노후생활 안정을 위한 역모기지 활용방안에 관한 연구

Abstract

우리나라는 급속한 고령화 현상과 출산율저하, 부양의식의 변화, 사회보장제도의 기반약화 등으로 인하여 노후생활 안정에 대한 관심이 고조되고 있다. 이와 같이 고령자의 노후생활 안정을 위한 대안으로 도입되고 있는 공적 역모기지의 필요성과 관련하여 잠재수요의 특성을 파악하고 역모기지의 활용방안을 모색하는 것이다. 인구 고령화가 빠르게 진행되고 있는 상황에서 고령자의 경제적 빈곤문제 등은 노후생활에 무엇보다 절실한 문제로 고령자에 대한 지금까지와 다른 제반정책이 필요하다. 그러나 고령자의 복지정책은 빈곤층을 대상으로 하고 있어 대다수 고령자를 위한 직접 지원을 하기에는 사실상 불가능한 상황이다. 이렇게 볼 때, 고령자의 노후생활 안정을 위한 대안으로써 역모기지는 거주용 부동산을 소유하고 있는 고령자가 현재 거주하고 있는 주택을 활용하여 그 주택에 계속 거주하면서 생활에 필요한 비용을 스스로 조달함으로써 노후생활 안정을 꾀할 수 있는 유용한 제도이다. 우리나라 보다 앞서 고령사회에 진입한 외국의 선행사례를 살펴보면, 미국의 역모기지 HECM은 공적 보증을 통하여 리스크를 완화함으로써 대중적으로 가장 많이 이용되고 있다. 또한 민간기관에서는 고액의 자산보유 고령자를 대상으로 하는 다양한 상품이 등장하고 있으며, 역모기지에 대한 연구가 지속적으로 이루어지고 있다. 일본의 역모기지는 유상복지서비스를 목적으로 한 자치단체가 중심으로 고령자의 일상생활을 보다 근접하여 파악할 수 있는 장점을 가진다. 또한 저소득층 일용근로자를 대상으로 하는 장기생활지원자금대출제도는 정부와 자치단체의 보증을 통하여 고령자에게 제공되고 있으며, 민간 건설업체에서는 신규상품개발 및 마케팅 등에 역모기지를 응용하는 등 고령자를 위하여 다양한 상품개발이 이루어지고 있다. 국외 사례를 통해서 볼 때 공적 역모기지의 활용이 주류를 이루고 있다. 한편 우리나라의 역모기지는 일부 금융기관에서 판매하였으나, 고령자의 주거안정과 경제적 안정을 기대할 수 있는 제도적 장치가 미비하였다. 즉, 대출기간을 최장 20년으로 제한하여, 대출기간 만료시점에서 생존시 대출금을 상환한 후에는 주택이 없는 상태가 되고, 금리 또한 일반 주택담보대출금리 보다 높았다. 이는 역모기지에 대한 대출기관의 리스크를 이용자가 부담 하는 가장 큰 문제로 인하여 판매가 중단되거나 실적은 미미할 수밖에 없었다. 역모기지 잠재수요의 특성을 살펴보면, 첫째, 고령자의 건강에 대한 관심과 의학의 발달, 생활수준 향상으로 평균수명이 연장되고, 반면에 출산율 감소로 인하여 생산연령인구의 노인부양부담이 가중될 것으로 예상된다. 둘째, 노후생활에 대한 미비와 조기퇴직 등으로 인한 경제활동 감소는 노후소득을 낮게 하고, 사회보장제도의 기반약화로 고령자의 노후소득확보가 현실적으로 어렵다. 셋째, 핵가족화와 가족구성원의 가치관 변화로 노인에 대한 부양의식이 저하되는 한편, 고령자의 경제적 자립의지도 증대되고 있다. 따라서 전통적으로 노인부양을 가족에 의존하고 있는 정부는 노인복지정책의 대안으로 금융기관의 역모기지 단점을 보완한 공적 역모기지를 도입하여 추진하고 있는 상황이다. 고령자가 소유주택을 활용하여 주택에 계속 거주하면서 생활에 필요한 비용을 스스로 조달함으로써 주거안정과 경제적 안정을 할 수 있는 역모기지에 대한 수요는 앞으로 증가할 것으로 예측되고 있다. 역모기지가 성공적으로 정착하기 위해서는 이용자와 대출자의 리스크에 대해 사전에 차단할 수 있는 정보관리 체계구축이 필요하며, 이용자가 폭 넓게 이용할 수 있는 다양한 상품개발과 세제지원이 필요하다. 또한 고령자를 대상으로 한다는 것을 감안하여 역모기지에 대한 이해와 이용에 관한 의사결정에 도움을 주는 전문상담제도의 정착이 선행되어야 하며, 다양한 매체를 통한 홍보활동이 필요하다.; In Korea, concern is higher about the stable retirement life, as the society is rapidly aging with a lower birth rate and peoples' changing mentality about supporting their senile parents and a week fundamental for the social security. In such circumstances, the reverse mortgage is being introduced as an alternative for a stable retirement life, and therefore, it is deemed significant to survey the potential demands for the reverse mortgage and thereby, explore the ways to make use of it. While the population is aging rapidly, elderly people's financial difficulty is a serious problem for their retirement life, requiring drastic reform policies for their stable life. Nevertheless, the current welfare policies for the elderly aim at the poorest group, while it is indeed impossible to subsidize the majority of the elderly population. Given such a reality, the alternative or the reverse mortgage is deemed conducive to a stable retirement life, because the elderly people can afford to have their living fianced by the reverse mortgage from their houses while they can still live there. The results of reviewing the cases of foreign countries who have already entered into an aged society can be summed up as