보행접근 특성을 고려한 지하철역세권 지가 입지특성 분석 연구

Abstract

대도시의 확대에 따른 과밀ㆍ집중으로 도시 전 분야에 걸쳐 많은 문제점이 발생하였다. 그중에서도 교통량의 증가와 교통체계의 부정합으로 발생하는 교통 혼잡문제를 해결하기 위하여 지속적인 지하철 건설을 추진하여 왔다. 그 결과, 지하철역을 중심으로 교통축이 형성되고, 지역개발 촉진 및 생활 패턴변화, 특히 지가에 많은 영향을 가져오게 되었다. 본 연구에서는 이러한 지하철역을 중심으로 지가의 특성을 파악하기 위하여 교통여건, 건축물의 물리적인 특성, 입지특성, 토지이용특성을 분석하여 일반화된 법령상의 역세권 범위가 아닌 지가측면의 역세권범위 규명 및 영향을 파악해 보고자 한다. 이를 위하여 서울의 강남과 강북지역을 대상으로 하여 역세권 지가의 공간적 분포변화를 분석하고자 지가, 교통특성 및 도시의 입지특성 등을 상관분석, 의사결정나무법, 요인분석을 이용하여 기초특성 및 상호관계를 파악한 후 회귀분석을 실시하였다. 그 결과 지하철 역세권 지가에 보행접근특성, 차량 및 지하철이동특성과 같은 교통관련 요인들은 (-)의 상관관계를 가지는 것으로 나타났으며, 지하철 역세권 지가에 가장 많은 영향을 미치는 변수로는 보행접근 특성 중 도보거리, 지역적특성으로 나타났으며, 지역별 특성은 강남과 강북으로 구분되었고, 거리별 특성분석결과 강남과 강북지역의 지가는 크게 2개의 특성으로 분류되는 것을 알 수 있었다. 강북지역의 경우는 116m를 전후하여 역세권지가가 급격하게 감소하는 것을 알 수 있으며, 강남지역의 경우는 117～165m를 전후하여 역세권지가가 급격하게 감소하는 것을 알 수 있다. 또한, 가장 낮은 영향을 미치는 변수는 필지형상으로 나타났다. 즉 지역과 거리에 따른 유형별 모형 개발이 가능하다는 것을 알게 되었으며, 이러한 유형별 분석 모형을 기초로 하여 기존의 법적기준 500m를 토대로 형성되는 것으로 인식되던 역세권의 범위와 지가가 지역별, 거리별로 다름을 나타냄으로써 향후 대중교통지향형 개발을 위한 입지를 산정할 때는 법적기준에 대한 고려와 함께 지역별, 거리별로의 추가고려가 필요하다는 것을 시사하고 있으며, 이러한 범위 규명 및 분석을 통하여 역세권개발에 인한 도시계획 수립 시 기초 자료로 활용할 수 있을 것이다.; Many problems have been occurred in all spheres of cities due to the overpopulationㆍcentralization according the extension of large cities. In the meantime, sustainable construction of subway has been promoted to solve traffic congestion from increasing traffic volume and discordance of traffic system. Therefore subway station-centered corridors are formulated, and local development and change of lifestyle pattern, especially land value are influenced much. In the study, I would analyze given traffic condition, physical characteristics of buildings, characteristics of location, and characteristics of land use to grasp the feature of subway station based land price, to examine the sphere of station influential area, and to grasp the effects not in the sphere of generalized legal station influential area but in the view of land value. I grasped the fundamental features and interrelation between land value, traffic features and location property of city using correlation analysis, classification and regression tree, and factor analysis, and conducted regression analysis to analyze spatial distribution changes of land value in station influential area on Gangnam and Gangbuk district in Seoul. In results, it is shown that relevant factors to traffic including properties of walking access, properties of vehicle and subway transfer have negative correlation against land price of station influential area around subway, the most influential variables to land price of station influential area around subway are walking distance, and local properties of walking access features. Local properties are classified Gangnam and Gangbuk. I could know that as the result of property analysis by distances, the land value of Gangnam and Gangbuk districts are largely divided into two features. It is shown that land value of station influential area around 116m in Gangbuk district drops suddenly, while the land price around 117 to 165m the area in Gangnam district decreases rapidly. Also, it is indicated that the least influential variable is shape of lots. That is, I could understand that development of typal model in accordance with districts and distances is possible. Based on the typal analysis model, it is suggested that the sphere and land value are different according to districts and distances, while it was recognized that the sphere and land prices are formulated in the basis of existing legal standard. Therefore it suggested when the location for the public transportation-oriented development is calculated, consideration on legal standard along with additional consideration of districts and distances will be necessary in the future. These could be used as fundamental data to city planning from the development of station influential area through the examination of sphere and analysis.