Project Financing을 利用한 不動産開發 活性化 方案에 關한 硏究

Abstract

대규모 社會間接資本 개발사업(SOC) 등 거액의 자금을 필요로 하는 개별사업의 금융기법으로 주로 이용되던 Project Financing(PF)이 이제는 대형 부동산 개발사업의 영역으로 그 범위를 넓혀가면서 개발금융시장의 중추적인 역할을 담당하고 있다. 하지만 금융구조의 복잡성과 특수성 및 제반환경의 未成熟으로 인해 아직도 여러 부분에서 활성화가 제약받고 있는 것이 사실이다. 본 논문은 PF에 대한 정확한 이해를 돕기 위해 이론적 고찰과 함께 이 금융방식이 갖고 있는 고유한 특징과 장·단점을 분석하였다. 또한 PF 수행과정에 필연적으로 내재되어 있는 리스크를 단계별로 확인하고, 이를 회피 또는 최소화 시킬 수 있는 다양한 방안들을 제시할 것이다. 이를 통해 사업의 성공율을 높이고, 금융기관을 포함한 참여당사자들의 프로젝트 파이낸싱에 대한 인식이 좀 더 긍정적으로 변하게 하여 우수한 사업성을 갖춘 부동산 개발사업이 더욱 활성화 될 수 있는 가능성을 제시하였다. 또한 부동산개발의 금융역할을 담당하는 유사한 기법들을 고찰하면서 프로젝트 파이낸싱과의 특별한 차이점을 언급하였다. 위의 연구들을 진행시키기 위해 각종의 관련 논문들과 문헌을 참고하고, 기 시행되었던 사례들을 연구하면서 PF가 실제 건설현장에서 어떠한 형식으로 적용되는지 확인하면서 PF 방식이 活性化 되지 못하고 있는 제반 문제점들을 도출하고 이의 해결방안을 제시하였다. 解決方案을 요약·정리하면 다음과 같다. 첫째, PF 금융방식은 투입자금이 거액이고 기간이 장기인 관계로 여타 금융보다 많은 리스크를 안고 있어 이러한 위험을 관리할 수 있는 방안마련이 매우 중요하며, 그 방안들은 개별 단계별로 내부에서 헷지(hedge)하는 방안과 외부에 전가 시키는 방안들이 있을 수 있다. 둘째, 개별사업의 성공을 확보하려면 공정성과 적정성이 확보되어야 한다. 즉 사업에 대한 타당성 분석이 도덕적 기준을 바탕으로 공정하게 진행되어야 될 것이다. 셋째, 개발사업은 참여당사자의 이해가 서로 다른 만큼 사업전망에 대한 시각도 일부는 서로 차이가 날 수 밖에 없다. 하지만 그 차이는 미래 성공가능성에 대한 차이에 한정되어야만 하며, 과정상의 리스크나 참여자의 사업수행 능력에 대해서는 완벽한 시스템과 도덕적 기준을 통해 판단되어져야 하며 또한 신뢰할 수 있어야 한다. 따라서 당사자간 신용도를 제고할 수 있는 방안이 시스템적으로 정착되어야 할 것이다. 넷째, 현재 대부분의 금융기관은 PF를 전담하는 팀을 별도로 운영하고는 있지만 初步段階인 것이 사실이다. 즉 아직까지는 사업성을 정확하고 공정하게 분석하고 예측할 수 있는 전문가 집단이 부족한 상황이다. 이는 자금을 제공하는 금융기관의 입장에서도 중요하지만 사업시행자를 포함한 모든 참여당사자에 반드시 필요한 부분이다. 따라서 전문가가 양성될 수 있는 환경조성과 함께 선진화된 분석시스템의 개발이 필요하다. 향후의 금융시장은 供給者中心의 市場에서 需要者中心의 市場으로, 자금부족시장에서 공급과잉의 시장으로 점차 변화할 것으로 볼 때 앞으로 금융기관 간 경쟁은 더욱 심화될 것으로 예상된다. 따라서 그간의 기업금융 행태에서 벗어난 새로운 시각과 인식으로 프로젝트 파이낸싱에 접근하여야 할 것이며, 그것이 개발금융 시장을 선점할 수 있는 새로운 기회임과 동시에 PF 시장을 건전한 방향으로 활성화 시킬 수 있는 最善의 方法이 될 수 있을 것이다.; Project financing (PF) which has been mainly used as a financing means for discrete projects such as Social Overhead Capital (SOC) projects that need massive funding is now playing a critical role in the development finance market by expanding its reach into large property developments. Infancy in surrounding environments such as complexity and uniqueness of financial structure, however, is putting limits on its activation in some areas. This study analyzes intrinsic characteristics, advantages and disadvantages of the financing method, along with theoretical inquiries into the subject to help accurate understanding of project financing. In addition, the study confirms risks intrinsic to PF processes by phase and suggests a variety of methods to avert or mitigate those risks. This also suggests possibility of further encouraging property development projects with excellent profitability as well as heightening project success rate by helping project participants including financial institutions to have more positive recognition regarding project financing. Moreover, the study points out differences of project financing from other means, looking into similar methodologies used to fund property development. To achieve above-mentioned objectives, the study refers to various relevant studies and literatures and looks into project examples to figure out what form of project financing has been applied to actual construction fields and what are underlying problems preventing the activation of the PF method along with their resolutions. Resolutions can be summarized as follows. For starters, PF financing has a number of risks involved since input amounts are huge and period is long. Therefore, it is critical to come up with risk management measures that include internal hedging by phase and external transfer. Second, fairness and adequacy are a prerequisite to project success. Namely, project feasibility analysis should be performed fairly per ethical standards. Third, it is inevitable for project partakers to have different view regarding the project prospects due to different interests in the development project. Those differences, however, should be restricted to possibility of success in the future. Procedural risks and participants’ ability to perform the project should be determined by a perfect system and ethical standards. Thus, a system to enhance credibility among those parties should be established. Fourth, it is true that most financial institutions run separate teams dedicated to PF but those teams are still in their early stage. In other words, the status is that there are shortages of experts who can fairly and accurately analyze and predict profitability. This is important both to financial institutions offering funds and to stakeholders including the project owner. In this vein, it is necessary to develop advanced analysis systems and create expert-nurturing environments. Fifth, most financial institutions are reluctant to long-term projects, citing foregoing lack of expertise and poor risk management skills, which is undermining the development finance market. Given that, the future finance market is likely to gradually change from a supply- to demand-oriented one, and from under-funded to over-supplied market, competitions among financial institutions will grow fiercer than ever. As a result, access to project financing needs a new perspective and recognition departing from established corporate finance practices, which can be an optimal way to promote the PF market in a more sound manner and offer a possibility to enjoy a first-mover’s advantage in the development finance market.