集合建物의 區分所有 登記에 關한 硏究

Abstract

수도권으로의 인구 유입이 가속화되고 있고, 이러한 인구집중현상이 급기야 서민 주거 불안정을 태동시키는 주택난을 가져와 서민의 생활고를 가져다줌은 물론, 집합건물에 대한 법적 이해 부족과 제도적 장치 미비로 各種 法律紛爭이 야기되는 현실을 맞이하게 되었다. 그리고 주택지와 상업지 등 도시 용도로 쓰이는 토지 비중은 전국토의 5%에 불과한 점을 볼 때, 이용 가능한 토지의 협소성으로 인하여 이러한 제한된 국토의 효율적 이용 극대화측면에서 집합건물에 대한 관심이 더욱 증대되고 있다. 이러한 부동산 이용의 변화에 부응하기 위해 우리 법제에서 규정한 『集合建物의所有및管理에관한法律(이하 ‘집합건물법’이라 함)』은 區分建物과 垈地使用權을 一體로 함으로써 법적 분쟁을 예방하고, 부동산 공시의 편리성을 제고하고자 함에 그 목적이 있을 뿐만 아니라 집합건물과 관련된 다수의 이해관계인들의 상호관계를 합리적인 방식으로 의견 조정할 수 있는 기초를 마련한 유용한 제도이다. 그러나 집합건물 소유에 관한 법적 이해 부족과 제도상의 미비점으로 각종 법률분쟁 야기 등 여러 가지 해결되지 않는 문제점을 안고 있는 것이 현실이다. 특히 집합건물법과 부동산등기제도를 연계하여 검토한 결과, 파생되는 제도상의 미비점을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 우리나라의 집합건물법이 추구하는 대지사용권과 집합건물의 일체성과 관련하여 구분소유권 매도청구권 행사로 인해 제3자가 불측의 손해를 입을 수 있다. 둘째, 다가구주택의 다세대주택으로 용도전환을 함으로써 임차권 등 공시되지 않는 권리자들에 대한 권리침해의 소지가 있다. 셋째, 구분소유로 인식되는 시점에서의 집합건물 공사 중단 후 건축주명의변경을 통하여 제3자가 완공했을 경우 원시취득자의 판단기준의 불분명하여 강제집행을 면탈하기 위한 수단으로 악용될 여지가 있다. 넷째, 區分建物로 登記(成立)후에 여러 가지 사정으로 구분건물이 構造上의 獨立性 喪失을 한 상태에서 강제집행 되었을 때 構造上의 獨立性이 喪失되었음을 사유로 區分建物로 인정되지 않아 강제집행이 취소되는 문제점이 나타나고 있다. 이러한 집합건물의 일체성과 관련되는 제도로 인해 파생되는 문제들을 해결하기 위해서는 먼저 집합건물 등기부등본을 일반인들이 보다 더 이해하기 쉽고 보기에 편리하도록 만들 필요가 있고, 특히 각종 권리의 흠결 여부에 관한 사항을 손쉽게 확인할 수 있어야 할 것이다. 예를 들면, 대지권의 표시란에 아무런 기재가 없거나, 또는 아예 대지권의 표시란 자체가 등기부에 표기되어 있지 않아 권리흠결이 전혀 없는 것처럼 보이는 등기부가 생성되기도 한다. 이로 인해 제3의 買受者나 이해관계인이 불측의 손해를 입지 않도록 하여야 하고, 특히 대지권 미등기상태로 등기신청을 하는 경우에는 반드시 그 구체적인 사유(예, 대지의 분·합필, 현금화절차의 지연, 각 世代當 持分比率 결정의 遲延, 토지소유자와 집합건물 소유자 상이, 다가구주택을 다세대주택으로 용도전환 후 대지권 등기 未履行 등)를 등기부에 기재 또는 등록할 수 있는 제도적 장치가 마련되어야 할 것이다. 또한, 집합건물 건축 중에 구분소유가 성립된 상황에서 새로운 양수인이 집합건물을 완공한 경우에 원시취득자의 판단기준을 명확하게 하는 등기관련 법규의 정비 등의 입법적 대응을 선행하든지, 향후 大法院 판결에 있어서 원시취득자 또는 원시취득시기에 대한 명확한 결론을 도출하는 등의 보완이 필요한 것으로 사료된다. 구분소유 건물로 등기된 후에 구조상의 독립성 상실로 강제집행을 할 수 없는 경매(매각)실무상의 문제에 있어서는 그 부동산 전체를 평가한 다음, 면적당 단가를 기준으로 경매(매각)목적대상물의 가격을 산정토록 하는 방식을 채택 등 강제집행실무상의 감정평가처리에 관한 경매법원의 명확한 기준을 마련함으로써 경매(매각)절차가 진행될 수 있도록 함으로써 부동산 거래의 안전성을 확보할 수 있을 것이다. 아울러, 不動産登記簿와 臺帳은 정부 각 부처의 활용도에 따라 별도로 구축되어져 이원화된 관리체계로 운영되고 있고, 不動産登記簿와 臺帳의 관리체계 일원화를 추진하기 위해서는 통합 전산망 구축이 필요하며, 이를 위해서는 상당한 예산이 소요될 것으로 예상되지만, IT기술의 급격한 발달로 정부 관련 부처간에 데이터 항목에 대한 공유 부분을 점진적으로 넓혀간다면 자연스럽게 해결될 과제로 여겨진다.; The drift of large numbers of people from other areas to the Metropolitan area is accelerating, and due to that, nowadays this kind of population-concentrated phenomenon has caused instability of commoners' residence by which commoners suffer from scarcity of houses. In addition to this, every kind of legal conflict has been caused by shortage of legal understanding and unexistence of a legal system. Actually, the urban area that is used for the section such as residential and commercial area is only 5% of whole land of this country and when we consider the limitation of usable land, primary focus is moving to "how we can utilize collective buildings" to take advantage of this country efficiently. In the sense to meet these changes, "the law about ownership and management of collective building", which our legal system regulated, is a very useful institution that aimed at preventing legal conflicts by unifying divided building and the land ownership, and improving the convenience of public announcement of real estates. It goes without saying that it could