가구특성에 따른 주택유형선택에 관한 연구

Abstract

본 연구는 과거 수도권의 집중과 급격한 경제개발에 맞추어 증가하던 주택의 양적 부족문제가 현재에 와서는 정부의 여러 주택보급정책에 의하여 주택보급률 100%라는 성과를 가져왔고, 그로인하여 주택의 양적 부족문제가 어느 정도 해결되었다. 하지만 주택공급의 확대를 목적으로 한 정부의 무분별한 주택공급정책으로 인해 주택의 미분양률의 증가라는 문제점이 발생하게 되었고, 이는 주택의 질적인 수요라는 새로운 명제의 주택 문제가 나타나고 있다. 정보화 시대의 빠른 시대의 흐름으로 인하여, 사람들은 의식주 문제나 인구구조 및 사회구조의 변화에 따라 주택수요 패턴이 변화하여 계층별, 지역별, 테마별로 세분화 되고 있고, 앞으로도 빠르게 변화하게 될 것이다. 또한 주택의 특성상 다양한 하위시장의 존재로 인한 하위시장별 주택정책 또한 달라야 한다. 따라서 주택시장 변화에 대응하기 위해서는 주택수요자의 실제 소비특성 및 가구특성과 늘어가는 여러 주택유형을 중심으로 과거의 주택공급자 측 주택 공급이 아닌 주택 실소비자 중심의 접근이 필요하며, 이를 위해서는 변화하고 있는 주택 실수요자의 가구 특성과 변화하는 주택유형특성을 파악하는 것이 중요하다. 본 연구는 개별 가구특성 변수가 주택유형선택에 각각 어떠한 영향을 미치는지를 규명하여, 주택선택의 차이점을 밝혀 각각의 하위시장에 맞는 주택정책과 주택공급의 기초적이고 실질적인 자료로 활용하여 바람직한 주택정책의 방향을 제시하는데 그 목적을 두었다. 따라서 본 연구는 공간적 범위로 서울시, 연구의 대상으로는 서울시에서 살아가고 있는 가구주를 대상으로 가구특성에 따른 주택유형에 관하여 특성을 분석하였다. 연구의 방법은 문헌연구와 설문조사를 실시하였고, 기존의 선행연구에서 나타난 유의미한 영향을 미친 변수와 가구의 일반적인 특성에서 도출된 변수로써 중요하다고 판단되어지는 변수를 선정하여 기술통계를 통하여 예비수요층의 일반적 특성을 파악하였고, 주택유형선택에 따라 가구특성의 차이가 있음을 검증하기 위하여 x²검정, t-test와 ANOVA 분석을 통하여 차이의 유ㆍ무를 검증하였다. 끝으로, 예비수요층에 따른 유료노인주거시설의 선호입지 특성을 파악하기 위하여 다항로지스틱 모형(Multinomial Logit odel)을 이용하였다. 가구의 개별 특성에 따른 주택의 유형 중 아파트를 비교변수로 하여 단독주택, 연립주택 및 다세대주택, 오피스텔, 주상복합을 종속변수로 두고 다항로지스틱모형을 활용하여 분석한 위의 연구결과를 종합적으로 해석하면 다음과 같은 결론을 도출할 수 있다. 첫째, 단독주택을 선택할 확률은 가구원수가 클수록, 주택규모가 클수록, 월수입이 클수록, 가구주의 연령이 높고 50대일 수록, 가구주의 학력이 고등학교일수록 높고, 가구주의 직업이 사무관리, 자영업 일수록, 주택선택의 이유가 교통문제, 주변 환경의 문제 등이 높을수록 커진다. 단독주택을 선택하는 소비자의 특성은 연령, 가구원수, 월수입 등으로 종합해 볼 때 주로 사회?경제적으로 안정된 계층인 노년층에서 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다 둘째, 연립주택 및 다세대를 선택할 확률은 가구원수가 클수록, 주택규모가 클수록, 월수입이 작을수록, 가구주의 연령이 작을수록, 가구주의 학력이 고등학교와 대학교이상이 낮을수록, 가구주의 직업이 자영업일수록 커진다. 셋째, 오피스텔을 선택할 확률은 가구원수가 적을수록, 주택 규모가 작을수록, 월수입과 주택가격이 클수록, 주택점유형태가 임대 일수록, 가구주의 연령이 작을수록, 가주주의 학력이 높을수록 커진다. 넷째, 주상복합의 경우 가구원수가 작을수록, 주택가격과 가구 수입이 높을 수록, 주택의 규모가 크고, 가구주의 학력이 높을수록, 가구주의 연령대가 낮을수록, 그리고 가구주의 직업이 사무 관리직과 기술기능직일수록 커진다. 주택실소비자의 특성에 따른 주택유형선택특성을 규명하고자 한 본 연구를 종합하여 결론을 내리면 다음과 같다. 첫째, 주택공급자 입장에서 다양한 수요에 대응하기 위해서는 아파트 공급뿐만 아니라, 다양한 주택형태의 개발과 사회?경제적 변화에 따른 주택공급이 이루어져야 한다. 둘째, 가구원수변화와 핵가족화에 따른 주택공급에 있어서, 규모의 변화와 주택형태의 다양화가 주택수요자에 맞추어가야 한다. 셋째, 무분별한 아파트 및 주상복합의 건설을 통한 주택문제 해결 보다는 변화하는 사회 및 수요자의 인식에 따라 주택을 공급함에 있어서 주택실수요자의 시선에 맞추어 공급에 초점을 두어야 한다.; This study is to The metropolitan area has been overpopulated and developed drastically in economy for the last few decades, which caused shortage of houses; however, government has issued many policies for supply of housing, so housing supply percent has reached up to 100% so far. Because of these efforts, the lack of houses is mitigated to extent. Nevertheless, the reckless housing supply a policy that is only to supply houses eventually resulted in housing undersupply percent. In other words, the new housing problem that is about demand for qualitative house emerged. There have been many rapid changes in a modern society such as the change in the style of food, clothing and house; the change in composition of population; the change of social class. According to these phenomenon, the pattern of house demanded is being diversified and altered to a great amount of differences. Furthermore, housing policy should adapt to each sub-market for houses, so the government and private companies who are focusing on housing market have to research and follow the regular pattern of family preference and characteristics of consumers; in addition, studies which concentrate not on a side of supply, but on the side of consumptive