도시계획시설의 특성에 따른 주택가격결정요인에 관한 연구

Abstract

주택은 위치의 고정성이라는 입지적 특성에 의해 지역이 갖고 있는 공공재의 특성, 환경의 질, 서비스의 공급 등이 소비자의 주택선택과 주택가격에 많은 영향을 미치게 된다. 따라서 본 연구에서는 도시계획시설의 특성에 따른 주택가격의 결정요인을 분석하여 어떠한 도시계획시설들이 주택가격 및 주택을 선택하는데 있어서 중요한 역할을 하는지를 분석해 보았다. 본 연구에서는 2003년, 2005년, 2007년 총 세 개의 시기별로 다중회귀분석을 통하여 도시계획시설 특성에 따른 주택가격 결정 요인을 분석하였다. 그 과정에서 도시계획시설들은 인구규모에 따라 입지하는 시설의 종류가 달라지며, 이로 인해 광역커뮤니티, 지역커뮤니티, 근린주구에 따라 다르다는 것을 알 수 있었다. 즉 주택가격을 결정하는 요인들을 요인분석을 통하여 크게 분류해본 결과 이 총세대수, 대지면적, 주동수와 같은 단지규모특성 외에 근린공원, 중고교, 초교, 어린이공원과 같은 근린주구를 지원하는 도시계획시설과 시장, 공공시설, 전철역, 기차역 등 지역커뮤니티를 지원하는 시설, 병원, 호수공원, 정발산공원, 복지시설 등 광역커뮤니티를 지원하는 도시계획시설로 구분되는 것을 알 수 있었다. 이러한 요인들을 통하여 주택가격을 결정하는 요인을 분석한 결과 , 주택의 물리적 특성인 85㎡ 이상의 평형비율이 가장 중요한 결정요인으로 분석되었으며, 2003년과 2005년에는 근린주구가 그 다음으로 중요한 요인으로 분석되었다. 2007년에는 단지규모보다는 근린주구의 중요도가 떨어지는 요인으로 분석되었으나, 다른 요인들과 비교하였을 때는 여전히 중요한 요인으로 나타났다. 또한 2003년 2005년 2007년의 회귀분석결과를 통하여 근린주구의 중요도가 점점 떨어지고 있으며, 평형비율의 중요도는 점점 더 증가하는 것을 알 수 있었다. 최근 도시개발의 패러다임이 신도시 중심에서 도시재생으로 전환되면서 커뮤니티 계획에 대한 중요성이 부각되고 있으며, 기존의 커뮤니티를 어떻게 재생할 것인가 하는 것이 매우 중요한 계획요소로 부각되고 있다. 이러한 상황은 본 연구에서 분석되었듯이 근린주구를 지원하는 도시계획시설의 계획이 전체 도시의 주거환경 개선을 위해 매우 중요하다는 것과 일맥상통하는 것으로 판단된다. 따라서 향후 신도시 계획 및 도시재생 사업에 있어서 대규모 공원과 같은 도시계획시설로 지역의 이미지를 향상시키는 것도 중요하지만, 그보다 지역의 근린주구 단위 커뮤니티의 중심을 어떠한 도시계획시설을 통하여 커뮤니티 공간으로 조성할 것이며, 이들 시설간의 연계를 보다 강화하여 어떻게 주민들의 활동이 실제로 많이 일어날 수 있도록 하는 방안이 매우 중요하다고 생각한다. 이를 위하여 학교 담장 허물기, 학교와 공공시설을 공원으로 연계하기 등 다양한 도시계획시설을 이용한 도시계획수법을 통하여 지역의 커뮤니티를 활성화 하여야 할 것이다.

주제용어 : 도시계획시설, 주택가격, 근린주구, 도시재생, 커뮤니티 계획; Since houses have their geographic characteristic or the fixed location, consumers' choices of houses as well as housing prices are much affected by characteristics of the regional public properties, environmental quality and service supplies. The purpose of this study is to analyze the housing price determinants affected by characteristics of the urban planning facilities and thereupon, examine what urban planning facilities would affect housing prices and consumers' choices of houses. For this purpose, the researcher analyzed the housing price determinants affected by characteristics of urban planning facilities by means of the multiple regression analysis for three periods of 2003, 2005 and 2007. As a result, it was found that types of the urban planning facilities differed depending on the scale of population, and additionally, that they differed among cross-city communities, regional communities and neighborhood communities. As a consequence of the factor analysis for the housing price determinants, it was disclosed that the housing prices were affected by not only number of households, site area, number of the residential buildings and other complex features but also such urban planning facilities supporting the neighborhoods communities as community park, secondary and elementary schools and children's park and further, such community facilities as market, public facilities, subway station and railway station and such cross-city community facilities as hospital, lake park, mountain park and welfare facilities. As a result of analyzing the housing price determinants based on the results of the above factor analysis, it was found that the most important determinant was the ratio of the unit houses of 85㎡ or wider. The next important determinant was neighborhood community in 2003 and 2005, but the scale of complex in 2007. Nevertheless, the neighborhood community was still an important housing price determinant. In addition, the results of the regression analysis for the three years of 2003, 2005 and 2007 showed that while neighborhood community was less and less important, ratio of the unit houses 85㎡ or wider was more and more important. Lately, as the paradigm of the urban development has shifted from new town to urban regeneration, importance of the community plans has been highlighted, and thus, how to regenerate the existing communities emerges as very important planning point. As analyzed by this study, such paradigm shift may well be consistent with the conception that the urban planning facilities supporting the neighborhood communities would be very important for improvement of the living environment of the entire city. Hence, although it is important in future new town plans and urban regeneration projects to improve the community image with such urban planning facilities as large-scale park, it is deemed more important to strike an idea how to create a community space with what urban planning facilities for the centers of each neighborhood community and how to interlink such facilities with each other to facilitate people's activities in each community. To this end, it is desirable to use diverse urban planning techniques including demolition of school walls and linkage of schools with public facilities to activate the communities.