住商複合商業施設 分讓의 問題點과 改善方案에 관한 硏究

Abstract

The retail sales markets for the commercial facilities such as mixed-use residential buildings and thematic commercial buildings reached a peak in early 2000's, and later in April, 2005 when 'Law on Retail Sales of Buildings' was enacted, the supplies and retail sales of such commercial facilities began to decrease rapidly. Continued recession of domestic real economy and the policy curbing the real estate market announced by the government on August 31, 2005 added up to the regulatory law only to contract the overall real estate retail sale markets psychologically, covering houses and commercial facilities. Upon analyzing the real estate retail sales by commodity since enforcement of Law on Retail Sales of Buildings, it is conceived that the environment for real estate investments has improved due to stricter conditions for pre-construction sales but that the supplies of convenience arcades, thematic commercial buildings and mixed-use residential buildings have been affected seriously, while the in-complex arcades not covered by the law and guaranteeing stable revenues have been more supplied to be more expensive. Such a trend of the real estate retail sales markets proves that the new law regulating the retail sales of the commercial facilities has negatively affected the retail sales markets for the commercial buildings, particularly those buildings with the extended floor area of 3,000㎡ or wider to be regulated by the law. The commercial buildings sold in 2006 amounted to 183 convenience arcades, 61 complex commercial buildings, 15 thematic commercial buildings and 161 in-complex arcades, totalling 430 buildings, which decreased 19.3% from the previous year or 533 buildings and almost 50% from 830 building in 2004. Although the entire retail sales markets for commercial buildings are expected to continue to recede for a while, in-complex arcades and those arcades within the mixed-use residential buildings tend to increase much owing to growing number of new apartment complexes and mixed-use residential buildings. Unlike in-complex arcades, the commercial facilities within the mixed-use residential buildings are regulated by Law on Retail Sales of Building if their extended floor area is 3,000㎡ or wider. Despite the recession in the commercial building retail sales markets, the commercial facilities within the mixed-use residential buildings cannot but increase ironically due to increasing mixed-use residential buildings. Nevertheless, such commercial facilities cannot be easily sold out because they are subject to the strict regulatory law as well as because the domestic retail sales markets for commercial facilities remain recessed. Moreover, unlike the ordinary commercial buildings causing various problems including developers' bankruptcy because under-qualified, petty developers should have their development projects financed by pre-construction retail sales, the commercial facilities within the mixed-use residential buildings seldom cause such problems because they are not sold before construction in most cases. In this regard, it is absurd to apply the regulatory law to such commercial facilities. Of course, at the earlier stage of mixed-use residential building development, their commercial facilities were sometimes sold out almost simultaneously with their residential apartments before construction. However, it is deemed not so unreasonable to apply the same rules to their commercial facilities as