權利分析을 通한 競賣不動産 買受人 保護에 關한 硏究

Abstract

本 硏究는 경매부동산을 住宅賃貸借保護法과 商街建物賃貸借保護法을 중심으로 일반 投資者 입장에서 그들이 입찰에 참여할 때 반드시 숙지하여야 할 권리관계에 대한 分析技法으로 大法院 判例와 住宅賃借人에 대한 분석과 등기부상 公示되는 권리와 公示되지 않는 권리 등을 중심으로 權利分析에 관한 연구에 그 目的이 있다. 이를 위하여 먼저 住宅賃貸借保護法의 成立背景과 制定의 趣旨, 民法의 賃貸借와 住宅賃貸借保護法上의 주택임대차에 대한 基本槪念및 法律的 성격 그리고 해당부동산의 권리분석에 필요한 民事實體法에 대한 법률적 내용 등을 살펴보았다. 부동산 취득의 목적이 내집 마련의 꿈을 이루기 위한 것일 수도 있고, 여유자금을 實物資産인 부동산에 투자하여 收益性을 제고할 목적일 수도 있으나 어떤 형태의 목적일지라도 취득부동산의 所有權을 안전하게 이전 받고, 본인의 취득 목적에 부합하도록 使用, 收益하고자 하는 것은 공통된 목적일 것이다. 따라서 성공적인 부동산경매 투자를 위해서는 먼저 競賣制度와 관련하여 특히 民事執行法이 제정되면서 바뀐 제도에 대하여 입찰 참여자는 충분한 숙지가 있어야 할 것이다. 특히 국가 기관인 法院을 통해 강제적으로 매각되는 법원경매 부동산을 取得하려는 일반인은 매각물건의 占有者에 정확한 현황과 명도의 難易度, 매도물건의 構造的 抛棄에 대한 정보 등에서의 限界性을 지니고 있으므로 일반 부동산의 취득과는 달리 物件分析, 權利分析, 收益性 分析, 명도분석 등을 꼼꼼하고 정확하게 조사하여야 한다. 부동산경매가 대중화 되면서 기존의 높은 收益率을 기대할 수 없지만 여전히 實需要者들과 투자자들의 재테크 수단의 하나로 각광받고 있다. 하지만 입찰에 참여하는 모든 사람들이 원하는 收益이나 목적을 이룰 수는 없는 것이며 物件分析, 權利分析, 賃借人分析, 收益性分析 등을 제대로 하지 못해 큰 손실을 보는 落札者들과 제대로 분석을 하였으나 부동산 과열현상에 편승하여 입찰가격을 높여서 결국은 투자에 실패하는 사례도 종종 있다. 따라서 賣却에 의한 소유권 취득은 法律行爲로 인한 物權取得이 아니므로 등기가 效力發生 요건은 아니지만 결국 매수인 명의로 소유권이전 등기를 해야 하고 부동산상에는 다른 物權이나 處分制限登記 등이 있을 수 있어 부동산 등기부상 最高價 매수인에게 인수되는 권리가 있다면 이를 고려한 입찰가격을 고려하여야 하고 이를 간과하여 매수가격을 결정하였다면 좀 더 낮은 가격으로 부동산을 매입하려고 했던 당초의 목적과 취지와는 부합되지 않는 곤란한 상황이 생길 수 있다. 이처럼 부동산의 司法的 權利分析의 가장 큰 핵심은 부동산등기부의 引受權利의 분석과 매각부동산 占有者의 對抗力 有無를 판단하는 것이 가장 중요한 사법적 권리분석이 될 것이다. 먼저 부동산 등기부 등본상의 抹消基準權利를 찾아낼 수 있어야 한다. 本 硏究에서 記述한 抹消基準 권리는 根抵當, 假押留, 擔保假登記, 强制 競賣開始 申請登記가 있으며 登記簿謄本上 최선순위로 설정된 이러한 말소기준권리 이후의 권리들은 전부 掃除되지만 이러한 말소권리 以前의 권리 중 所有權 移轉請求權保全假登記, 假處分, 換買登記, 留置權과 豫告登記 등은 掃除되지 않고 최고가 매수인이 인수하여야 한다는 것과 前 소유자에 대한 가압류등기는 執行法院이 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는가 여부에 따라 假押留 效力의 消滅與否를 판단하여야 한다는 점을 유의하여야 한다. 이러한 登記簿上 표시되는 권리에 대한 權利分析과 권리의 최선순위 뿐만 아니라 등기부상 표시가 되지 않는 未公示權利인 法定地上權, 公法上 利用 및 使用制限 부분 등에 대해서도 現場調査를 통하여 입찰 참가하기 전에 반드시 확인해야 할 사항이다. 본 硏究에서는 이외에도 사법적 權利分析上 문제의 소지가 있는 권리들을 特殊權利로 구분하여 인수여부와 대처방안을 살펴보았다. 그리고 가장 중요한 매각 부동산을 점유하고 있는 賃借人에 대한 분석이다. 대항요건의 구비시점과 最先順位 擔保物權의 설정시점에 따라 임차인의 賃借保證金에 대한 권리주장과 最高價 買受人의 인수여부가 다를 수 있으므로 對抗要件에 대한 서류상의 표시와 현재 占有 여부를 살펴보아야 한다. 이상 본 硏究에서는 성공적이고 안전한 매각부동산의 取得을 위해 입찰 참여자가 조사하여야 할 物權分析, 權利分析, 收益分析, 명도분석 중 가장 중요한 내용 중 하나인 住宅賃貸借을 중심으로 한 司法的 權利分析을 간단한 文獻的 理論的 考察과 관련 大法院 判例를 分析 정리하여 보다 安全하고 成功的인 不動産投資 방안을 모색하고자 하였다.; The purpose of this study was to find the ways to protect the successful real estate bidders from ordinary investors' perspective. For this purpose, the researcher reviewed 'Housing Tenants Protection Law' and 'Commercial Building Tenants Protection Law' as well as supreme court cases. Furthermore, the researcher analyzed the real estate rights published by the registry and those not published. In particular, those citizens who