아파트분양가 상한제시행에 따른 분양가결정과 개선방안에 관한 연구

Abstract

1997년에 발생한 외환위기는 대한민국 경제 전반에 위기감과 극심한 침체를 가져왔다. 건설업계에도 예외가 아니었다. 부동산 가격이 폭락하고 이자율이 상승하자 많은 건설업체들이 이를 견디지 못하고 부도를 맞았던 것이 불과 10년전 일이다. 건설업체 특성상 종합건설업체 하나가 부도가 나면 훨씬 더 많은 수의 하도급 업체들이 큰 타격을 입을 수 밖에 없다. 국민의 정부에서는 이런 극도로 침체된 건설경기 부양책으로 여러 규제완화 정책을 시행하였는데, 그중 공급자인 건설업체를 위한 정책으로는 분양가 자율화 정책을 재도입하게 된 것이다. 1989년 원가연동제 이후 만 9년만의 분양가 자율화 시기였다. 분양가 자율화 정책과 더불어 건설 수요 증대를 위해 실시한 전매무제한 정책까지 동시 시행되면서 부동산 시장은 침체기를 벗어나 상승기를 맞이하고 2000년 이후 각종 경기 부양책들이 단기적인 성과를 내기 시작하자 부동산 시장은 순식간에 과열되기 시작하였다. 부동산 경기의 이상 과열과 폭등세를 막기 위해 참여정부에서는 수차례에 걸친 가격안정대책을 내놓았으나 단기적으로는 상승세가 둔화되고 몇 개월 후에는 다시 아파트 가격이 반등하는 모습을 보임에 따라 정부 정책의 신뢰감이 떨어졌다. 참여정부 기간 내내 계속되었던 부동산 가격 급등과 이로 인한 심각한 부동산 소유 편중현상이 심화되고 사회 여러층에서 강도 높은 정책 비난 및 문제제기가 계속되자 첨여정부는 2007년 1월 11일 부동산 시장 안정을 위해 민간택지 분양가 상한제와 원가공개를 주요내용으로 하는 제도 개편 방안을 발표하였다. 앞으로는 민간택지에서도 분양가격을 법으로 정한 택지비, 건축비, 가산비의 항목으로 규정된 범위 안에서 분양가격이 결정되기 때문에 현재 시행 초기단계에서 정책의 파급효과를 살펴보고 미비한 점과 개선 방안을 찾아보고자 본 연구를 진행하게 되었다. 아직 시행초기 단계이고 최근 사업승인을 득한 공급물량들은 대부분 분양가 상한제를 피하기 위해 2007년 11월 30일 이전 분양승인을 신청 중인 관계로 다양한 사례를 수집하기 어려운 점이 있었으나 ,사례로 살펴본 청주시 상당구 OO동 아파트 사업과 파주시 OO동 아파트 사업을 참조하여 본 연구를 진행하였다. 연구사례를 분양가 자율화 시기의 방법대로 각종 원가에 시행사 수익과 시공사 마진을 더한 금액을 근거로 산출한 분양가격과 분양가 상한제에 따라 토지비, 건축비, 가산비용을 각각 산출하여 책정한 분양가를 비교 하였다. 결과적으로 본 사례에서는 분양가 5～15% 인하의 파급효과를 확인할 수 있었다. 하지만 분양가 인하로 인해 사업성 역시 6.3～12% 감소하는 것을 보여 몇 가지 부작용이 우려된다. 첫째, 장기간의 전매제한으로 인한 미분양 발생과 재산권 침해 문제이다. 최장 10년에 이르는 현재 전매제한기간은 실수요자들에게도 커다란 부담이다. 수요의 감소는 공급의 감소를 불러오고 이는 결국 시장의 악화로 나타날 가능성이 높다. 지역별로 세분화하여 전매제한기간을 탄력운영하고 절대적인 전매제한기간도 다소 줄일 필요가 있다고 사료된다. 둘째, 주택 공급의 감소 우려이다. 분양가 상한제로 인한 건설업체의 수익성 악화와 각종 규제 정책으로 인한 수요 위축은 결국 주택 공급의 감소로 나타날 수 있다. 단기적으로 주택 공급 감소는 장기적으로 물량 부족에 의한 공급난으로 이어질 수 있다. 이를 방지하기 위해 주택 수요자들의 수요를 지나치게 억제하는 현재 정책을 조율할 필요가 있다. 셋째, 아파트 품질저하가 예상된다. 분양가 자율화 시기 아파트 브랜드 도입으로 인해 업체가 치열하게 경쟁하던 품질 경쟁은 더 이상 기대하기 어렵다. 뿐만 아니라 공사비를 줄이기 위한 저품질 마감재 사용 등이 문제화 될 수 있다. 기본형 건축비가 산정된 만큼 적정 품질 수준을 확보할 수 있는 방안이 마련되어야 할 것이다. 넷째, 건설업체 수익성 하락에 따른 건설경기 악화이다. 특히 지방의 중소형 업체의 경우 미분양 발생 시 심각한 유동성 위기를 겪는다. 따라서 지방의 경우 전매제한 완화 또는 폐지와 분양가 자율화를 적극 검토하여 투기 수요가 없는 한 시장원리에 맡기는 것이 타당하다. 다섯째, 건설시장 불황으로 인한 고용감소이다. 국내 총 취업자중 건설업관련 취업자가 8.1%에 이르는 만큼 건설시장의 불황으로 고용감소가 나타날 수 있다. 정부는 지나친 규제일변도의 정책을 완화하여 건설회사들이 일정 수준의 안정적인 경영을 유지할 수 있도록 해야 할 것이다.; The foreign exchange crisis hitting the nation in 1997 caused a sense of crisis across nation's entire economy and an extreme economic recession. The construction industry was not an exception. As the real estate prices fell down with rising interest rates, many constructors went into insolvency. It was just 10 years ago. In consideration of the characteristics of the construction industry, if a general construction company should go into insolvency, a great many contractors would suffer from the insolvency. In order to recover the recessed construction economy, the People's Government deregulated the construction businesses in various ways, and one of them was reintroduction of the autonomous sales price of apartment houses for the benefit of housing suppliers or constructor. Thus, the apartment housing prices were deregulated in 9 years since introduction of the apartment house pricing system interlocked with the construction cost. Together with such an autonomous apartment house pricing system, the unlimited resale policy was implemented to help increase the demands for construction, and thus, the real estate markets got out of the recession to boom again. As soon as various economic recovery policies issued since 2000 were effective in a short term, the real estate markets began to be overheated instantly. In order to check the overheated real estate markets and the explosively rising real estate prices, the Participatory Government published a series of real estate price stabilization policies, but the trend of rising real estate prices would slow down in short term, but several months later, the apartment housing prices would rise again. Thus, people's trust of government policies was betrayed. Throughout the Participatory Government, the real estate prices have rapidly risen, worsening the disproportionate real estate ownerships, and