이익조정에 관한 연구

Abstract

The sale prices of new houses are often influenced by government regulations. In 1999, construction companies could determine the sale prices of new houses by themselves. After that time, the sale prices of new houses went up rapidly. Political costs focus on the incentive of individuals to coalesce into groups to lobby for wealth transfers. If construction companies charge high prices for new houses and make excessive profits, politicians and NGO will receive pressures from citizens. Politicians and NGO also try to press construction companies to reduce sale prices for new houses. If construction companies report high earnings on their financial statements, politicians and NGO will use high reported earnings as an evidence for excessively high prices. Therefore, construction companies will try to reduce their reported profits through earnings management. This study examines whether construction companies manage to reduce earnings when the sale prices of new houses increase rapidly. Discretionary accruals are used to estimate earnings management. A modified Jones model is used to estimate firm's discretionary accruals. The sample consists of 132 construction firm/years in a period of 2000-2004. The empirical results indicate that construction companies manage earnings by decreasing discretionary accruals to reduce their political costs. Therefore, this result is consistent with the political cost theory. The result of this study may be useful for government to set regulations regarding housing market and for academics and practitioners to analyze corporate financial statements.; 우리나라의 분양가 및 주택가격의 변동은 정부의 규제에 따라 영향을 받아 왔다. 특히 1999년도에 시행된 분양가 자율화 조치는 건설 기업들이 분양가를 자유롭게 산정할 수 있게 되었고, 이후 주택의 분양가는 상승하게 되는 양상을 보였다. 이러한 분양가 상승에 따른 이익이 건설회사의 이익으로 귀속되는 현상이 나타나고 있게 됨에 따라, 본 연구에서는 분양가 및 주택가격이 상승하는 기간에 건설 기업들이 이익을 줄이는 방향으로 재량적 발생액을 이용하는지에 대하여 연구의 대상으로 삼았다. 분양가는 일반적으로 생산에 투입된 비용에 일정한 이윤을 포함한 가격으로서 구체적인 구성항목으로는 대지비(택지비)와 공사비, 간접비, 일반관리비와 이윤을 더하여 산정하게 된다. 이러한 분양가격이 상승하게 되면 정부차원에서 가격 규제 등의 조치가 취해지게 되고, 또한 부당이득이나 고분양이익을 얻을 경우 세부조사나 각종 규제적 조치가 가해지게 되므로, 건설기업들은 이러한 규제조치를 피하기 위하여 보고이익을 줄이려는 유인이 존재한다. 본 연구의 목적은 분양가 및 주택매매가격의 정보가 정부의 부동산 및 분양가 규제 법률 입안에 기초적으로 활용된다는 측면에 입각하여, 정부의 각종 규제정책이 실시될 경우 건설기업들이 재량적 발생액을 이용하여 분양가격 상승기에 이익조정을 동인이 있는지를 실증적으로 분석해 보는 데 있다. 이익조정 여부는 재량적 발생액의 부호와 크기로 검증하였다. 본 연구의 자료는 KIS-FAS 2004에서 추출하였으며, 1980년부터 2004년까지 유가증권시장에 상장된 건설기업을 대상으로 하여, 1999년까지 수정Jones모형을 이용해 재량적 발생액을 추정하였다. 그리고 분양가 상승기간인 2000년부터 2003년까지 132개 기업을 표본으로 하여 단변량분석 및 다중회귀분석을 실시하였다. 연구결과 건설 기업들은 분양가 상승기간에 이익을 감소시키는 이익조정으로 인하여 유의한 음(-)의 재량적 발생액을 나타냈으며, 이러한 결과는 건설기업들이 정부의 규제를 회피하기 위하여 보고이익을 줄이기 위한 정치적 비용가설의 내용과 일치한다고 판단된다. 본 연구의 결과는 분양가 상승 시 분양가를 포함한 주택가격 규제 정책에 따라 건설기업들이 규제조치를 완화시키거나 이익이 많이 나는 것을 회피하기 위하여 재량적 발생액을 이익조정의 수단으로 이용되는 지를 판단하는데 도움이 될 수 있다고 판단된다. 또한 투자자와 채권자 등의 회계정보이용자에게 투명한 회계정보를 통해 합리적으로 의사결정을 할 수 있게 할 뿐만 아니라, 분양원가의 투명성 증대 및 분양가를 포함한 각종 부동산 규제정책 및 주택가격 안정화 정책 마련 시에 유용한 정보로 본 연구의 결과를 참고할 수 있을 것이라 기대된다.