주택가격에 내재된 문화환경의 가치에 관한 연구

Abstract

최근 주거를 의식주를 위한 공간만이 아니라 치유와 투자 등의 사회·경제적 환경으로 인식하면서 거주민들은 단지 내 환경 및 교통, 녹지, 교육환경 등과 함께 여가와 문화에 대해 많은 관심을 가지고 있다. 그 결과 자치구에서는 거주민들의 문화에 대한 요구를 충족시키기 위해 문화자원을 발굴하고 문화를 향유할 수 있는 공간을 제공하고 있다. 하지만 문화의 개념이 추상적인데도 불구하고 지금까지 문화를 물리적 공간으로 지역의 특성이나 거주민의 생활을 고려하지 않고 조성해 거주민들이 이용하기 어려운 곳에 위치하거나 한정된 기능만을 담당하며 지역별로 보유량이 차이가 나타나고 있다. 결국 거주민들이 문화를 향유할 수 있는 기회가 균등하게 제공되지 못하는 문제점이 발생하게 되어 거주민들은 문화환경이 풍부한 지역은 주거환경이 양호한 지역으로 인식하게 되어 최근에는 주택가격이 상승하는 현상이 나타나고 있다. 따라서 본 논문은 거주민들의 문화생활에 대한 요구를 바탕으로 서울시에 조성된 문화환경의 문제점과 문화환경이 주거환경에 미치는 영향을 파악하고자 하였다. 이를 위해 문화환경의 개념을 바탕으로 문화환경을 선택가치, 존재가치, 이용가치로 분류하였다. 선택 및 존재가치는 설문조사를 통해 거주민들의 문화환경에 대한 인식 및 선호도와 주택선택과 지역에 미치는 영향을 분석하였고 이용가치는 기존 특성가격함수의 단점을 제시하고 대안으로 위계선형모형을 이용해 문화환경이 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 우선 선행연구를 통해 문화환경의 개념을 물리적 공간인 생활문화, 예술문화, 전통문화시설과 테마를 지닌 문화거리와 문화장소 및 자연환경을 포함하는 문화공간과 다양한 문화를 향유할 수 있는 기회를 제공하고 생산하는 것을 지원하는 문화정책, 문화인력과 문화재정 및 문화축제를 포함하는 문화활동으로 분류하였다. 이를 통해 서울시 문화환경 현황을 분석한 결과 자치구별로 보유량은 비슷했지만 지역인구와 면적을 고려할 경우에는 지역별로 상당한 차이가 있어 소외지역이 발생했고 문화환경이 절대적으로 부족한 것을 파악할 수 있었다. 따라서 지역별 문화환경의 여건에 따른 문화환경이 거주민들의 의식과 주택가격에 미치는 영향을 분석하면 다음과 같다. 문화환경에 대한 선택가치와 존재가치는 AHP 방법을 이용해 문화환경의 여건이 상위, 중위, 하위지역을 선정해 거주민을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 분석 결과 문화환경에 대한 거주민들의 선호도는 모든 지역에서 높게 나타났다. 그러나 문화환경의 여건에 따라 거주민의 문화환경에 대한 인식과 이용경험 및 문화환경 조성에 대해서 차이가 있었다. 이는 문화환경의 여건이 거주민들의 인식과 이용경험에 영향을 미쳐 문화권의 불균등을 초래하고 있는 것으로 판단된다. 또한 모든 지역의 거주민들은 문화환경을 삶의 질과 지역이미지를 개선하는 주거환경으로 인식해 문화환경에 따라 주택을 선택할 의향이 있었으며 문화환경이 주택가격에도 영향을 미칠 것으로 인식하였다. 위계선형모형과 특성가격함수를 이용해 5,038개 개별아파트를 대상으로 문화환경이 주택가격에 미치는 영향력을 비교 분석하였다. 분석결과 두 모형에서 문화환경이 주택가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주택의 물리적 특성변수와 학교를 제외한 단지특성변수는 두 모형에서 모두 유의한 영향이 있는 것으로 나타났고 문화환경 변수 중 문화재정을 제외한 문화공간, 문화정책, 문화인력, 문화축제, 참여율이 두 모형에서 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 특성가격함수에 비해 개별 아파트수준과 함께 아파트가 입지하고 있는 지역특성까지 고려하는 위계선형모형의 결과 값이 작은 것으로 보아 위계선형모형이 보다 현실적인 변동 값을 파악할 수 있는 것으로 판단된다. 본 연구에서 살펴본 바와 같이 문화환경이 거주민들의 주거환경에 영향을 미치고 있는 것을 파악할 수 있었다. 지역별 문화환경의 여건에 따라 거주민들이 문화를 향유할 수 있는 기회의 차이가 주거환경에 대한 인식의 차이를 발생시켜 거주민들의 주거에 대한 인식과 주택선택 및 주택가격에 영향을 미치는 것을 파악할 수 있다. ※ 주 요 어 : 주거환경, 문화환경, 주거가치, 주택선택, 주택가격, 특성가격함수, 위계선형모형; People recently think that housing is not only spaces for food, clothing and shelter but also social and economic things, which are healing, investment and so on. As a result, residents are attracted by environment of apartment complexes, transportation, open space and environment of education. And also 5 days week work emperor is increased needs of leisure and culture. Therefore autonomous districts seek for culture resources and offer culture spaces. The culture is an abstract idea but we think that culture is physical spaces for culture. So these have limitations : holding amount of culture spaces are different by regional groups , culture space's location is inconvenience because characteristic of region and residents life have been not considered, and culture spaces have taken charge of limited functions. Even though culture environment is an element of quality of life, it can't be offered to equal opportunity and it is effected on the housing price's rising phenomenon. For that reason, this paper was researched problems, these are related to Seoul's culture environment and influences, these are connection between culture environment and housing environment, based on the needs for cultural life. Culture environment divided choice value, existence value and use value. According to the questionnaires, choice and existence value are analyzed that culture environment is influenced on recognition, preference and residential choice. Use value shows the existing analysis' weak point and analyzes that culture environment affects housing price by using the Hierarchical linear model ,that is an alternative proposal. Based on a leading researches, culture environment assorts 'culture spaces' that are included culture facilities of life, art and tradition, culture street and places with theme and 'culture activities' that are included policies, manpower, finances and festivals of culture. As a result of analysis of Seoul's culture environment's existing, autonomous districts have similar holding amount, but if we consider regional population and size, we can find estrangement areas and lack of holding amount. Choice and existence value of culture environment were surveyed the upper, the middle and the low class of culture environment's given condition by using AHP method. As a result of analysis, residents are frequently prefer to the culture environment every area. But according to the culture environment's given condition, residents' recognition, experiences of using and culture environment manufacture's understanding are different and that is concluded culture environment's circumstance is caused culture uneven. Most residents think that culture environment is quality of life and residence environment for upgrading of image of area, they will intend to the choice housing according to culture environment and recognize that culture environment will be influenced on housing price. Culture environment's influence of housing prices are compared and analyzed 5,038 apartments using by the Hierarchical linear model and Hedonic model. As a result of analysis of the two models, it shows that culture environment has influenced on significance level to the housing price. Housing physical characteristic variables and apartment complex characteristic variables without school are significance level. And culture space, culture policy, culture manpower and culture festival are significance level. Also, the Hierarchical linear model ,which is considered apartment level and location's characteristic, is useful to grasp the change value. As a result of this paper, culture environment has influenced on the housing environment. Regional culture environment makes a difference about choice of enjoying culture and then it can makes a difference of housing environment. Finally we knows that residential choice and housing price have influence on culture environment.