都心地市場 再建築의 問題點 善方案에 관한 硏究

Abstract

도심지 슬럼화에 의한 재건축 계획은 선진국에서는 이미 경험한 일이고 우리나라는 이제 막 계획되어 실행 단계에 들어서고 있는 현상이다. 도심지시장에서 성공적인 쇼핑타워 계획을 위해서는 보행자 중심의 공간과 이벤트 필요성 및 물리적 환경 등이 마련되어야 한다. 그러나 도심지 쇼팅타운내 대기오염, 소음, 교통혼잡, 도난, 옥외공간, 통풍 및 일조 등의 전반적인 생활환경이 열악하다. 이로 인해 획일화된 공간 비율에 맞추어 상가시설을 계획함으로서 상가적 특성을 전혀 고려치 못함으로써 많은 상가의 장기간 미분양이 속출하고 있다. 따라서 본 연구에서는 최근 성공적인 도심지시장 재건축 모델사례로 발표되고 있는 동대문패션타운의 재건축에서 ① 공공부문 역할 ② 공간배치, 활용 ③ 수용용도 기능 ④ 자원 확보 효율성 차원에서 시사점을 도출하여 동대문 패션타운 재건축의 문제점에 대한 개선방안을 제시하려는데 목적이 있다. 우선 도심지시장 재건축의 문제점을 물리적 환경 측면, 경제적 측면, 사회적 측면에서 볼 때, 첫째, 물리적 환경측면에서의 문제점으로 개발이익 위주의 과대개발로 환경수준이 저하되고, 도심지 차원에서의 종합적인 환경 조성이 미흡하며 획일적 사업방식의 적용으로 재건축지의 다양성이 반영되지 못한다는 점에서 한계를 엿볼 수 있었다. 둘째, 경제적 측면의 문제에서도 재건축의 조기화에 따른 손실이 발생하고 안전진단기준이 미약한데에 따른 조기철거 초래 및 투기적인 재건축이 조장된다는 것이다. 또한 수주경쟁과열(막대한 이주비/조합운영비)로 사업자 및 조합의 부담이 가중되는 점을 들 수 있다. 셋째, 사회적 측면의 문제로 이해관계자의 갈등으로 인한 재개발사업 추진의 어려움을 들 수 있다. 이는 권리금 및 임시시장 문제와 점포소유자간에 이해관계가 일치하지 않아서 생기는 문제로, 현재의 점포위치에 대한 기득권이 보장되지 않아 입지가 좋은 점포주들은 재건축사업에 반대하는데 이로 인해 재건축 완료시 점포배분 등 사업추진 성과와 이익을 공평하게 재분배하는 일은 더욱 어려워진다. 또 임차상인들의 기득권 보호 및 생계대책과 관련하여 토지 소유권이 없는 좌판상과 노점상들이 점포 분양권을 요구하는 문제도 나타난다. 이런 문제점들의 해결을 위한 도심지시장 재건축의 개선방향으로 민간개발위주의 사업에서 공공사업적 성격(도시계획사업)으로의 재건축개념 재정립이 필요하다. 첫째, 재건축관련제도의 체계화로 재건축은 재개발사업 유형의 하나라고 할 수 있으므로 독자적인 법체계 내에서 운용되는 것 보다는 기존의 재개발관련 법제에 통합되어 시행되는 것이 바람직하다. 그러나 재개발 법제의 통합화 이전상태에서는 사업여건에 따라 민간과 공공의 사업영역을 구분하여 시행할 필요가 있다. 둘째, 개발여건에 따른 사업방식의 다양화로 일부 재건축대상에 대한 재개발사업방식의 적용을 통하여 사업성저하로 자력재건축이 곤란한 경우나 입지특성상 도시계획적 사업적 성격이 강한 곳은 도시환경개선사업방식을 적용하는 것이다. 그리고 노후화단계에 따른 시장개보수사업 실시로 철거재건축에 무리가 있는 시장의 경우 시설개보수, 증개축 및 시설 개선 등으로 건축물의 수명연장을 도모할 수 있다. 셋째, 투기적 사업 요소의 개선으로는 재건축의 조기실시로 국가적 손실이 초래되는 바, 건물 내구연한을 감안하여 재건축이 가능하도록 대상기준을 강화하고, 안전진단결과의 재건축여부에 대한 객관성의 확보를 위하여 해당 건축물건설업체에 검토를 실시하여야 한다. 또 재건축사업과정에서 발생하는 건설업체 및 조합간의 갈등 방지로 사업의 조속한 추진이 가능하며, 기반시설의 확보를 통하여 개발이익을 지역 내에 환수하고 상인들에게 장기적인 혜택을 부여함과 동시에 조합원의 이익을 확보할 수 있다. 따라서 섬유, 의복 및 가죽, 신발 등의 제조와 가공, 도소매 형태의 판매가 함께 집적화 하여 이루어지고 있는 동대문의류시장은 도심내부에서 패션이라는 ‘대면접촉지향형’이라는 산업의 성격상 지속적으로 발전해왔으나, 지가 상승에 따라 제조업이 쇠퇴하고 도소매 구매환경 악화와, 인터넷전자상거래에 따른 거래환경 변화에서 동대문패션시장을 활성화 하기 위해서는제조업의 정비와 육성의 기틀을 마련하고 의류시장 기능 외에 여가와 휴식을 즐길 수 있는 장소와 공간이 어우러진 복합적 기능을 갖추어야만 정보화에 따른 상업시설의 감소에도 경쟁력 있는 활기찬 도심공간으로 마련해야 할 것이다.; Plans for the reconstruction were already caused by the downtown slumism in the developed countries, but the plans are now entering an implementation stage in our country. A successful plan for shopping Tower in the downtown market shall lay the necessity of pedestrian-centered space and events, and physical environment. But general life environment in the downtown shopping center is poor because of air pollution, noise, heavy traffic, robbery, outdoor space, badly ventilation and sunshine. Many unsold shopping centers are being left out for a long time by having no regard for characteristics of shopping center in planing shopping facilities according to the unified spatial ratio. So the purpose of this study is to draw implications for the ① role of public sector ② spatial arrangement and application ③ receptive function ④ efficiency of resource security in the reconstruction of Dongdaemun fashion town that is recently expressed as a model of successful reconstruction in the downtown shopping center, to propose reform measures for problems of reconstruction in Dongdaemun fashion town. The results of this study were as follows. In physical, economic and social terms of the downtown market reconstruction, first, it showed that the physical terms have the limits that environmental level is lowered by profit-centered excessive development, general environmental creation is insufficient in the downtown area, and the diversity of reconstructing area is not reflected by the application of unified business. Second, it showed that the economic terms have the limits that the loss