재정비촉진지구내 구역별 기반시설 배분방식에 관한 연구

Abstract

In establishing Urban Renewal Accelerating Plans for backwater areas, fair and equitable allocation of infrastructure within the target areas has become more crucial than ever due to increased amount of infrastructure involved and owing to the global nature of the plans themselves. As a consequence, the Ministry of Construction and Transportation has provided for guiding principles for the plans with an aim to ensure fairness and equity in allocating the infrastructure by way of adjusting the infrastructure sharing rate. However, up until now, because of no specific method proposed for adjustment of the sharing rate and the fact that there has been lack of studies on developmental benefits obtained by Renewal Accelerating Projects, fair and equitable allocation of infrastructure has been simply not possible. This may create conflicts amongst the Renewal Accelerating Zones and delayed the projects, resulting in inefficient resource utilization and deteriorated economic effectiveness of the city. To address these issues, this thesis has attempted to seek for methodologies that can ensure fairness and equity in allocating infrastructure taking into consideration developmental benefits generated in each respective Renewal Accelerating Zones. Following is the summary of the study. First of all, in the thesis we defined developmental benefits from Renewal Accelerating Projects as the benefit ratio found in the principle for management disposal plan, and determined a number of factors that can affect the benefit ratio. Floor area ratio, sale price and percentage of rental portion were derived as project related factors where regression relationship does exist. Regression analysis was used to find the relationships between the benefit ratio and each factor. Subsequently, the benefit ratio forecasting model was made through multiple regression analysis which was done based upon relationships between benefit ratio and project related factors. Afterwards, using the benefit ratio forecasting model developed, the benefit ratio in each Renewal Accelerating Zone was obtained and the infrastructure adjustment area was calculated which was equivalent to difference in the benefit ratio. By applying the calculated infrastructure adjustment area to the existing allocation method, and by reflecting developmental benefits in the allocation method, we finally proposed a method named "adjusted allocation method" which should improve fairness and equity in infrastructure allocation. We then applied this adjusted allocation method together with the existing composite allocation method and space-based allocation method to the ongoing projects, i.e., Shingil Renewal Accelerating District and Eemoon/Whikyung Renewal Accelerating District. In this exercise, we derived the resulting infrastructure allocation area and infrastructure sharing rate from each method, and then made a comparison analysis on inequitable infrastructure allocation area and inequitable infrastructure sharing rate. It appeared that inequitable allocation was being made in the cases of composite allocation method and space-based allocation method. Specifically, the composite allocation method showed the highest inequity in infrastructure allocation area and sharing rate. The fact that the composite allocation method is unable to consider the developmental benefits and creating deviations between the areas due to topography is actually aggravating inequity in infrastructure allocation. Infrastructure allocation in the future Renewal Accelerating Plans should be thus based on the adjusted allocation method which this study proposes, changing from the existing composite allocation method. On top of that, there is a strong need to improve the effectiveness of the adjusted allocation method by applying floor area ratio incentive to the area differential between the infrastructure allocation area and the infrastructure adjustment area.; 도시의 낙후지역에 대한 재정비촉진계획은 기반시설의 확충과 광역적 계획으로 인해 재정비촉진구역에 대한 기반시설의 적정한 배분을 더욱 필요로 하게 되었다. 이에 따라 건설교통부에서는 재정비촉진구역별 개발이익의 발생정도에 따라 기반시설 부담률을 보정하여, 기반시설배분의 형평성이 유지될 수 있도록 재정비촉진계획 수립지침을 마련하였다. 그러나 부담률을 보정할 수 있는 구체적인 방법이 제시되지 않고 있으며, 재정비촉진사업의 개발이익에 대한 연구 또한 부족하여 기반시설의 적정 배분이 이루어지지 않고 있다. 이로 인해 재정비촉진구역간 갈등이 나타나고, 재정비촉진사업이 지연되어 결과적으로 자원이 비효율적으로 활용되며 도시의 경제적 효율성이 저하될 수 있다. 본 연구는 재정비촉진구역의 기반시설 배분에 있어서 촉진구역별 개발이익을 반영하여, 형평성을 제고할 수 있는 기반시설 배분방식을 모색하였다. 본 연구를 요약하면 다음과 같다. 먼저 재정비촉진사업의 개발이익을 관리처분계획기준의 비례율로 정의하고, 비례율에 영향을 미칠 수 있는 사업요소들을 설정하였다. 비례율과 각 사업요소와의 관계를 회귀분석하여 회귀관계가 존재하는 사업요소로 용적률과 분양가 및 임대주택비율을 구하였다. 이들 사업요소와 비례율과의 관계를 다중회귀분석을 이용하여 비례율 추정모형을 도출하였다. 다음은 비례율 추정모형을 이용하여 재정비촉진구역별 비례율을 구하고 비례율 차이에 해당하는 기반시설 보정면적을 산출하였다. 산출한 기반시설 보정면적을 기존의 기반시설 배분방식에 적용하여, 재정비촉진구역별 개발이익을 반영하고 형평성이 제고된 보정식 기반시설 배분방식을 제시하였다. 그리고 보정식 기반시설 배분방식과 기존의 혼합식 배분방식 및 면적식 배분방식을 현재 시행중인 신길재정비촉진지구와 이문?휘경재정비촉진지구의 두 촉진지구에 적용하였다. 그리고 각 배분방식별, 재정비촉진지구별 기반시설 배분면적과 기반시설 부담률을 구하고, 불평등 기반시설 배분면적과 불평등 기반시설 부담률을 비교 분석하였다. 분석 결과 혼합식 기반시설 배분방식과 면적식 기반시설 배분방식에서 불평등한 배분이 이루어지고 있었으며, 특히 혼합식 기반시설 배분방식에서 불평등 기반시설 배분면적과 불평등 기반시설 부담률이 가장 높게 나타났다. 이는 혼합식 배분방식이 개발이익을 반영하지 못하고 지형에 따른 촉진구역간 기반시설 배분면적의 편차를 발생시키기 때문에 기반시설 배분의 불평등 정도가 심화되고 있다. 기반시설 배분의 형평성 제고를 위해, 향후 재정비촉진계획에서의 기반시설 배분은 현행의 혼합식 기반시설 배분방식에서 본 연구에서 제시한 모형인 보정식 기반시설 배분방식으로 전환되어야 한다. 또한 기반시설 배분면적에서 기반시설 보정면적을 공제한 면적에 대해서 용적률 인센티브를 적용하여 보정식 기반시설 배분방식의 효용성을 제고시킬 필요가 있다.