실거래가를 이용한 공동주택의 가격차별화 요인분석

Abstract

시장의 거래가격 및 거래량 등을 통해 아파트는 아파트 이외의 공동주택에 비해 높은 가격을 보이고 있으며 또한 그 수요가 매우 높다는 것을 알 수 있다. 이것은 불완전경쟁시장인 부동산 시장에서 수요자와 공급자 사이에 아파트가 내제하는 특정의 가치를 인식하고 있다고 할 수 있다. 따라서 아파트가 시장의 참여자들에게 어떠한 측면에서 높은 추가적 가치를 인식하게 하는지 구체적으로 살펴볼 필요가 있다. 본 연구는 그동안 주택공급에 상당한 기여를 하고 있는 아파트와 아파트 이외의 공동주택인 연립주택과 다세대주택의 특성을 살펴보고, 현재의 주택시장을 보다 더 명확하게 반영할 수 있는 실거래가격 자료를 이용하여 이들 주택이 갖고 있는 고유한 특성 및 입지적 특성을 파악하여 주택가격결정에 미치는 영향력에 대하여 분석하고자 한다. 아파트와 아파트 이외의 공동주택을 구분하여 가격결정구조를 비교함으로써, 아파트에 내제하고 있으며 특성화될 수 있는 유·무형적인 가격결정 요인을 분석함을 본 연구의 목적이다. 각각의 공동주택의 가격에 미치는 영향을 분석하고, 또한 주택유형별로 가격에 영향을 미치는 요소들이 차이가 있는지를 분석하기 위하여 주택실거래가격 자료를 이용하여 강남구와 강북구의 아파트와 아파트 이외의 공동주택의 가격에 미치는 영향을 추정하였다. 이를 위해 주택이 지닌 질적 특성들에 대한 시장가치를 추정하는 방법으로 특성가격모형을 이용하였다. 분석결과를 종합해보면, 주택가격에 영향을 미치는 변수들은 지역별, 유형별로 차이가 있는 것으로 나타났다. 이러한 차이는 주택에 영향을 미치는 주변의 환경뿐만 아니라 지역적 특성, 입지적 특성 등과 주택 유형마다 갖고 있는 특성이 다르기 때문에 차이가 발생하며, 소비자들이 주택을 선택할 때 선호도의 차이에 의한 것으로 여겨진다. 또한, 아파트와 다세대주택의 가격격차를 비교해 본 결과, 유형의 차이만으로 인해 형성되는 가격격차가 있으며, 이 가격격차에는 설명이 가능한 값이 있는 것으로 나타났다. 이는 각 유형별 공통적인 특성 변수들에 의해 해석이 가능한 반면, 나머지는 설명이 불가능한 값 즉, 아파트에는 있지만, 다세대주택에는 가지고 있지 않은 프리미엄의 값이라고 해석할 수 있다. Chow-test를 통하여 아파트와 아파트 이외의 공동주택의 가격결정구조의 동일설 여부를 검증한 결과 공동주택의 가격결정구조는 동일하다는 귀무가설이 기각되어 아파트와 연립주택, 다세대주택의 가격결정모형은 서로 다른 결정구조를 갖고 있는 것으로 파악되었다. 결론적으로 이 논문의 연구결과를 통해 다음과 같은 시사점을 발견할 수 있다. 아파트와 아파트 이외의 공동주택 가격을 구별하는 것은 대상 주택이 주택 이용자에게 제공할 수 있는 광범위한 서비스의 양과 질에 따라 차이가 난다. 이는 세대당 주차대수나 지하 주차장의 유무, 단지 내 상가나 조경시설 등과 같은 물리적 요인뿐만 아니라, 건설사의 지명도와 같은 무형적 요인을 모두 포함하는 것이다. 또한, 주택시장에 대한 소비자들의 관심이 매우 큼에도 불구하고 지금까지 아파트에 비해 아파트 이외의 공동주택의 경우 구체화된 자료의 부족으로 주택가격결정구조 분석이 이루어지지 못해왔다. 그동안 아파트 이외의 공동주택에 대한 가격분석의 한계에서 벗어나 아파트 이외의 공동주택의 가격결정구조를 파악할 수 있게 되었으므로, 주택정책 역시 주택유형별로 기준이 다르게 적용되어야 할 것이다. 앞으로 주택시장에서 소득증가와 같은 요인으로 인하여 주택소비자의 선호도가 높아지는 요소들을 갖춘 주택에 대한 수요가 증가할 것이다. 따라서 주택소비자의 선호도의 변화에 부합하는 주택공급이 필요할 것이다.; Based on the market price and sales, there is a great demand and high price difference for an apartment condominium compared to a Multi-family house. Suppliers and users recognize special value for an apartment in real estate market, unsafe competition market. Therefore, there is a need to look into special value which aspect makes high additional value. This paper is to look into special quality for an apartment condominium and a Multi-family house. There is a need to analyze some influence for housing price checking a specific character and a location character based on real sale price. The purpose of this paper is to analyze a main cause for price formation in comparison with price formation dividing an apartment condominium and a Multi-family house. To analyze for influence on apartment price and other housing types, there is an analysis for influence on housing price for Gangnam-Gu and Gangbuk-Gu for using real housing price and hedonic price function as a method of analyzing market value. After considering all the factors, this paper reached this conclusion. The housing price differences come about the environment, region, and housing characteristics as well as consumer preferences. As a result of differentiation between an apartment condominium and a Multi-family house, price differentiation comes into housing types and this differentiation can be explanation for the specific variables. On the other hand, the rest price differentiation can not be explanation, that is a premium of an apartment condominium. As a result of chow-test, there is a difference by price formation for housing types. This is to certify that each housing types have their own price formations. In conclusion, there is some lesson like this. There is some differentiations for service quantity and quality on an apartment condominium and a Multi-family house. Thus, This is included physical factor like landscape architecture, parking area and invisible factor like preference of construction companies. In spite of customers' high interest, there is no analysis for housing price formation by not enough data. Housing demand included high preference will be increased by rising incomes. Therefore, there is need to housing supply satisfied with customer's preference.