고령사회를 대비한 역모기지제도의 활성화방안에 관한 연구

Abstract

2000년부터 고령화사회로 접어든 우리나라의 고령화속도는 다른 선진국에 비하여 매우 빠르게 진행되고 있다. 그러나 이에 대응할 수 있는 사회적 인프라는 구축되어 있지 않다. 고령화사회에 따른 주거문제를 비롯한 노후생활에 대비한 문제는 특히 심각한 바, 그 대책이 시급하다고 할 것이다. 의료기술과 연금 같은 사회제도의 발달은 과거와는 달리 건강한 체력과 생활력을 가진 노인들을 증가시켰다. 이러한 노인들은 가족과 주변으로부터 보호받기만을 원치 않으며 안정적이고 독립된 생활을 원하고 있다. 이렇게 독립된 생활을 원하는 노인들에게 독자적인 노후생활을 유지하기 위한 제도 중의 하나가 역모기지제도이다. 이미 1990년대 중반에 민간 금융기관을 중심으로 역모기지상품이 등장하였으나, 여러 가지 문제점으로 인하여 활성화되지 못하였다. 정부에서는 이러한 문제점을 보완하여 공적 보증을 통한 역모기지의 활성화방안을 마련하였고, 2007년에 한국주택금융공사가 공적 보증의 주택연금상품을 개발하여 판매에 들어갔다. 우리나라의 공적 보증의 주택연금제도는 미국의 대표적 공적 보증 역모기지인 주택자산전환모기지를 근간으로 하여 우리 실정에 맞게 도입한 상품이다. 주택연금은 소득이 없거나 빈곤한 고령층에게 생활비의 부족분을 보전해 주는 역할을 하고 있다. 그러나 아직은 시행초기에 있는 주택연금은 수도권에 편중된 상품설계로 초고령사회에 접어든 농촌의 현실을 반영하지 못하고 있으며, 주택연금 가입에 따른 소유권의 상실로 재개발 및 재건축시 주택연금을 해지하여야 하고, 계약자의 사망시 배우자는 직계존비속의 동의가 없으면 주택연금을 승계할 수 없다는 문제점을 내포하고 있다. 또한 물가상승에 따른 실질가치를 반영하지 못하고 있으며, 상품에 대한 홍보의 부족과 집값이 상승해도 연금액수는 그대로 이다. 뿐만아니라 일시불 연금의 용도제한과 기존대출자는 가입이 불가능하며 이혼시 배우자에 대한 배려가 없는 점도 문제되고 있다. 이러한 문제점을 개선하고 역모기지제도의 활성화를 위해서는 주택을 ‘소유와 투기’의 수단이 아닌 ‘거주와 이용’의 수단으로 인식할 수 있도록 홍보를 강화하여야 한다. 그리고 민간 금융기관은 지급방식의 다양화 및 차별화된 상품의 개발을 통하여 그 역할을 증대하여야 하며, 현행 주택연금상품을 이용하는 사람들의 연령을 낮추어야 한다. 또한 상품의 다양화, 대상주택의 확대는 물론 중고주택의 평가시스템의 정비와 활성화로 역모기지의 보급을 꾀하여야 한다. 뿐만아니라 주택연금의 증권화, 농촌형 역모기지의 개발, 세제지원의 확대 및 동 제도를 사회복지서비스와 연계하여 그 활성화를 도모하여야 한다.; Development of medical technologies and such social systems as social pensions has conduced to increase of the aged people who are healthy and capable of earning. Such aged people do not want to be protected by their family members and relatives but want to live an independent life. One of the systems useful to the self-reliant old age life such an aged population may be the reverse mortgage system. Already in mid-1990's, some reverse mortgage commodities were introduced by private financial institutions, but due to various problems, they were not activated. The government complemented the problems and thereby, arranged the ways to activate the reverse mortgage through public guarantee, and in 2007, Korea Housing Finance Corporation developed a reverse mortgage commodity guaranteed and began to sell it. The reverse mortgage plays a role of subsidizing the living cost for the aged people with no income or stricken with poverty. However, the reverse mortgage system is still at its infant stage, covering the capital area only, not the rural areas aged further. Moreover, if an elderly people should subscribe to the reverse mortgage, he or she would lose the title to the house, which means that he or she should withdraw from the reverse mortgage when the house is redeveloped or reconstructed. In order to improve such problems and activate the reverse mortgage system, it is necessary to promote the PR activities so that people may perceive that houses are not 'means of ownership or speculation' but 'means of residence and use.' And private financial institutions are obliged to develop the reverse mortgage commodities with diversified and differentiated payments and thereby, activate the roles of the reverse mortgage system, while lowering the ceiling of age eligible for the reverse mortgages. In addition, the private financial institutions should not only diversify the commodities and expand the scope of houses eligible for them but also rearrange the used house appraisal system to activate the reverse mortgages. Besides, it is also necessary to securitize the reverse mortgages, develop a reverse mortgage system for rural elderly people, expand the tax incentives and link the system with the social welfare services to activate it.