경관조망이 주택가격에 미치는 영향에 관한 실증연구

Abstract

사회의 발전과 국민소득이 증가하게 됨에 따라 도시민의 삶의 질에 대한 관심이 크게 증가하고 있으며, 쾌적한 환경과 양호한 주거환경을 추구하게 되면서 쾌적성의 주요소인 경관에 대한 관심과 함께 도시환경의 질을 좌우하는 다양한 요소 가운데 하나로 부각되고 있다. 또한 우수한 경관은 가치있는 자원이기 때문에 적극적인 보존과 관리를 위한 방안의 연구 노력이 필요하다. 이에 따라 동일 지역에 위치하더라도 자연경관이 양호하고 공원 및 녹지가 가까이 있으며, 조망경관이 우수한 곳에 위치한 주택일 경우 가격이 높게 형성되고 있는 것으로 나타나고 있다. 그러나, 경관이 지니는 특성 때문에 정량적인 측정이 어려우며 실제적으로 경관 가치에 대해 논리적이고 구체적인 설명이 전무한 실정이다. 이러한 배경에서 본 연구는 경관조망 가치가 내재된 주택가격의 정확성에 대한 문제를 해결하기 위해 실거래가와 이에 대응하는 각 세대별 경관조망 여부에 대한 조사를 통하여 경관조망특성 차이가 주택가격에 미치는 영향력을 측정하고 주택가격에 내재한 조망특성을 구분하고자 한다. 그리고 조망에 대한 논의를 발전시켜 경관의 조망정도에 따른 차이가 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것이 본 연구의 목적이다. 경관조망 특성 차이가 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 서울의 대표적인 경관자원인 한강을 조망 할 수 있는 11개구 총 69개의 아파트 단지 310개동 1472가구를 조사대상 아파트로 정한 후 종속변수로는 평당 매매가격을, 독립변수로는 주택특성, 단지특성, 시점특성, 입지특성, 조망특성의 총 30개 변수를 사용하여 특성감안가격모형을 이용하여 실증 분석함으로서 경관의 조망가치를 보다 구체적으로 추정하였다. 연구결과에서는 경관조망이 가능한 아파트 일수록 주택가격에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났고, 조망의 정도에 따른 조망정도모형의 분석결과에서도 개방된 조망과 제한된 조망 모든 변수들이 유의하게 나타났고, 그 영향력도 적지 않았다. 개별적인 경관조망의 변수가 주택가격에 영향을 주는 크기는 전면부의 개방된 조망(17.3%)>전면부의 제한된 조망(9.9%)>측면부의 개방된 조망(9.2%)>후면부의 개방된 조망(3.0%)>측면부의 제한된 조망(2.9%)>후면부의 제한된 조망(1.7%)의 순서대로 나타났다. 이처럼 경관조망에 대해 아파트 거주민이 느끼는 쾌적함은 실거래가에도 반영되어 있으며 본 연구의 결과에서도 나타나고 있다. 전체적으로 조망경관이 주택가격에 미치는 영향은 실질적으로 존재하며 영향력 또한 매우 높게 나타나 실거래가에도 내재되어 있다는 사실을 알 수 있으며 실거래가가 가지는 데이터의 장점으로 인해 경관조망의 영향력을 좀 더 잘 반영하고 있다고 할 수 있다. 이러한 결과는 단순히 경관조망이 ‘조망이 가능하다’ , ‘조망이 불가능하다’의 수준을 넘어서 좀 더 복잡하게 구성되어져 있는 개인의 조망의 정도에 대한 선호체계를 나타내고 있으며 아파트 거주민들은 개방되고 양호한 경관조망을 선호하고 있다고 볼 수 있다.; Following the increase of social development and national income, the concern for the quality of life in the citizens is largely increasing, and with concern being pursued for a pleasant environment and favorable residential environment, the landscape, which is a major factor of amenity, is emerging as one of the various factors which affect the quality of urban environment. furthermore, an outstanding landscape is a valuable resources, so it is necessary to make efforts to research the ways for its reservation and management. Accordingly, it appears that houses that are located at places with outstanding landscapes, near to park and green fields, with good natural landscape, from higher prices compared to others, even if they are located in the same region. However, a quantitative measure is difficult due to the characteristics of landscape and there are no logical and concrete explanations about the practical value of a landscape. With this background, this thesis will solve the problem in the accuracy of housing prices which indwell the landscape view values, by researching fair market prices and the relating value of landscape view, and distinguish the characteristics of landscape view indwelled in housing prices. Also the purpose of this research is to advance the discussion by analyzing how the standard of landscape view value affects the price of housing. To analyze the effects that different characteristics of landscape views has on housing prices, 1472 households, 310 blocks, 69 apartment complexes in 11 regions which had view of the Han River were chosen as the subjects for research and the dependent variable was set on price per pyeong(7.9 cub.yds), and the independent variable on 30 different aspects including, housing characteristics, apartment complex characteristics, time characteristics, location characteristics and view characteristics, which were all practically analyzed by the Hedonic Price Model to concretely estimate the value of landscape view. The research results showed that the visibility of landscape view was a positive factor in housing prices and also the ‘standard of view model’ analyzed results which showed that the variables of open view and limited view were all notable and had considerable influence. The extent in which individual aspects of landscape view affected housing prices resulted in the order of front whole open view(17.3%), front limited open view(9.9%), side whole open view(9.2%), side limited open view(2.9%), backside whole open view(3.0%) and backside limited open view(1.7%). Likewise, the sense of pleasantness a resider feels was reflected in the fair market price, which is also showen in the results of this research. Generally, the effects of landscape view on housing prices substantially exists with much influence, and is also indwelled in the fair market price which has advantages of data that can sufficiently reflect the affects of the value of landscape. This result shows that the extent of an individuals landscape view exceeds mere judgement of whether its visible or not, to a more complex system of preference, and indicates that residers in apartments prefer a fairly open landscape view.