住宅建設上 幹線施設 設置負擔에 관한 硏究

Abstract

The houses as nests get more important not only as an essential condition for human life but as an welfare indicative representing a nation's housing standard. The arterial facilities such as road and water supply and drainage in housing construction are essential for the public interests. But if the arterial facilities would be short of demand, it could cause the side effects such as ill-planned housing construction and poor public services. The central government and local autonomous entity are obliged to have the national land developed in an well-planned way and make nation live comfortably. That's why Paragraph 3 of Article 35 of Constitution specifies that 'The nation shall make efforts to make nation live comfortably by means of housing development policies and others.' The central government and local autonomous entity are responsible for sufficient arterial facilities not only in case the central government or local autonomous entity implements housing construction directly but in case the civil sector does it by permission and admission of the central government and local autonomous entity, etc. However, it is real that local autonomous entity responsible for the arterial facilities for housing construction projects (Article 23 of Housing Act) tends to have the housing constructor donate them to itself after installing the arterial facilities due to the insufficient budget or financial burden. In such circumstances, this study attempted to address the problems involved in local autonomous entity's excessive request for donation of the arterial facilities to itself as a condition of the permission of housing construction projects, and suggested some solutions. The reason why the local autonomous entity transfers the financial burden of installing the arterial facilities to housing constructor is that the current law is not effective enough to induce housing constructor to donate the arterial facilities to the local autonomous entity, and that the local autonomous entity can't afford to finance the installation of the arterial facilities. In the result, the initial financial burden of housing construction projects increases due to delay of permission of the projects, impeding the supplies of houses, and causes the residents to pay more for houses. In order to settle such problems, the following improvement measures are put forward. ? First, the principle enacted that the local autonomous entity is responsible for the installation and expense of arterial facilities on「Act on Planning and Use of National Land」should be unified as specified in「Housing Act」. Second, local autonomous entity must issue the local bonds under guarantee of revenues expected of housing construction projects to finance the installation of arterial facilities. And it may be desirable to extend the refund period (3 years) of the arterial facilities expense contract between local autonomous entity and housing constructor. Third, it is required that local autonomous entity admit the various costs for fulfillment of the conditions for permission and a share of expenses as added costs. And in case housing constructor constructs a road on behalf of the local autonomous entity, the constructor should be allowed to own it, giving the right of using it to the local autonomous entity free of charge. On the other hand, if the constructor would not be repaid for the cost, he should be able to ask the local autonomous entity to purchase the road site. In addition, it is also necessary to introduce a system ('assessment of public value') which can adjust the floor area ratio incentive by assessing th public value of each arterial facility donated by the constructors. Fourth, it is essential to reflect all the costs spent by constructors for installation of the arterial facilities in deciding the scopes of free-of-charge donation or transfer. In the vein, it is necessary to introduce a provision which nullifies any condition of permission not directly related to housing construction projects. Lastly, By adopting the above improvement measures the central government should guarantee nation's comfortable living life through the sufficient arterial facilities security and relief of the financial burden of housing constructors and residents.; 생활의 보금자리인 住宅은 인간다운 삶을 영위하기 위한 필수요건일 뿐만 아니라 한 국가의 주거수준을 나타내는 복지지표로서 그 중요성이 날로 커지고 있다. 도로·상하수도 등 幹線施設은 공공의 이익을 위한 시설로서 주택을 건설하는데 필수적으로 수반되는 시설이지만, 수요에 비해 그 시설이 부족할 경우 난개발 등 부작용 초래와 공공서비스 수준을 저하시키게 된다. 國家와 地方自治團體는 국토가 계획적으로 개발되고 국민의 주거생활이 쾌적하게 되도록 하여야 할 책무를 지고 있다.「憲法」§35 ③에□ □국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다 □ □고 규정하고 있는 것도 이 때문이다. 국가 또는 지방자치단체가 직접 사업을 행하는 경우는 물론 민간이 허가?승인 등을 얻어 행하는 개발사업에 대하여도 간선시설이 충분히 확보되도록 하여야 할 의무가 국가와 지방자치단체에게 있다고 할 것이다. 그러나 住宅建設事業에 대한 간선시설 설치의무자(「주택법」§23)인 지방자치단체가 예산 부족 및 재정적 부담을 이유로 주택건설사업자에게 幹線施設을 설치한 후에 寄附採納하도록 부담을 전가시키고 있는 것이 현실이다. 이에 본 연구는 지방자치단체가 주택건설사업계획의 승인조건으로 주택건설사업자에게 과도한 기부채납을 요구하는데 따른 문제점을 검토하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다. 지방자치단체가 주택건설사업자에게 간선시설 設置負擔을 轉嫁시키는 원인은 적절한 기부채납 행위를 유도할 수 있는 法規가 未備하고, 지자체의 간선시설 설치 財源이 不足한데 기인하는 것으로 파악되었다. 이로 인하여 사업계획승인 지연에 따른 초기부담이 증가하여 주택공급 확대에 지장을 초래하고, 이는 결국 아파트의 原價上昇을 초래하여 이 비용이 분양가에 전가되어 入住者의 負擔이 늘어나는 등 부작용이 발생하고 있다. 이와 같은 문제점을 개선하기 위하여 다음과 같이 制度改善 方案을 제시하였다. 첫째, 지자체가 시설설치 및 비용을 부담하도록「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 간선시설 설치에 따른 費用負擔 原則을「주택법」에 명시된 바 대로 일원화시켜야 한다. 둘째, 지자체가 주택건설사업으로 예상되는 지방세수를 담보로 地方債를 發行하여 소요재원을 조달하도록 하고, 주택건설사업자와 체결하는 간선시설 設置費 償還契約의 상환기간(3년)을 연장하는 방안도 바람직하다. 셋째, 사업계획승인 조건을 이행하는데 소요되는 비용과 각종 분담금 및 부담금은 加算費用으로 인정해 주고, 주택건설사업자가 지자체를 대신하여 도로를 설치한 경우는 그 소유권을 유지한 채 지자체에게 도로의 사용권한을 무상으로 이양해 주는 한편 사업주체가 그 설치비용을 상환받지 못하는 경우는 해당 道路敷地에 대하여 買受請求를 할 수 있도록 허용하여야 한다. 또한 사업주체가 기부채납하는 간선시설별로 공공성을 평가하여 용적률 인센티브의 등급을 조절하는 제도(□ □公共性 評價制□ □) 도입이 필요하다. 넷째, 지자체의 무상귀속 요구범위와 무상양도 범위를 정하는데 있어 주택건설사업자가 부담한 幹線施設 設置費用은 전부 인정해 주어야 하며, 지자체가 주택건설사업과 직접 관련이 없는 사업계획승인 條件을 부과하는 경우는 당해 조건을 無效化하는 법규를 신설하여야 한다. 정부는 상기의 개선방안을 조속히 도입하여 간선시설을 충분히 확보하고 주택건설사업자와 입주자의 부담을 완화함으로써, 국민의 쾌적한 주거생활을 보장하여야 할 것이다.