is caused by early reconstruction, early removal is caused by poor safety checkup standards, and speculative reconstruction is fostered by poor safety checkup standards. Also, the burden of constructor and association grows heavier by fierce competition of orders received (huge moving expenses/association operating expenses). Third, it showed that the social terms have the limits that redevelopment work is hard to promote by a conflict of the interested parties. This problem is caused by no agreement of interests between premium and temporary market, and store owner, which store owners are opposed to the redevelopment work, as the vested rights of today's store position. This is more difficult to redistribute the results and profits of work promotion like store distribution without partiality when completing reconstruction. Also, street vendors without ownership of the land ask for a sale right in relation to the protection of lease vendors' vested rights and living measures. The concept of reconstruction shall be again laid down from private development-centered work to public work (city planing work) in the improving direction of the downtown market reconstruction for solving these problems. In the systematization of reconstruction-related system, the reconstruction as a type of redevelopment work is desirable to be in force by the integration to existing reconstruction-related legislative system than within the individual legislative system. But it shall be in force by classification of private and public work sphere according to the work condition in the priority to the integration of reconstruction-related legislative system. In the diversity of work method according to the development condition, the method of city environment betterment work shall be applied for the area difficult to reconstruct in person by a drop of profitability, or the area good to make a city plan by a increase of profitability through the application of redevelopment work method for some reconstructions. And the life span of buildings can be prolonged by the remodeling, enlargement and improvement of facilities for the market unreasonable to remove and reconstruct due to market remodeling work by obsoleteness. In the improvement of speculative work factors, the standard of reconstruction shall be strengthened so as to reconstruct according to the durable term of building, and the investigation of the constructor shall be performed to secure the objectivity of reconstruction according to the result of safety checkup, as a national loss is caused by early reconstruction. Also, the early work can be promoted by the prevention of conflict between constructor and association in the procedure of reconstruction work. And through the security of infrastructure the developing profits can be redeemed, long-term benefits can be given, and association member's profits can be secured. Consequently, Dongdaemun clothing market, which manufacture and processing, and selling of wholesale-retail type like fibers, clothes, leathers and shoes is conglomerated, has been continuously developed as a fashion industry of ‘facing contact-oriented type’ in the downtown inside. But the activation of Dongdaemun clothing market from the decline of manufacturing industry and aggravation of wholesale-retail purchasing environment according to the rise of land prices, and the change of trade environment by Internet e-commerce shall lay the groundwork for manufacturing industry's consolidation and nourishment, and shall have a complex function combined place and space - can enjoy a leisure and rest - except the function of clothing market, as the energetic and competitive downtown space despite the decline of commercial facilities by informatization.