their residential parts. To the contrary, it is unreasonable to treat their commercial facilities in the same way with their residential ones in both terms of supply and demand, despite the various safety mechanisms. Moreover, considering that potential buyers have recently been more informed of relevant law with more experiences accumulated and that the commercial facilities of the mixed-use residential buildings tend to be sold out near the time when the buildings are occupied, it is deemed necessary to exclude them from the scope of the law. Due to the characteristics of the downtown development projects, the mixed-use residential buildings tend to have luxury commercial arcades in the downtown slums. In addition, in order to strike a balance between residential and commercial spaces, the commercial spaces tend to be allotted more against developer's intention. The reality is that the MD plan for new luxury commercial facilities is not effective in the inactive commercial zones and even that the retail sales prices tend to be high, worsening the situation. In addition, the regulatory law acts to make the mixed-use residential building projects less profitable, discouraging development of the mixed-use residential buildings. In order to solve such problems, it is deemed required of the developers to supply the commercial facilities of the mixed-use residential buildings by means of not retail sales but rental sales, while making further efforts to activate the mixed-use residential building markets, while the government is obliged to overhaul the relevant legal system.; 상업시설의 분양시장은 주상복합상업시설(‘주상복합건축물 내의 상업시설’의 약어), 테마상가 등의 공급이 2000년대 초 호황기로 정점에 달한 후, 2005년 4월부터 ‘건축물의 분양에 관한 법률’이 시행됨으로 인해 분양공급이 급격히 감소하였다. ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 시행 이외에 전반적인 국내 실물경제의 침체지속과 2005년의 8.31부동산대책 발표 등 부동산 억제 정책으로 주택 및 상업시설을 포함한 부동산의 전반적인 분양시장의 심리위축도 주요원인이다. 건축물의 분양에 관한 법률시행 이후 상가분양을 상품별로 분석하면, 사전분양의 요건 강화로 투자환경은 개선되었다. 그러나, 근린상가, 테마상가, 주상복합상업시설의 공급은 직접적인 타격을 받아 공급이 크게 위축된 반면, 법률 적용대상에 포함되지 않고 안정적인 수익창출이 가능한 단지 내 상가는 오히려 분양물량이 증가하고, 가격상승을 초래하였다. 이런 분양시장의 흐름은 상가분양과 관련한 법률의 신설로 인해 상가분양 시장, 특히 연면적 3,000㎡ 이상인 법률 적용 상가에 상당한 압박으로 작용한 것을 반증하는 것이다. 2006년에 분양된 상가는 근린상가 183건, 복합상가 61건, 테마상가 15건, 단지내 상가 161건으로 총 430건이다. 이는 2005년 533건 대비 19.3% 감소하였는데, 2004년에 분양된 상가 830건과 비교할 때 절반 수준이다. 이처럼 상가 분양시장의 침체현상은 당분간 지속될 것으로 보이나, 단지내 상가와 더불어 주상복합건축물에 포함된 상가의 경우, 주상복합건축물의 분양 증가에 힘입어 날로 증가하고 있는 추세이다. 단지내 상가와 달리 주상복합건축물은 건축허가를 받아 건축하는 건축물로 주상복합건축물 내 상업시설의 경우에는 사용승인 전에 분양하는 바닥면적이 3,000㎡ 이상인 경우, ‘건축물의 분양에 관한 법률’의 적용을 받는다. 그런데, 상가 분양시장이 침체되어 있음에도 불구하고, 주상복합건축물의 증가와 더불어 주상복합상업시설은 증가할 수 밖에 없는 것이 현실이다. 분양시장의 침체와 더불어 법률의 적용을 받으며 공급해야 하는 주상복합상업시설의 분양은 더욱 어려운 실정이다. 더구나 상업용건축물 신규분양시 무자격, 소액자본주들이 선분양을 통해 자금을 확보하면서 자금의 관리소홀로 인해 개발사업자체가 부도를 유발하였던 부작용 등이 주상복합상업시설 분양에서는 나타나기 어렵고, 주상복합상업시설의 특성상 선분양이 거의 이루어지지 않고 있는 현실에서의 법률 적용은 부적합한 것이다. 주상복합상업시설도 개발활성화 초기에는 아파트와 거의 동시에 선분양이 이루어지기도 하였다. 그러나 상가부분에 있어 아파트부분의 규제부분과 함께 동일 적용하여도 큰 무리가 없을 것이며, 여러 가지 안전장치가 겹쳐져 상업시설 부분에 별도 법률을 적용되는 것은 공급측면이나 수요측면에서 모두 비합리적이다. 더군다나 최근 상업시설 수요자의 법률지식, 경험 등이 과거와 달리 축적되었고, 주상복합상업시설의 분양이 입점시기에 임박하여 이루어지는 점 등을 감안할 때, 법률 적용 대상에서 제외될 필요성도 크다. 주상복합상업시설은 도심지 개발특성상 상권슬럼화지역의 중심에 고급상가를 공급하는 형태로 이루어지고 있다. 또한 주거와 상업 비율을 맞추기 위해 상업시설 부분의 면적이 개발자의 의도와 다르게 많이 책정되고 있다. 상권 비활성화지역에 많은 면적의 상가를 공급함에 있어, 신규 고급상가로서의 MD계획도 부적절하고, 분양공급가격도 비합리적으로 높아 분양에 어려움이 많은 것이 현실이다. 이와 더불어 법률의 제한까지 겹쳐 주상복합상업시설 개발의 실익이 없는 정도를 넘어, 주상복합상업시설로 인해 주상복합건축물 개발의 사업 존폐가 결정되기도 한다. 이에 분양으로의 공급이 아닌 임대를 통한 공급, 활성화 노력 등으로 분양의 어려움을 타개해 나갈 필요성이 있고, 분양 관련 제도의 변화도 필요한 시점이다.