친환경 특성변수가 아파트 가격에 미치는 영향분석

Abstract

아파트는 시장경제 속에서 수요와 공급의 원리에 의해 그 가격이 결정된다. 아파트가 가지고 있는 다양한 요소들의 특성은 아파트가 제공하는 서비스라고 할 수 있으며, 소비자들은 그 서비스를 구입하는 것이다. 친환경 특성도 그 서비스 중의 하나이며, 아파트 가격에 영향을 미치는 이유는 도시환경이 열악해지면서 상대적으로 희소가치를 지닌 환경이 양호한 아파트에 대한 수요가 커지고 이에 따라 아파트 가격을 상승시키게 되기 때문이라고 볼 수 있다. 이러한 인식하에 본 연구는 현재 대한민국의 주거를 대표하는 주택유형인 아파트를 대상으로 친환경 특성변수가 아파트의 가격에 미치는 영향을 평가하는 모형을 제시하고자 하였다. 이 연구에서 이용한 자료는 서울지역의 2001년 1월 1일부터 2005년 12월 31까지 준공된 400세대 이상 되는 107개 아파트단지의 374개 단위세대의 건물특성, 단지특성, 친환경 특성 및 기타 특성 자료이었다. 조사방법은 2006년 10월부터 2007년 2월까지 5개월에 걸쳐 설계도서의 조사, 아파트 관리사무소 직원 및 중개사무소 직원들과 설문조사를 하였으며, 서울시, 자치구 공무원 및 SH 공사관계자들로부터 설계도면을 입수하였다. 이 연구에서 종속변수로 사용한 것은 374개 아파트 단위세대의 평당 매매가이었으며, 독립변수들은 건물특성, 단지특성, 친환경 특성 및 기타 특성을 나타내는 변수들이었다. 준공 후 경과연수, 아파트 단위세대의 층, 그리고 단위세대의 규모는 건물특성 변수이고, 단지규모, 아파트 단위세대의 향, 입지특성은 단지특성변수이었다. 친환경 특성변수들은 용적률, 건폐율, 커뮤니티 센터 및 시설공간, 보행자 전용도로, 대중교통시설 근접성, 도시중심 및 지역중심과의 거리, 라이프 사이클 변화를 고려한 평면개발, 생활용 가구재 사용억제(수납공간 비율), 투수성 포장재설치, 연계된 녹지축 조성, 녹지 공간률, 인공녹화기법 적용여부, 수생 비오톱 조성, 육생 비오톱 조성, 환기설계의 정도, 세대 간 경계벽 차음성능 수준, 세대내 일조확보율(단지의 향 또는 단위세대의 향), 노약자ㆍ장애자 배려타당성 등을 선정하였다. 기타 특성변수는 건설사 브랜드, 지역으로 하였다. 이 연구에서는 친환경 특성변수가 아파트 가격에 미치는 영향을 평가하기 위하여 특성감안 가격함수를 적용하였다. 분석은 다음과 같은 과정으로 이루어졌다. 단지와 건물에 대한 친환경 특성의 정도를 평가하기 위하여 체크리스트와 평가표를 이용하였다. 조사 자료는 기술 통계분석, 빈도분석, 상관관계분석을 통하여 기초적인 분석을 하였으며, 교차분석을 통하여 단위세대의 규모, 지역, 건설사 브랜드 및 실내 및 실외 환경계획에 따른 아파트 가격상승률 특성을 분석하였다. 그리고 친환경 특성이 아파트의 가격 및 가격상승률에 미치는 영향을 파악하기 위하여 선형회귀분석과 로지스틱 회귀분석을 하였다. 이번 연구결과에서 얻은 결론은 다음과 같다. 첫째, 아파트 평당 매매가에 영향을 주는 변수들은 평당 분양가, 지역, 경과연수, 건설사 브랜드의 4개 중요 요소 이외에 단위세대의 규모, 단위세대의 층수, 입지특성, 버스정류장과의 거리, 실외 환경계획, 단지규모(세대수), 커뮤니티시설 등으로 분석되었다. 둘째, 아파트 가격 상승에 영향을 주는 요인으로는 평당 분양가, 보행자 편의성의 2개 중요 변수이외에 경과연수, 건설사 브랜드, 단위세대의 규모, 녹지 공간률, 지역, 입지특성, 버스정류장과의 거리, 단지규모(총세대수) 등으로 나타났다. 셋째, 친환경 변수가 아파트 매매가에 주는 영향이 연도별로 달리 나타나는 것은 아파트 매매가에 변화가 거의 없는 시기에는 아파트 가격에 영향을 주는 환경특성변수가 적으나, 아파트 가격이 상승하는 시기에는 영향을 주는 변수가 늘어나고 있기 때문이다. 넷째, 보행자 편의성이 아파트의 평당 매매가와 가격 상승에 중요하게 작용하고 있는데, 이는 예전에는 역세권, 학군 등이 아파트의 가치를 결정했지만 이제는 쾌적한 단지환경이 아파트 가격에 중요한 변수로 자리 잡고 있다. 다섯째, 아파트 가격에 영향을 주는 요인 중 하나인 단위세대의 층수는 아파트의 전망에 따라 가격에 영향을 주고 있다. 따라서 소득 수준과 주거의 질이 향상될수록 조망권 비중은 더욱 높아질 것이다. 여섯째, 조사 대상수가 350개소 이상이 되면, 선형 회귀분석과 로지스틱 회귀분석 결과에 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 따라서 선형 및 비선형 분석모형을 이용하여 특성변수의 영향을 분석하기 위해서는 조사대상수에 대한 검토가 필요하다. 이상의 연구 결과로 친환경 특성변수들이 아파트 매매가에 영향을 미치고 있는 것이 확인되었다. 그러나 본 연구에서 제시된 모형은 서울시의 일부 아파트 단지를 대상으로 하므로 해석상 주의를 요한다. 본 연구에서는 친환경 특성 변수로서 보행자 편의성이 가장 큰 영향을 주는 것으로 나타났다. 그러나 앞으로는 거주자들이 원하는 친환경 특성변수가 변할 수 있을 것으로 예상되므로 이에 대한 지속적인 연구가 이루어지는 것이 필요하다.; The price of apartments is determined by the supply and demand principle of a market economy. The characteristics of various elements that an apartment has can be referred to as service that an apartment provides, which the consumer buys. The environment-friendly factor is one of these services, which effects apartment prices as the urban environment becomes inferior, increasing the demand for apartments with a good environment that have relative scarcity value, and thus raises the price of apartments. The main purpose of this study is to identify the effects of environment- friendly factors on the housing prices of apartment sites. This research aims at presuming in detail the value of the environment friendly factors by computing those factors to analyze their impact on the apartment prices. This study is conducted on the collected data from 374 units of 107 apartment sites built in Seoul between January 1st, 2001 and December 31st, 2005, For the apartment sites covered in this study, only those with more than 400 households were included. As survey methods, checklists on apartment design documentation and interviews with apartment maintenance staff and real estate agencies were used for five months that are from October, 2006 to February, 2007. In addition, design drawings are used, receiving from SH Coporation officials and public officials in the city of Seoul and autonomous districts for those periods. In this study, the annual prices of 374 apartment units were used as dependent variables, by selling prices per pyung(3.3㎡). For the independent variables, there were a variety of factors including building characteristics, site characteristics, and environment friendly characteristics. Ages of buildings, apartment unit's stories and sizes of residential unit areas were viewed as building characteristics, while the number of residences, direction