후분양을 위한 프로젝트 파이낸싱의 활용 방안 연구

Abstract

이 연구의 목적은 주택후분양제 시행에 따른 주택금융시장의 파급효과 및 문제점을 분석하고 후분양제도의 성공적인 정착을 위한 프로젝트 파이낸싱 활용 방안을 마련하는데 있다. 이를 위해 여기서는 정부에서 마련한 주택후분양제도의 정착방안을 살펴보는 한편 우리나라 건설산업의 프로젝트 파이낸싱 현황과 프로젝트 금융의 실태와 문제점을 파악한다. 주택선분양제도는 주택의 대량공급이라는 정책목표 달성과 취약한 정부재정의 한계로 수요자의 자금을 주택건설에 활용하기 위한 목적으로 허용되어 왔다고 할 수 있고 정부와 주택사업자의 자금 부담이 적으면서도 만성적인 수요초과구도로 인해 주택의 대량공급이 가능하여 주택보급률을 크게 제고시킴에 따라 주택시장이 공급자주도시장(seller's market)에서 수요자주도시장(buyer's market)으로 전환할 수 있는 기반이 형성되었다. 정부에서도 실수요자 중심의 주택시장 재편과 분양가격 안정을 도모하기 위하여 2003년 7월 이후 재건축 일반분양을 공정 80%이상 진행시킨 후 분양하도록 했고 2004년 2월 아파트 후분양 활성화방안을 마련하여 단계별로 시행 중에 있다. 선분양제를 후분양제로 전환하는 것은 재무구조가 취약한 주택사업자가 자체의 신용과 자금력으로 공정률 80%수준인 후분양시까지 소요되는 막대한 건설자금을 조달하여야 하므로 많은 어려움이 따를 수밖에 없다. 이로 인해 신인도가 낮은 중소건설업체의 사업추진애로, 자금조달비용의 상승, 부채비율의 증가 등이 초래됨에 따라 주택공급물량이 감소하고 주택공급가격이 상승하는 요인이 될 것으로 판단된다. 한편으로 선분양제도 하에서 주택수요 및 분양대금의 사전확보에 안주하던 주택사업자들이 생존전략차원에서 사업성과 분양성이 양호한 입지선정과 제품기획, 재무관리 및 마케팅활동 등에 전력을 다하게 되므로 주택건설산업의 구조조정이 촉진되고 분양권 전매제도가 사라질 것으로 예상되고 신규분양주택의 품질개선과 수요자의 재정적 위험이 감소되고 선택권이 확대되는 긍정적인 효과도 기대할 수 있을 것이다. 후분양제도의 성공적인 정착의 관건은 주택의 수요와 공급이 주택가격을 매개로 주택시장에서 안정을 유지하는 데 있으며 주택의 신규공급이 원활히 이루에 지려면 프로젝트 파이낸싱과 같은 공급자 주택금융의 확충과 지원이 뒤따라야 할 것이다. IMF 외환위기의 빌미가 된 한보, 기아를 비롯한 우리 재벌기업들의 연쇄 부도사태도 프로젝트 파이낸싱을 효율적으로 적용했다면 해당 기업 및 금융기관의 부실은 발생하지 않았을 것이다. 후분양제 시행으로 야기되는 주택건설 재원부족문제를 해소하고 프로젝트 파이낸싱을 활성화시키기 위해서는 여러 가지 개선방안이 마련되고 실행되어야 한다. 첫째, 기획요인을 통해 프로젝트 파이낸싱의 강점을 극대화하는 방안으로 자산유동화증권(ABS) 및 부동산투자회사(REITs)등의 금융기법과 프로젝트 파이낸싱 결합을 통한 다변화된 자금조달기법의 활용이 필요하다. 둘째, 프로젝트 파이낸싱의 강점을 통해 위험요인을 제거하는 방안으로 조건부 기업금융방식의 활용, 프로젝트 파이낸싱의 위험분담기능을 통한 신용위험과 사업위험 감소, 그리고 주택사업자의 지급보증이 들어간 프로젝트 파이낸싱을 활용해야 할 것이다. 셋째, 약점보완을 통한 기회를 살리는 방안으로 협의체 심사방식의 활용, CM을 통한 프로젝트 파이낸싱의 전문성 강화, 그리고 사업성분석 및 부동산개발관련 전문인력 양성이 필요하다. 마지막으로, 약점을 보완하면서 위협요인을 감소시키는 방안으로 프로젝트 파이낸싱의 패키지화, 완공보증제도 도입, 부분적 선분양 방식의 활용, 그리고 관련제도의 정비가 필요하다. 향후 후분양제의 점진적인 시행과 더불어 관련제도나 절차가 정비되면 실증적인 연구를 통한 후분양제가 성공적으로 정착되기 위한 다양하고 효율적인 프로젝트 파이낸싱 활용 방안이 제시될 수 있을 것이다.; The Korean housing supply have been provided by sale in lots system before completion as a housing. That system is a legal regulation to support the housing market in the past high-growth period. The sale in lots system before completion as a housing contributed to large housing supply. But, it followed by the market anomaly. Along the housing market is changing to the market for consumers, it requires new policy and regulations. In order to lead the housing market to buyer's predominance and stabilize the selling price of housing government phased in the action plan of encouraging homebuilders to introduce the sale in lots system m after completion on February 2004. Even though it is gradually implemented to prevent the side effects resulting from its full-scale introduction, there seems to be many obstacles in shifting to the sale in lots system after completion from the sale in lots system before completion which has been operated for a longtime because the financially weak homebuilders have to finance the housing projects with their own credits and funding ability until the work progress reaches to 80%. It leads to the increase of financing cost and debt ratio of the small and medium homebuilders which has a low credit. This again results to the decrease of the quantity of housing units supplied by them and brings about the increase of selling price in housing market. On the other hand, it can contribute to speeding up the restructuring of housing industry, improving the housing quality and broadening the purchaser's right of choice in housing as the homebuilders will do everything in their power for the selection of prospective sites, product design, marketing and financial management, etc. to outdo other competitors in the market. Any system has bright and dark sides of effect while it is in operation. Therefore it is necessary to step up the positive effects and offset the negative effects by the improvement of systems such as the expansion of supplier finance, the beefing up of both feasibility study and risk management ability, and the reinforcement of credit enhancement measures. The key point for the successful operation of the sale in lots system after completion is to keep the housing market stabilized in accordance with the law of demand and supply through the medium of housing price. Furthermore, the expansion of supplier finance such as project financing is needed for the smooth provision of new housing in the market. Therefore, it is necessary to find many new ways to tackle off the financial difficulties in housing construction caused by the sale in lots system after completion and to encourage homebuilders in project financing. If the related system and procedure are made by legislating the project financing investment company act, which is pending in the Congress, in addition to the progressive implementation of post-selling in lots in the future, the various and effective plans for facilitating project financing may be presented to successfully settle down the after sale in lots system.