저가분양아파트 공급의 활성화 방안에 관한 연구

Abstract

주택은 사람이 살아가는 데 있어서 없어서는 안 될 물리적 구성요소의 하나이며, 경제성장 과정에서 국민적 욕구가 급격하게 증대된 부분의 하나이기도 하다. 국민적 욕구 증대 속도에 비해 공급이 충분히 이루어지지 못함에 따라 그동안 우리나라의 주택 수급 상황은 항상 공급이 수요를 충족시키지 못하는 불균형 상황을 벗어나지 못했다. 이런 문제를 해소하기 위해 그동안 공공부문과 민간부문 모두 많은 노력을 해왔으며 그러한 주택정책에 힘입어 2005년 현재 전국의 주택보급률 105.9%를 달성 했다. 비록 지역적인 주택보급률의 변이가 크나 전체적으로 보면 주택재고의 절대적인 부족 문제는 어느 정도 해결된 것이다. 이러한 주택보급률의 제고에 공헌한 것은 아파트 선분양 방식이라 할 것이다. 그러나 선분양 방식의 긍정정적인 효과와 더불어 확정분양가격 및 분양가자율화 등과 맞물려 주택가격 상승요인으로 작용하는 한편 실수요자뿐만 아니라 장래의 매각차익을 바라는 투자자까지 선분양 시장에 참여하여 가수요를 창출함은 물론 분양권전매를 통한 투기과열 등 여러 가지 부작용을 가져온 것 또한 부인할 수 없다. 따라서 이와 같은 선분양의 문제점들을 개선하고 주택공급의 패러다임을 전환하기 위하여 아파트 후분양 방식을 도입하였다. 그러나 후분양제는 집값의 안정이라는 측면 보다는 선분양 방식에서 오는 부작용의 방지 이를테면 공급자 위주의 주택시장을 수요자 중심으로 돌린다는 차원에서의 해답이지 고분양가와 오르는 아파트 값에 대처하는 즉, 이 제도로서 결코 아파트가격 자체를 해결할 수 있는 것은 아니다. 또한 이와 같은 후분양 방식은 주택구입능력이 있는 중산층이상에 해당하는 문제이기 때문에 무주택서민과 결혼한 젊은 부부세대들에게 내집을 마련할 수 있는 기회를 제공하는 조치를 강구할 필요가 있으며 이는 국민복지적 차원에서도 꼭 필요한 것이다. 한편 지난해 분양된 신도시 등의 아파트에서는 주변 집값을 능가하는 분양가가 책정되므로 인해서 인근지역 아파트값 상승을 부추기는 부작용을 초래하기도 하였다. 이러한 고분양가와 아파트가격 폭등으로 무주택서민과 결혼한 젊은 부부세대의 아파트구입 능력은 상대적으로 저하되고 있으며 특히 서울과 수도권의 주택난이 심화되고 있는 실정이다. 또 지난 한 해 집값 폭등을 겪으면서 무주택서민과 젊은 부부세대들에게 내집마련의 꿈을 실현시킬 수 있는 분양제도의 개선과 다양화를 바라는 사회적인 공감대도 형성되었다. 따라서 고분양가와 오르는 아파트 값에 대처하고 또한 아파트공급제도의 다양화측면에서 제기된 저가아파트 공급방안이 ‘환매조건부 분양방식’ 과 ‘대지임대부 분양방식’ 이다. 이와 같은 아파트 공급방식들은 아파트 값의 거품은 물론 투기를 차단하고 무주택서민들에게 내집마련의 기회를 제공할 수 있는 현실적 대안이 될 수 있는 것이다. 향후의 아파트 공급은 중산층에겐 수요자가 원하는 곳에 원하는 수준의 아파트 공급이 이루어지며 그렇치 못하는 수요층에 대해서도(서민과 20, 30대 젊은층)합리적인 분양방식의 개선을 통하여 아파트를 마련하기 위한 기회를 제공할 수 있어야 한다. 본 연구에서는 아파트분양과 관련한 주택정책의 변환과정과 현행 분양방식에 대한 문제점을 기반으로 단순한 분양가 인하를 위한 정책의 추진이 아니라 주거문제의 해소를 다양화 하기 위한 방안의 하나로써 새로운 주택공급방식을 제시하였다. 따라서 무주택 서민과 특히 새롭게 독립하여 인생을 시작하는 20, 30대 젊은 부부세대들이 주거안정을 도모하는데 기여할 수 있을 것이다.; The house is one of the physical components essential for our living. As our national economy has been growing, people's needs for houses have been increasing rapidly. Meanwhile, as the supplies of houses could not catch up with people's increasing demands for houses, supplies and demands of houses have always been unbalanced. In order to solve such problems, both public and private sector have made concerted efforts and after all, as of 2005, nation's ratio of house ownership reached 105.9%. Although such ratios differ widely depending on regions, the problem of the absolute housing shortage has been much resolved. However, such a higher ratio of house ownership may be attributable to the pre-construction sales of apartment houses. Such a pre-construction sale system has been combined with liberalization of the new apartment house prices to increase the housing prices, and moreover, not only those who want to buy new houses but also those investors who want to have a capital gain have been competing in the pre-construction sales market only to create quasi-demands for apartment houses. In this course, speculations in the apartment houses such as assignment of the rights to buy the house have been overheated to produce various side effects. In order to solve such problems of pre-construction sales system and shift the paradigm of housing supplies, the government has introduced a post-construction sales system. However, this new system aims at preventing the adverse effects of the pre-construction sales system rather than stabilizing the housing prices. In a nutshell, the suppliers' market has been shifted to the buyers' market. This new system cannot afford to check the rising prices of the apartment houses, old or new. In addition, such a post-construction sales system serves the middle- or high-class people who can afford to buy new houses. So, it is deemed necessary to provide for some opportunities for the homeless people and young couples to own their houses from the perspective of the national welfare policies. On the other hand, the apartment houses sold last year were priced higher than their neighbors, and thus, their neighboring apartment houses were more expensive. As the new apartment houses are priced higher with the old ones more expensive, homeless people and newly wedded couples can hardly afford to own their houses, particularly in Seoul and the capital areas. On the other hand, the housing prices skyrocketed last year, frustrating the homeless people and young couples' dream of having their own houses. Thus, a social consensus is being formed to reform or diversify the current new apartment house sales system for the homeless families. The alternatives for lower-priced new apartment houses, which have been suggested to check the rising apartment house prices and diversify the new apartment supply system, are 'replotting-qualified sales' and 'rental-site sales'. These new sales methods are deemed realistic enough to check the apartment house price bubbles or speculations in apartment houses, while providing the homeless people with an opportunities to own their houses. Afterwards, it is necessary to supply the middle-class people with the apartment houses they desire, while giving opportunities to other people (homeless people and young generations), by reforming the new apartment sales system in a reasonable way. This study reviewed the new apartment sales systems and address their problems and thereupon, suggested new apartment house sales systems in order to not simply check the rising apartment house prices but diversify the solutions to the housing shortage problems. It is believed that the alternatives suggested by this study will serve to stabilize the newly wedded young couples who start their independent life.