不動産市場의 環境變化에 따른 不動産 仲介業 先進化 方案에 관한 硏究

Abstract

본 연구는 부동산 시장의 환경변화에 능동적으로 대처하는 부동산 중개업의 성공적인 전략을 도출하기 위한 연구목적을 달성하기 위한 것으로 급격하게 변화하는 시장 환경 변화요인을 살펴보았으며, 우리나라의 부동산 시장 동향 및 부동산 중개제도 및 중개업 실태 분석과 선진국의 부동산 시장의 동향과 부동산 중개제도를 살펴보았다. 현재 국내의 부동산 중개 서비스시장의 문제점과 선진화 방안에 대해서 요약해 보면 다음과 같다. 첫째, 부동산 중개제도 관련 현행중개업법의 문제점으로는 중개법인 및 공인중개사에게 경. 공매 입찰신청 대리업무 허용에 관한 문제가 있다. 이는 공인중개사에게 경. 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리 업무를 허용하지 않는 것은 전문자격사인 공인중개사의 업무영역이 지나치게 제한적이고, 일반국민이 경매관련 서비스를 중개업소를 통하여 손쉽게 제공받을 수 없는 불편을 주고 있다. 둘째, 부동산 중개업자의 대부분을 차지하고 있는 공인중개사의 수가 질적 수준보다는 양적수준의 성장에 치우치고 있다는 것이다. 셋째, 공인중개사 자격시험제도 문제점으로 시험은 1,2 차로 구분하여 실시하는데 1차 시험은 중개 업무를 수행하는데 필요한 소양 및 지식정도를 검정하고, 2차 시험은 실무능력검정에 중점을 둔다고 하지만 실제로 1차 이론적 테스트로 끝나 2차의 실무적 검정은 없다. 넷째, 부동산 중개수수료의 비현실성 문제로 중개 수수료율은 역진요율체계이며, 중개 수수료율이 소액인 거래일수록 수수료가 체증하는 결과를 가져와 사회적 형평성 원칙에 어긋나고 있다. 다섯째, 중개사고발생시 중개업소에서 책임지는 범위가 전체금액에 비해 작고 공제금지급 절차 또한 복잡하고 시간이 많이 소요되어 소비자들은 불편한 실정이며 금액도 개인인 중개업자는 5천만원, 법인인 중개업자는 1억원 까지 손해배상이 가능할 뿐이다. 여섯째, 부동산 통합 서비스 문제점으로 객관화된 매뉴얼이 없고 서비스나 그 가격을 결정할 만한 객관적인 수단이 확보되지 않고 있다. 따라서 우리나라 부동산 중개업이 부동산 시장의 환경변화에 대응하고 발전해 갈 수 있는 방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 공인중개사 자격시험제도를 강화해야 한다. 전문부동산중개업자를 양산할 수 있는 공신력 있는 시험이 되어야 하겠으며, 또한 부동산중개업자의 자격을 강화해야 한다. 둘째, 부동산 중개업무 영역을 확대해야 한다. 셋째, 부동산 중개수수료율을 인상해야 한다. 넷째, 부동산 중개업의 대형화가 필요하다. 다섯째, 부동산 중개사무소의 현대화를 유도해야 한다. 여섯째, 부동산 통합서비스가 실현되어야 한다. 일곱째, 정부의 지속적인 지원이 필요하다. 또한 정부의 부동산정책은 일관성을 가지고 계획되어야 하며 우리나라 부동산 중개업이 나아가야 할 방향을 장기적으로 설정하여야 한다. 전속 중개계약 제도를 확산 정착시켜야 하며, 거래의 안전과 투명성을 위하여 에스크로우 제도와 같은 다각도의 제도를 도입하여야 할 것이다. 이와 같은 선진화 방안들이 실효성을 거두기 위해서는 우리나라 부동산 시장의 성숙과 국민들의 부동산 소유에 대한 인식의 전환이 요구된다. 그리고 정부의 적극적인 지원과 개선의지가 필요하다. 중개사업자는 스스로의 노력과 자성이 무엇보다 선행되어야 할 것이다. 그렇게 할 때 부동산 중개업은 국민의 신뢰를 받는 전문 직업으로서 거듭 날 수 있을 것이다.; The purpose of this study was to suggest some successful strategies for our real estate brokers to advance their business in Korea so that they can respond actively and effectively to the changing domestic and foreign real estate market environments. The results of this study addressing the problems of our domestic real estate brokerage markets and exploring the ways to advance them can be summarized as follows; The problems addressed are summed up as below; First, the current 'Real Estate Brokerage Business Act' specifies that the brokerage firms and public certified real estate brokers can apply for auctions and public offerings of the real estates on behalf of their clients. Second, the public certified real estate brokers who account for the absolute majority of the real estate brokers have increased in numbers with their quality less improved. Third, the current exam for the public certified real estate brokers consists of the theoretical test without any secondary practical test. Fourth, although the real estate brokerage businesses have been expanded beyond the simple brokerage services, it seems to be difficult for the public certified real estate brokers to place purchase offers on behalf of their clients. Fifth, the current brokerage fee system seems to be unrealistic. Since the current brokerage fee system is regressive, namely since the ratio of the fee gradually increases in reverse proportion to the transaction price, it can hardly be a socially fair fee system. Sixth, the scope of real estate brokers' responsibility for the accidents of brokerage service is narrow compared with the entire transaction price levels, while consumers feel inconvenient for the complicated procedures and long time for being compensated for their damage due to the accidental brokerage services. Seventh, there has still to be an objective manual for an integrated brokerage service, while there is no objective means of determining the brokerage services and their prices. The solutions to the above problems are put forwards to help our real estate brokerage businesses to respond to the changing real estate markets and develop their businesses; First, it is necessary to reinforce the system of the public certified real estate broker exam. Second, it is also necessary to expand the scope of the real estate brokerage services. Third, it is deemed necessary to raise the real estate brokerage fee levels. Fourth, it is essential to enlarge the real estate brokerage businesses. Fifth, it is required to modernize the real estate brokerage offices. Sixth, it is requested to integrate the real estate services. Seventh, it is required of the government to support the real estate brokerage businesses continuously. In order to make the above suggestions realized, our real estate markets should be matured, while people should be reawakened of the need to own the real estates. On the other hand, the government is obliged to support the real estate brokerage businesses and reform them. Above all, such reforms should be preceded by more efforts and self-reflection on the part of real estate brokers. Then, the real estate brokers would be reborn into the professionals trusted by people.