매매사례가액기준 시가평가제도의 문제점과 개선방안

Abstract

상속 및 증여재산의 평가에 따라 과세가액이나 세액의 크기가 결정되기 때문에 공평과세의 측면에서 통일된 방법으로 재산을 평가하는 것이 바람직하다. 상속 및 증여재산의 평가는 시가평가 원칙을 실현하기 위하여 2004년부터 상속 및 증여세법 시행령 제49조 제5항을 신설하여 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 매매거래가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액 또는 공매가액이 있는 경우에는 당해 가액을 상속세 및 증여세법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 보도록 규정하고 있다. 그러나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등을 시가의 범위에 포함시킴으로써 다음과 같은 법률적, 실무적인 문제점이 발생되고 있다. 첫째, ‘유사한 다른 재산’ 라고 규정한 것은 그 내용이 추상적인 불확정개념을 사용하여 과세요건 법정주의 및 과세요건 명확주의를 침해하고 있다. 둘째, 상속 및 증여재산 평가에 있어서 평가기간 내에 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있는 경우에만 적용되므로 매매사례가액이 없는 경우는 기준기가로 평가하여 조세의 공평성이 침해되고 있다. 셋째, 납세자의 납세의무이행과 과세관청의 과세처분시 어떤 재산을 유사한 재산으로 보느냐에 따라 평가가 다르게 되어 예측가능성과 법적 안정성이 결여된다. 넷째, 개별적인 특성이 강한 부동산 종류 즉 이종재산에 불공평이 발생할 뿐만 아니라, 동종재산인 같은 아파트의 경우에도 면적, 금액, 지역, 규모의 차이로 인한 불공평이 발생한다. 이러한 문제점들을 해결하고 납세자의 납세의무 이행에 있어서 법적 안정성과 예측가능성이 확보되고 조세평등주의를 실현 가능한 개선방안을 제시한다. 첫째, 조세의 기본원리인 조세법률주의와 조세공평주의가 공존할 수 있도록 평가에 관한 규정 및 시가에 관한 정의를 국세청 통칙, 훈령, 예규 등으로 위임하여 구체적 기준을 마련하고 납세자가 제한적으로 또는 선택적으로 적용하도록 보완하여야 한다. 둘째, 국토해양부장관과 국세청장은 기준시가를 가격요건의 변동요인이 발생시마다 수시로 고시하여 실지거래가액에 거의 근접한다면 납세의무의 형평성 및 법적 안정성과 예측가능성이 확보될 수 있을 것이다. 셋째, 부동산 실거래가 신고제, 실거래가액 등기 의무화, 양도소득세 실가과세가 실시되므로 과세관청은 실거래가액 자료를 일괄 수집하여 조회 또는 공시한다면 최소징세비의 원칙을 실현 할 수 있을 것이다. 재산에 대한 시가 평가는 현실에 있어서는 매우 어렵고 객관성을 확보하기가 쉽지 않다. 따라서 과세관청의 재산평가의 자의성을 배제하고 그 남용을 방지함으로써 상속 또는 증여재산에 대한 공정성을 확보하기 위해서는 시가로 인정할 수 있는 범위를 유연하게 적용하여야 할 것이다. 따라서 매매사례가액 시가평가 제도에 대하여 납세자의 불만을 최소화 할 수 있도록 법령을 재정비할 필요가 있다.; It is desirable in terms of tax impartiality to determine the value of inherited and donated properties according to a uniform method because taxable income and tax amount vary with valuation of such properties. Using a uniform method, however, seldom results in an acceptable determination of Fair Market Value(FMV). Inheritance tax and Gift tax Act("ITGTA") therefore stipulates under its Presidential Decree Article 49 (5) effective since 2004 that selling prices, expropriation prices or auction prices of similar properties, or appraised value of the inherited and donated properties fall under the scope of FMV prescribed under Article 60 (2) of ITGTA. Considering selling prices of similar properties as FMV unfortunately causes legal and practical shortcomings as follows, First, it does not keep the "principle of no taxation without law" and the "principle of clarification of tax requirement" by using an abstract and ill-defined phrase "similar properties". Second, it does not support the "the principle of equality of tax burden" because whether there are the sales prices of similar properties in open markets or not has a major influence on the determination of FMV. Third, the difference of opinions between taxpayers and tax authority over the definition of the phrase "similar properties" harms predictability and legal stability. Last, the fact that each piece of real estate is unique and even the prices of apartment units in the same building are different according to their dimensions damages tax impartiality.

The following recommendations seem to be worth drawing attention to clear up previous problems and to secure legal stability and predictability. First, to satisfy both the "principle of no taxation without law" and the "principle of equality of tax burden", the provisions regarding the determination of FMV must be moved from the body of tax law to general rules, directives or common provisons, stipulated more meticulously and supplemented to be available in limited situations or as one of options for assessment. Second, tax impartiality, legal stability and predictability must be attained by approximating "standard market price" to FMV. For this purpose, the Minister of Homeland and Maritime Affairs and the Commissioner of the National Tax Service must revise standard market price in a timely manner whenever transaction prices are unusually inflated or deflated in open markets. Third, tax authority is able to accomplish the "principle of minimizing tax collection expense" by utilizing transaction prices collected under the system of reporting real transaction prices for capital tax computation or the system of registering real transaction prices.. Valuation of inherited and donated properties is very complicated and difficult to attain objectivity. With the aim of achieving impartiality in determining FMV, tax authority must not act in excess of its authority on the one hand and must accept arm's length range as FMV on the other hand. It is also necessary to undertake a tax reform for the purpose of reducing taxpayers' complaint regarding the tax law provisions which deem selling prices of similar properties as FMV.