不動産公示制度의 改善方案에 관한 硏究

Abstract

우리나라는 土地에 관한 公示의 原則을 私法上 또는 公法上으로 실현하기 위하여 地籍制度와 登記制度의 二元的 體系로 운용하고 있다. 地籍制度는 土地의 물리적 현황을 정확히 공시하여 物權의 客體인 土地를 특정함으로써 租稅賦課 등과 같은 行政目的의 실현을 그 목적으로 하고, 登記制度는 私法上의 物權變動을 정확ㆍ신속하게 公示함으로써 土地去來의 안전과 원활에 이바지하는데 그 목적이 있다. 土地에 대한 효율적 관리를 위해서는 먼저 土地의 現況을 파악하여야 하며 이를 위해 地籍調査를 실시한다. 지적조사는 地籍公簿의 登錄事項을 결정하고 地籍公簿의 登錄事項은 登記簿의 表題部登記로 이어진다. 따라서 地籍調査의 정확성이 요구된다. 그러나 현재 우리나라의 地籍制度는 일제시대에 작성된 것을 근간으로 하고 있어 오늘날 실제의 境界와 地籍圖上의 境界가 일치하지 아니하는 경우가 지속적으로 증가하고 있다. 또한 不動産登記 역시 表題部에 기재하는 不動産의 현황은 전적으로 地籍公簿에 의존하고 있기 때문에 실제의 不動産의 파악에는 실효성을 거두지 못했다. 한편 不動産物權의 變動事項을 公示하는 登記는 登記官에게 形式的 審査權만을 부여하고 있어 不實登記를 실행하게 되는 문제점이 있다. 不動産去來의 安全性과 迅速性을 보장하기 위해서는 不動産物權에 관한 實體的 權利關係와 부합하는 登記를 하여야 할 것이다. 地籍制度 및 登記制度 자체가 갖는 문제점들은 결국 직·간접적으로 양 제도의 二元化로 인하여 발생되는 문제로 귀결된다. 不動産의 불완전한 공시는 국민의 財産權行使를 불안정하게 만든다. 이를 해결하기 위해서 地籍調査와 함께 權利關係調査를 병행함으로써 地籍公簿의 정확성을 확보하고 登記簿의 公信力을 향상시킬 수 있도록 하여야 한다. 不動産의 效率的 公示를 위해서는 우선 전국에 산재해있는 地籍不符合地를 정리하여 地籍公簿의 公信力을 높여야 할 것이다. 이를 위해서는 現行法上 단순한 등록사항의 오류정정절차만으로는 불충분하므로 전면적인 地籍再調査사업을 실시하여야 할 것이다. 그런데 地籍再調査事業에 관한 상세한 法規定이 없으므로 特別法으로서 地籍再調査法을 제정하여 체계적인 정리를 할 필요가 있다. 또한 현행 登記制度와 地籍制度의 二元化는 地籍公簿와 登記簿의 내용상 괴리를 초래하여 地籍行政上의 불합리 뿐만 아니라 權利者의 權利行使에도 많은 지장을 주었다. 따라서 현행 不動産公示制度의 합리적인 운용을 위해서는 土地公示體系의 一元化를 위한 法律의 재정비가 필요하다. 한편 權利變動을 공시하는 不動産登記에 있어서는 土地와 建物의 二元化體系를 그대로 유지하는 범위 내에서 公示制度上의 土地登記簿와 建物登記簿의 一元化를 통한 權利分析의 效率性을 높이는 방안을 검토하고 거래의 안전을 위한 公信力의 인정, 登記原因證書의 公證制度, 權原保險制度 등을 도입할 필요성이 있다.; In the process of development of the capitalist economy, the importance of public notification system is increasing. At the present time, public notifications are no longer matters of pure theory at all, but has become those that are requested to be under some special laws by the actual ecnomy. The public notification system is divided into cadastral system and register system. The register system aim at stability and speedness on transaction of the right relation. In order to accomplish the role of register system, above all, the land as an object should make a special thing. The cadastral system is to notify the condition of physical and tangible parts of land. In our Cadastral system, the administration should register the location of land and land classification by the Cadastral Law. On the other hand, the register system of real estate acknowledges the relation of rights according to the changes real rights of real estate by the Law of real estate register. Such a dualistic system on the land public notification system cause different records between physical parts of land and rights of land. And consequently this discrepancy leads to not only a waste for the human power and budget, but also a burden for the national economy. This study will deal with the problems of public notification and their improvements. The scope of this study is confined to the real estate registration law and cadastral law. The content of this study is as follows. Chapter 1 : The aim of this study, the research method and the problem related to the Public Notifications are raised. Chapter 2 : Public Notification system is investigated in the general consideration. Frist of all, the concept of the Public Notification second, the kind of the Public Notification is examined. Chapter 3 : The foreign legislative examples on the the Public Notification are reserched. The French law and , German law, Japanese law and American law are analyzed relatively. Chapter 4 : The legal procedure of the Public Notification in the cadastral law and register law is studied. The system of foreign countries are studied for comparison to ours. And other law concerned to real estate resigistration invastigated. Chapter 5 : The problem of public notification is discovered and recommendation of a means to vitalization of public notification is presented. In particular, a plan of integrating system, a device of advanced public trust is studied. Chapter 6 : The result of this study are summarized.