follows; In the United States, a reverse mortgage or the HECM warranted by the public system is most popular. Furthermore, private financial institutions provide for diverse commodities for the elderly people owning much assets, while reverse mortgages are being researched into continuously. In Japan, the local autonomous administrations deemed well positioned to watch the elderly people's life closely are operating some reverse mortgage system as a paid welfare service. In addition, the lower-income part-time elderly workers can apply for a long-term living subsidy loan warranted by the government. On the other hand, private constructors are using the reverse mortgage for their new housing commodities and their marketing. As it is, advanced nations are already using diverse reverse mortgage systems of public nature. On the other hand, in our case, some financial institutions once sold a reverse mortgage commodity, but it did not succeed because of lack of a system ensuring elderly people's stable housing and financial life. Specifically, the period of the loan was 20 years at longest, which meant that when the loan was due to be paid, the elderly people would lose their houses. Moreover, the interest rate was higher than the ordinary loan. Because the risk of the reverse mortgage was transferred from financial institutions to its elderly users, the commodity could not but be sold out little. The potential demands for the reverse mortgage seem to have the following characteristics; First, as the elderly people are more concerned about their health with the medical development and their average life span widens owing to their improving living standards with a lower birth rate, it is expected that the productive population would bear more burden for the retired elderly. Second, as more people are less prepared for their retirement life, retiring earlier, their income during retirement life would be lower. In addition, the weak fundamental for the social welfare mechanism does not insure their retirement life. Third, as the nuclear families increase with family members' changing value system, people feel less obliged to support their senile parents, while the elderly are more determined to rely on themselves for their living. Thus, the government who has had their elderly welfare policies based on the traditional filial duty is introducing a public reverse mortgage system complementing the private one, as an alternative for the elderly welfare policies. Since the reverse mortgage allows the elderly owners to live in their houses, while being financed for their living, the demands for it are expected to increase steadily. For a successful establishment of this new system, it is deemed necessary to establish and operate an efficient information management system whereby its users and providers' risks can be hedged, while developing more diverse reverse mortgage commodities and arranging tax incentives. In addition, it is essential to establish a professional counselling system for elderly people's better understanding and uses of the reverse mortgage system.