thus, various walks of life have criticized their real estate policies, raising diverse problems of them. After all, the Participatory Government published institutional reform measures on January 11, 2007 to stabilize the real estate markets. The major contents of the measures were sales price ceiling system for the apartment houses developed by private capital and opening of the construction cost to the public. Thus, the apartment houses constructed by private capital should be priced below the ceiling encompassing site development cost, construction cost and added value specified by law. This study aimed to analyze the spreading effects of this policy at its earlier stage and address the problem and suggest their solutions. Since the apartment housing price ceiling system has not long been operated and those houses permitted recently are scheduled to be sold before November 30, 2007 after when the new system begins to apply, it was difficult to collect the diverse data. After all, the researcher sampled an apartment housing project at Sangdang-gu, Cheongju and another project at Paju for this study. The researcher calculated various costs, constructor's profits and margins for Cheongju apartment houses and thereupon, compared them with constructor's sales price based on land cost, construction cost and added value. As a result, the spreading effect of apartment housing price ceiling system could be confirmed: the sales price was lower 5～15%. However, due to the ceiling system, constructor's profitability decreased by 6.3～12%, which suggests some side-effects of the new system as follows; First, the long-term restriction on resale may result in a great many unsold apartment houses and infringement on property rights. The current period prohibiting resale as long as 10 years at most would act as a heavy burden for the actual consumers. Decreased demands would lead to decreased supplies, and after all, would probably lead to recessed real estate markets. So, it is necessary to segment the real estate markets by region, operate the period of restrictions on resale flexibly and shorten the period of absolute prohibition of resale. Second, it is feared that supplies of houses would be decreased. The apartment housing price ceiling system would serve to worsen constructors' profitability, while various regulative policies would suppress the demands, diminishing the supplies of houses. In a shorter term, the decreased housing supplies would result in shortage of houses in a longer term. In order to prevent such chain effects, it is necessary to readjust the current real estate policies checking actual housing consumers' demands too extremely. Third, it is expected that the quality of apartment houses would be deteriorated. We can no longer anticipate the fierce quality competitions among brand apartment houses witnessed during the period of autonomous apartment house pricing system. Moreover, constructors may try to use low-quality finishing materials in an effort to lower their construction cost. As the reference construction cost has been set, it is necessary to find the ways to ensure an optimal level of apartment housing quality. Fourth, it is feared that the construction economy would be recessed due to falling profits on the part of constructors. In particular, the local small and medium constructors may suffer from a severe crisis of liquidity if many of their apartment houses are unsold. Accordingly, it is desirable to let the principle of market economy work for the local apartment houses by deregulating the restrictions on resale and liberalizing the sales prices unless speculative demands exist. Fifth, it is also feared that the employment would be reduced due to recession of the construction markets. Since the construction industry accounts for as high as 8.1% of nation's total employment, recession of the construction markets would lead to lower employment. So, the government is requested to deregulate the construction industry, so that constructors can manage their businesses in a stable way.