부동산 투자 포트폴리오의 위험관리와 최적 포트폴리오 도출에 관한 실증연구

Abstract

본 논문은 부동산 투자 포트폴리오의 위험의 크기를 파악하고 그 위험의 크기를 부동산을 제외한 투자 포트폴리오와 비교하고자 하였다. 이를 위해서 부동산·주식·채권으로 포트폴리오를 구성하였다. 부동산을 대표하는 자산으로 오피스를 선택하였고, 주식을 대표하는 자산으로는 KOSPI와 KOSDAQ지수를 선택하였고, 채권을 대표하는 자산으로는 3년만기 회사채를 사용하였다. 투자 비중을 고려하여 Bootstrapping simulation 기법을 통해서 기대 수익률을 측정하였고, 이를 통해 95%와 99% 신뢰수준 하에서의 VaR을 도출하였다. 본 논문의 분석결과 부동산 투자 포트폴리오는 위험 헤지 측면에서 뛰어난 성과를 보여주었다. 오피스에 70%이상 투자한 경우 95% 신뢰수준 하에서 VaR와 99% 신뢰수준 하에서 VaR는 오피스에 70%미만 투자한 경우의 포트폴리오에 비해 뛰어난 성과를 나타내었다. 즉, 오피스에 70%이상 투자한 경우 포트폴리오의 VaR는 높은 수준에서 형성되며 이는 손실이 더 적다는 것을 의미한다. 펀드매니저의 성과평가는 위험을 감안한 수익률로 평가받는다. 오피스에 70%이상 투자하는 경우에는 오피스에 70%미만 투자하는 경우보다 위험 1단위당 수익률이 높게 나타났다. 또 펀드의 성과평가의 대표적인 지수인 샤프지수 역시 오피스에 70%이상 투자한 경우 높은 성과를 나타냈다. 이는 오피스에 70%이상 투자하는 것이 펀드매니저의 성과를 개선시키는데 효과적임을 나타낸다. 본 논문은 자료 수집측면에서 한계점을 가진다. 우리나라의 경우 오피스 시장의 데이터가 축적된 기간이 짧다. 거래가 빈번하지 않기 때문에 횡단면자료도 미흡하다. 추후 많은 자료의 축적이 된다면 보다 현실과 유사한 결과를 얻을 수 있을 것이고, 분석기간 중 오피스 시장이 호황이었다는 점은 한계로 남는다. 많은 자료의 축적 후 다양한 모형을 적용하여 분석이 필요할 것으로 사료된다.