demand is necessary. In order to analyze which pinpoints practical demand, it is important to understand changing traits of households on demand and changing characteristics in type of house. The purpose of this study is to direct to desirable housing policy by utilizing fundamental and practical data which conforms with sub-market after examining how each variable of traits of householdsaffects the choice in a type of house for consumer. By using 'APT' as a comparative variable among variables of the type of house according to individual traits of household, this study designate the a dependent variable as a detached house, a multiplex house, an office with a bedroom, complex house utilize Multinomial Logistic explain synthetically the result of the analysis for the following; First, the probability of choosing a detached house goes higher as the size of a family, house size, monthly income are higher; age of householder is becoming older and closer to 50 year-old; education of household are graduation of highschool; the occupation of householder is office worker and owner of small business; the reason of choosing a house tend to be higher in traffic problems and environmental problems. In the trait of consumer selecting a detached house, ages, the size of a family and monthly income take higher position in order. As those factors are taken into account, settled class such as senior people has more probability to choose a detached house Second, the probability of choosing a multiplex house goes higher, as the numbers of member in household and the size of a house become higher; monthly income and age of householder are lower; the education of householder is graduate of highschool and college; the occupation of householder is owner of small businesses; the reason of choosing a house tends to be smaller in problems of child's education. Third, the probability of choosing an office with a bedroom becomes higher, as the numbers of member in household and the size of a house becomes smaller; monthly income and housing price are higher; age of householder are lower; the education of householder is higher; a house is conveniently situated by public transportation, close to a workplace and surrounded by better environment. Forth, the probability of choosing complex house becomes higher, as housing price and monthly income is higher; the size of a house comes to be bigger; the education of householder gets higher; age of householder becomes lower; the occupation of householder is office worker or technician; the reason of choosing a house tends to be close to workplace and conveniently situated by public transportation. According to the trait of practical house consumer, this study analyse the characteristics of types of a house to sum up and conclude for the followings; First, supply of house that suits to various of types of a house and social and economic changes is necessary in order to conform with diverse demand as a standard of supplier. Second, Variety of size in a house and diversification of types of a house should be fitted into criteria of consumer as the number of member in household has been changed and nuclear family has emerged. Third, the government and the private companies have to focus on supply making a focal point for practical consumer in that they provide consumers houses by dealing with changing society and recognition of consumer rather than by constructing recklessly APT and complex house.