주거단지 지불의사금액 산정에 대한 비교분석

Abstract

최근 급속한 도시화, 유동인구의 급증 및 사회적 교류의 증가 등으로 도시의 범위, 기능 및 본질이 점차 변해가고 있으며, 주택시장의 환경이 변화함에 따라 공급자 위주의 시장(seller's market)이었던 주택시장이 수요자 위주의 시장(buyer's market)으로 변화하였다. 이러한 주택시장의 변화에 따라 소비자들은 차별화된 가치를 요구하게 되었고, 건설사들도 치열해진 경쟁에서 살아남기 위해 차별적인 아파트를 공급하고자 노력하고 있다. 더불어 지속가능한 개발과 함께 지난 10년 동안 인터넷과 정보통신기술의 비역적인 발전에 따라 IT(Information Technology)를 바탕으로 유비쿼터스 서비스(Ubiquitous Service)를 통하여 주택에 거주하는 거주민들에게 안전하고 편리하며, 쾌적한 생활환경을 제공할 수 있는 첨단기술의 인프라시설과 친환경적 요소가 함께 어우러진 주거단지 및 도시(Ubiquitous and Ecology Housing Complex and City, 이하 U-Eco 주거단지 및 도시)에 대한 건설을 추진하고 있다. 하지만 U-Eco주거단지에 대한 개념이 모호하고 U-Eco 요소가 가미된 주거단지에 대한 표준이 될 가시적인 실체가 존재하지 않기 때문에 이에 대한 수요자 측면의 적정가격 기준이 없는 실정이므로 기존의 일반주거단지에 비해 얼마만큼의 지불의사 또는 추가적인 가치를 인식하게 하는지에 대해 구체적으로 살펴볼 필요가 있다. 본 연구는 현 주택시장에서 거래가 이루어지지 않고 있는 U-Eco 주거단지를 가상재로 판단하여, 소비자의 가격 인식을 산정할 수 있는 방법으로 활용되고 있는 PSM(Price Sensitivity Method)기법과 환경재, 공공재와 같은 비시장재의 가치를 측정하기 위해 사용하고 있는 조건부가치측정법(Contingent Valuation Method: CVM)의 이중양분선택형 질문법(Double Bounded Dichotomous Choice Question: DBDCO)을 활용하여 일반주거단지와 U-Eco 주거단지의 적정지불의사금액 및 수요탄력성, 지불의사금액의 결정요인을 추정하여 수요자 측면에서의 지불의사금액 추정에 대한 방법론을 제시하고자 하는데 그 목적이 있다. 분석결과를 종합해 보면, PSM을 이용하여 도출된 마포구 아현 뉴타운지구의 일반주거단지와 U-Eco 주거단지의 평균 지불의사금액은 1,429만원과 1,539만원으로 나타났다. 이는 U-Eco 요소가 적용이 된 주거단지일 경우 사람들은 일반주거단지 보다 추가적으로 7.14%(110만원)의 가치를 더 지불할 용의가 있는 것을 의미한다. UTP기법을 통한 입주확률 탄력성은 5.48과 7.19로 나타났다. CVM을 이용하여 도출된 마포구 아현 뉴타운지구의 일반주거단지 및 U-Eco 주거단지의 평당 지불의사금액은 각각 1,709만원과 1,879만원으로 나타났으며, 이는 U-Eco 주거단지에 대하여 지불의사가 있는 가구일수록 U-Eco 요소가 적용되지 않은 주거공간에 입주 할 때보다 9.05%(170만원)정도 추가적으로 지불할 용의가 있는 것을 의미한다. 또한 일반주거단지와 U-Eco 주거단지의 평당 지불의사금액에 대한 입주확률 탄력성에 있어서도 각각 12.93과 14.20으로 나타났다. 결론적으로 본 논문의 연구결과를 통해 다음과 같은 시사점을 발견할 수 있다. 일반주거단지와 U-Eco 주거단지에 대한 지불의사금액을 도출함으로써 수요자 측면에서 주택에 대한 지불 가능한 금액을 알 수 있었으며, 공급자 측면에서는 향후 일반주거단지와 U-Eco 주거단지를 공급할시 주택가격을 결정하는데 중요한 근거자료로 이용될 수 있을 것이다. 또한 본 연구는 소비자의 가격 인식을 산정할 수 있는 방법으로 활용되고 있는 PSM(Price Sensitivity Method)과 조건부가치측정법(Contingent Valuation Method: CVM)의 한 방법인 이중양분선택형 질문법(Dichotomous Choice Question: DBDCO)을 이용하여 미래 시장재의 가치측정법의 한 방법으로 그 영역을 넓혔다는 점에서 그 의의를 찾고자 한다. 향후 미실현된 미래의 시장재 가치측정에 대한 방법론으로 제시한 PSM과 CVM 기법의 지불의사 유도 방법에 대한 어느 정도의 타당성을 갖는지에 대한 충분한 검토가 이루어지지 않기 때문에 이에 대한 연구도 많이 행해져야 할 것으로 생각하며, 보다 정확하고 객관적인 결과를 도출하기 위해서는 지불의사 유도방법에 대한 타당성 또한 충분한 논의가 이루어져야 할 것이다.; With increasing interest in eco-friendly environment and development of IT(Information Technology), demand for U-Eco(Ubiquitous-Ecology) housing complexes have been grown steadily. Though there are various studies about development strategies of U-Eco housing complexes, there exists no study offering the influencing factor on U-Eco housing. This paper attempts to deduce people's willingness to pay(WTP) for U-Eco housing complex and to analyze the influencing factors using price sensitivity method(PSM), which is one of the methods that is used to measure consumer's recognition price and double bounded dichotomous choice question(DBDCQ), which is one of the methods for contingent valuation method(CVM) that is widely used to measure environmental values. Analysis using price sensitivity method(PSM) and contingent valuation method(CVM) shows that the WTP for the U-Eco housing complex is higher than the WTP for the general housing complex. This extra WTP for U-Eco housing complex is higher than the WTP for the general housing complex which does not have ubiquitous and ecology components. Also, Analysis using unique target price(UTP) and linear logistic model estimates that the elasticities for the general housing complex is lower than those of the U-Eco housing complex. In conclusion, there are implications as follows. First, this study suggests the WTP for housing complex in the consumers' side and proposes a basis of estimation for housing prices in providers' side. Second, Both price sensitivity method(PSM) and contingent valuation method(CVM) measure the quantitatively extra valuation for ubiquitous and ecology components. Finally, this study has the meaning that it expands the scope of PSM and CVM in estimating housing prices for the consumers' side.