공동주택 리모델링 사업의 수익성 비교를 통한 사업추진 가능성 분석

Abstract

1987년 (구)「주택건설촉진법」이 개정된 이후 재건축은 공동주택의 주거환경악화와 도시 슬럼화 등의 문제를 해결하는 방편으로 사용되었으나 한편으로는 도시환경의 부조화, 세대수 증가 비해 부족한 기반시설 등으로 많은 폐해가 발생하였으며, 20년 도 채 지나지 않은 건축물을 철거함으로써 심각한 환경문제를 야기하였다. 또한 주택의 과밀화와 과도한 개발이익 추구 등의 역기능이 발생하였다. 이에 건설교통부(현재 국토해양부) 및 서울시에서는 재건축에 대한 규제를 강화하여 공동주택 재건축에 제재를 가하기 시작하였다. 따라서 재건축에 대한 대안으로써 공동주택 리모델링이 논의되고 있으며, 이에 대한 수요도 증가하고 있는 추세이다. 그러나 이러한 리모델링 사업은 일반적으로 재건축에 비하여 자산가치상승의 불확실성이 크고 공사비를 입주민들이 전액 부담해야 한다는 약점을 가지고 있다. 따라서 대다수의 노후화된 공동주택단지들에서 리모델링 사업에 대한 결정을 쉽게 내리지 못하고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 리모델링 사업의 수익성에 대해 실증적으로 분석하고 이를 바탕으로 리모델링 사업의 추진 가능성을 검토해보고자 한다. 이를 위하여 이미 사업이 완료된 4곳의 소규모 공동주택 리모델링 사례를 선정하여 각 사례의 수익성을 분석하였으며, 이러한 분석방법을 토대로 현재 추진 중인 대규모 리모델링 사업의 수익성을 예측함으로써 공동주택 리모델링 사업의 추진 가능성을 검토하였다. 리모델링 사례의 수익성 분석결과 첫 번째, 마포구 용강 시범 아파트 사례는 내부수익률이 6.95%로 기본가정에서 설정한 시장수익률에 못 미치는 것으로 나타났다. 두 번째, 마포구 창전동 서강 시범아파트 사례는 내부수익률이 면적별 15.36%, 8.85%로 평균적인 내부수익률은 시장수익률과 비슷한 모습을 보여주었다. 이 둘의 사례는 국가 또는, 공기업에서 사업을 추진한 사례로 세대 당 면적이 비교적 작은 편이고, 준공연도가 1971년으로 경과연수가 오래 되어서 시장수익률보다 비슷하거나 낮은 내부수익률을 나타내었다. 세 번째, 용산구 이촌동 로얄 맨션 사례의 내부수익률은 면적별 18.44%, 16.93%로 시장수익률보다 높게 나타났다. 네 번째, 서초구 방배동 궁전 아파트 사례의 내부수익률은 면적별 18.67%, 19.48%, 18.51%로 나타나 역시 시장수익률보다 높은 결과가 나타났다. 이 둘의 사례는 비교적 중?대형 세대로 이루어져있으며 민간사업체 중심의 리모델링 사례로 위의 두 사례보다 높은 내부수익률을 나타내 리모델링의 추진 지역과 시기, 세대 당 아파트 면적에 따라 리모델링의 수익성이 달라지는 것으로 분석되었다. 이러한 분석방법을 토대로 대규모 공동주택 리모델링 사업 추진 중에 있는 둔촌동 H아파트에 대한 수익성을 도출해 본 결과, 내부수익률이 11.50%정도로 나타났다. 이는 앞서 분석한 4개 사례 단지의 수익률과 비교할 때 중간 정도의 수치를 나타내는 것으로 볼 수 있으며, 시장의 요구수익률을 고려했을 때 충분히 사업성이 있는 것으로 판단할 수 있다. 분석결과를 종합하여 보면, 단위세대 당 면적이 중?대형 규모인 경우의 리모델링 사업은 수익성이 높게 분석되었으나, 소형 아파트의 경우에는 수익성이 비교적 낮게 나타나 앞으로 소형 아파트 리모델링 사업의 활성화를 위해 세제 및 금융지원 등의 정책적 지원이 뒷받침 되어야 할 것으로 판단된다. 또한 재건축의 대안으로써의 리모델링사업이 본격적으로 활성화되기 위하여 기술적 측면에서 다양한 평면 및 공사기법의 개발이 요구되며 사업방식의 다각화를 통해 공동주택 리모델링 사업의 수익성을 높일 수 있는 방안에 대한 후속 연구가 진행되어야 할 것이다.; Since 1987 when the former "Housing Construction Promotion Act' was amended, reconstruction has been used as a means of solving the problems of worsening urban housing environment and downtown areas turning into slums, but on the other hand, it has caused various side-effects such as inharmonic urban environment and shortage of the basic facilities compared with increasing households. Moreover, many of the apartment buildings aged less than 20 years have been demolished only to cause a serious environmental problem. In addition, such mal-functions as overpopulated housing zones and pursuit of excessive development profits have been witnessed. Thus, Ministry of Construction and Transportation (currently, Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs) and Seoul metropolitan government have strengthened regulations of reconstruction, controlling reconstruction of the apartment buildings more strictly. Thus, the apartment housing remodelling is being discussed as alternative for reconstruction, while its demands are increasing. However, apartment housing remodelling projects had such disadvantages as uncertainty of asset value increased and residents' full burden of the remodelling costs. Accordingly, the majority of the obsolete apartment housing complexes hesitate to decide on their remodelling projects. The purpose of this study