be the groundwork for reasonable opinion adjustment in relation to lots of interested parties' mutual relationship. However, there are lots of unsolved problems like legal conflicts from the shortage of legal understanding and unexistence of a legal system. Upon investigation in connection with the law of collective building and real-estate registration system, the following institutional defects are derived. First of all, owing to unification between the land ownership and collective building which our collective building law pursues, the third party may suffer inscrutable damage by exercising a claim for the divided ownership sale. Second, in case that a multi-family house converses its usage from one ownership to divided ownership, a rightful person who has undeclared right publicly like the right of lease can be arrogated. Third, after constructing of the collective building is stopped at the time when the building is owned as divided ownership, if the third party finished to build completely though the alteration of owner's name, the standard for deciding an original acquisitor is obscure. Because of it, this offers possibility for original owner to abuse the situation as a way to avoid compulsory execution. Forth, after registering as a divided building, when it was executed compulsorily in the status that the divided building loses its structural dependence, there can be happen several cases that execution is canceled because it is not admitted as a divided building by the loss of structural independence. For example, because there's no record in the space for the right of land or all the space for the right of land do not exist on the register book, it just looks as if there's no wrong rights. To prevent the third party from inscrutable damage in case that someone applies for registration in the status that the land is not registered, necessarily the reason should be written or registered institutionally. If a new grantee completely constructed a divided building in circumstance that divided ownership is constituted during the construction, we need to establish our registration law well specified for making the standard clearer to judge who is an original acquisitor, or we need to complement the judgement of Supreme Court to make an accurate conclusion about the original acquisitor and the time of original acquisition of the ownership for the next related judgement from Supreme Court. In the case that compulsory execution cannot be exercised due to the loss of structural independence after registering as a divided building, if we establish the accurate standard of Auction Court about appraisal, it can make the auction process smoothly by pricing through unit price per area after estimating whole real-estate. Finally, we can acquire the safety of real-estate dealing. In addition, the current management system of a register is made for the application for each department of a government and the more budget is expected to construct unified network at the same level with the unified management system. However, I think these problems will be solved naturally if we expand the sharing parts of data among the related departments with the rapid development of Information Technology.