of the apartment unit, local environmental were included in site characteristics. Environment friendly characteristics linked to a variety of factors: floor space index, building-to-land ratio, community facilities, pedestrian's passages, footpath network, distance from bus stop and subway station, the distance from C.B.D., flexibility of unit indoor plan, built-in chests, ventilating plans, thickness of bearing wall, non-barrier plans for the handicapped, green space ratio, pavement material for rain saturation, green axis network, water-and-land biotopes, and artificial tree plantings. The other characteristics were construction company's brand and the district zone. In this study, the Hedonic Price Approach was used for looking into the influence of environment friendly characteristics on apartment housing prices. The analysis was conducted in the following procedures: To estimate the degree of environmental characteristics of sites and buildings, checklists and evaluation sheets were used. Collected data were initially analyzed through technical statistics, frequency analysis, and correlation analysis. Then, crosstabs were used to find out how housing prices fluctuate depending on construction company brands, site locations, and indoor/outdoor environment friendly plans. At the final step, linear regression and logistic regression were used to determine the influence of environmentally friendly factors on housing prices and its rising rates. The conclusion of this research is as follows: First, the factors linked to apartment sale prices per pyung are the installment sale price for 3.3㎡, site location, age of building,construction company's brand name, size of apartment unit, unit's story, site characteristics, distance from bus stop, outdoor environmental friendly plans, and number of apartment households. Second, the annual price rise of apartment housing are affected by the installment sale price for 3.3㎡, pedestrian's amenity, age of building, size of apartment unit, green space ratio, site location, site characteristics, age of building, number of apartment households, apartment unit size, distance from bus stop and number of apartment households. Third, the effects of environmentally friendly factors on the housing prices of apartment sites is be determined by the housing price rising rates. When the apartment housing prices were increasing, the number of environmentally friendly factors were grown. But housing prices were stagnated, eco-friendly factors were decreased. Fourth, the most important environment friendly factor is pedestrian's amenity, regarding the apartment prices and annual price rising rates. That means an increasingly large number of residents think of the healthy and natural outdoor environment as a key factor for environment friendly lifestyle, while the proximity to subway stations or school districts were critical to housing prices in the past. Fifth, this study shows a certain unit's story increasingly affects the housing sale prices, relating to views of urban landscape. A great view tends to become critical, determining the sale prices on the apartment housing. Such a tendency is expected to be intensified as residents' income level goes up. Sixth, in the cases beyond 350, the results of the linear regression analysis and logistic regression analysis were showed the similarities between the two approaches. Therefore, it need to examine the case numbers when the study is to find the influence of environmentally friendly factors on the housing prices with linear and logistic regression. Sixth, this study shows a certain unit's story increasingly affects the housing sale prices, relating to views of urban landscape. A great view tends to become critical, determining the sale prices on the apartment housing. Such a tendency is expected to be intensified as residents' income level goes up. The results of the study above show that environment friendly factors effect apartment sale prices. However, one needs to be cautious in analysing the model since it is based on only a portion of apartment sites in Seoul. Pedestrian's convenience turned out to be the environment friendly factor that has the biggest effect. However, continuous research on this subject is essential, since environment friendly variables that residents favor are expected to change from time to time.