was to empirically analyze profitability of the remodelling projects and thereupon, examine the feasibility of the remodelling projects. For this purpose, the researcher sampled 4 small-scale apartment building remodelling cases completed already to analyze the profitability of each remodelling project, and thereupon, predicted the profitability of the large-scale remodelling projects being implemented now to examine the feasibility of the apartment housing remodelling projects. As a result of analyzing the profitability of the remodelling cases, it was found that the case of Yonggang Model Apartment Housing remodelling project at Mapo-gu had been a failure far below the marketing profitability estimated because its internal rate of return had been as low as 6.95%. Second, the case of Sogang Model Apartment Housing remodelling project at Changjeon-dong, Mapo-gu recorded 15.36% of the internal rate of return by floor area and 8.85% of the average internal rate of return, similar to the marketing profitability. These two cases had been implemented by government or public corporation, and thus, the floor area per household was narrower, and since they had been constructed in 1971 or they had been obsolete enough, their internal rate of return was similar to or a little lower than the market profitability. Third, the case of Royal Mansion remodelling at Ichon-dong, Yongsan-gu recorded the internal rates of return of 18.44% by floor area and 16.93% of average internal rate of return, higher than the market profitability. Fourth, the case of Gungjeon apartment building remodelling project at Bangbae-dong, Seocho-gu demonstrated the higher internal rates of return by floor area than market profitabilities: 18.67%, 19.48% and 18.51%. The reason why these latter two cases recorded higher internal rates of return was partly because they consisted primarily of medium and large households and partly because they were remodelled by private developers. Such results may well suggest that the profitability of remodelling differ depending on the regions, timing and floor area of each household. As a result of analyzing the profitability of a large-scale 'H' apartment building being remodelled at Duncheon-dong, it was found that its internal rate of return would reach about 11.50%, a medium rate among the above 4 sample cases. Considering the required rate of return in the market, its feasibility may well be proven sufficiently. Summing up the results of this study, the remodelling projects for medium or large unit households showed higher profitability, but such presumption requires further verification. In addition, remodelling as alternative for reconstruction for small-scale apartment buildings recorded lower rates of return, which suggests that it would be necessary to provide them with policy supports including tax incentives and financing supports in order to activate remodelling of the small apartment houses, while developing diverse planning and construction techniques. Lastly, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will find the ways to more diversify the remodelling techniques and thereby, increase profitability of the apartment house remodelling projects.