want to acquire the real estates referred by court to bidding may not be correctly aware of their occupancy, difficulty of evacuation and intentional abandonment of the real estates, and therefore, they are obliged to thoroughly and precisely analyze the real estates, the rights thereto, their profitability and evacuation. Although acquisition of a real estate through bidding should be effective without being registered because it is not caused by contract, its ownership should be transferred by registry to the acquirer after all. If the real estate should be limited by other real rights or disposal prohibition registry either of which should be accepted by the acquirer, the bidding price should be adjusted in consideration of such limits. As it is, the core of the judicial right analysis for the real estates involves the registered rights and occupier's resistance to evacuation. So, it is important to identify the effaceable rights on the registry. The effaceable rights on the registry are fixed collateral, provisional seizure, secured provisional title registration and registration for application for forceful bidding. Such effaceable rights on the registry will be all effaced after the successful bidding, but such rights as provisional registration for transfer of title, provisional disposal, repurchase right, occupancy right and notice registration will remain to be accepted by the acquirer. Particularly, a provisional seizure registration against the former title holder may be effaceable or not depending on whether the bidding was processed by the court on the assumption that the acquirer should accept it. The bidders should analyze not only such registered rights but also those unpublished rights including legal superficies, limits of use by public law. The unpublished rights should be checked through field survey before participation in bidding. In addition, this study categorized the possibly controversial rights into special rights and thereby, examined their acceptability and solutions. And the most important point of analysis involves the tenant occupying the real estate. Since tenant's rights for rental deposit may differ depending on when the highest-priority lien was registered as well as when the tenant secured the conditions for resistance to evacuation, it is necessary to check the conditions recorded for such resistance and actual occupancy. As discussed above, this study examined the ways to invest in real estates successfully and safely through bidding and to this end, reviewed relevant theories and supreme court cases focused on analysis of real rights, rights, profits and evacuation and particularly housing tenant's rights.