不動産 民間開發事業의 리스크 管理方案에 관한 연구

Abstract

부동산 민간개발사업은 토지자원의 유한성으로 공급이 제한된 가운데서 가용토지의 공급을 확대시키고, 지역경제의 부흥, 개발이익을 가져오는 긍정적인 효과를 가지고 있지만 개발사업 과정에는 리스크부담, 투기유발, 난개발로 인한 환경악화 등을 초래할 수도 있다. 이러한 민간개발사업에서 나타나는 리스크 요인은 개발업자에게는 수익의 악화를, 지역민에게는 경제·사회적으로 지대한 영향을 미치며 결국에는 민간개발사업 전체의 결과를 좌우하게 된다. 부동산 민간개발사업과정에서 나타나고 있는 리스크에 능동적으로 대처하면서 민간개발사업의 준비단계에서부터 실제 개발이 진행되고 건축성과물을 처분한 이후의 수익안정단계에 이르기까지 발생할 수 있는 리스크 요인 분석을 통하여 부정적인 리스크 요인의 해소가 필요하다. 따라서 본 연구에서는 부동산 민간개발사업의 단계별 과정에서 리스크 요인 해소를 위해 중점적으로 검토되어야 하는 내용이 무엇인가를 파악하고 리스크 절감을 위한 실무 관리방안도 수립하여 향후 부동산 민간개발사업을 추진하는데 있어서 성공으로 이끌 수 있는 요인들을 알아보고자 하였다. 이를 위해 민간개발사업과정에서 발생할 수 있는 리스크 요인들을 개발사업 준비단계, 개발사업 진행단계, 개발사업 후 관리·운영단계의 3단계로 구분하여 살펴보았다. 이러한 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 민간개발사업의 준비단계에서는 장기적인 사업이기 때문에 초기단계부터 치밀한 종합계획과 세부실시계획을 수립하여 사업을 진행해야 한다. 본 단계에서 리스크를 줄이기 위해서는 인·허가의 지연을 예방하기 위해 행정관청과 원활한 커뮤니케이션을 확보하고 법·제도의 정비계획을 철저히 검토하며 사업성 분석과 수주심의를 강화하여 사업별로 분양성, 상품성 등 가중치를 적용하는 철저한 준비가 필요하다. 둘째, 민간개발사업 진행단계는 실제로 건설공사가 구체화되면서 준공사용승인까지의 단계이다. 이 단계에서는 민간개발사업자금의 원활한 조달과 사업비 증가, 건설 중단 등의 리스크 요인을 해소하기 위해 프로젝트 파이낸싱, 부동산 등기의 공증제도 활용, 건설사업관리제도(Construction Management, CM)의 활성화, 분양수입금 및 사업비 공동관리의 철저, 상세한 도급계약과 채권관리 실무기법을 통한 리스크 관리가 필요하다. 셋째, 민간개발사업 후 관리·운영단계에서 나타날 수 있는 리스크 요인 중에서 자금계획 변동을 초래하는 관리운영상의 여러 가지 문제들을 해결할 수 있는 방안으로는 관리운영계획 검토와 관리운영의 위탁 및 신탁 등으로 리스크를 관리할 수 있다. 마지막으로, 민간개발사업에 대한 불확실성이 커지면서 투자와 개발과정에서 발생하는 리스크 관리는 사고 예방적 차원을 넘어 투자 또는 개발에 대한 리스크 요인을 어떻게 해소하느냐에 따라 개발에 대한 수익의 증감에 영향을 미치기 때문에 민간개발사업 손익에 대한 결정적 요인이 된다. 민간개발사업의 리스크를 해소할 수 있는 또 다른 방안으로서는 사업성분석에 따른 분양수입금의 현금흐름분석을 통해 투자판단을 내려야 하고, 시행사 및 사업주의 신용도, 시공사 선정 등급제를 도입하여 부동산 민간개발사업의 리스크 요인을 해소하는 방법도 하나의 방안이 될 것으로 판단된다. 부동산 민간개발사업의 모든 과정에서 발생할 수 있는 리스크의 불확실성에 대한 의견을 제시하고 대책을 수립하여 성공적인 프로젝트 완료를 위하여 부동산 민간개발사업의 리스크 관리방안에 관한 연구는 대부분 개발과정의 각 단계에서 부분적으로 진행되었으나 전체과정을 종합적으로 분석하는 것도 중요하리라 본다. 지금까지 부동산 민간개발사업의 리스크 관리방안에 대해서는 이론적인 연구 위주로 이루어졌다. 하지만 본 연구에서는 기존의 연구결과 분석을 비롯하여 비체계적인 리스크 발생요인의 해소와 리스크 절감을 위한 사업성 분석을 통한 대응강화, 자금조달을 통한 리스크 절감, 부동산 등기의 공증제도 활용, CM 적용 리스크 비용절감, 분양수입금 및 사업비 공동관리의 철저와 업무내용의 인식, 상세한 도급계약과 채권관리실무기법의 체계화 등에 중점을 두었다. 그러나 본 연구의 한계점으로는 민간개발사업의 리스크관리에 지표화, 계량화된 수단으로 적용할 수는 없다는 것이다. 왜냐하면 민간개발사업의 범위와 유형이 매우 다양할 뿐 아니라 개발주체에 따라서도 민간개발사업에 대한 많은 논의가 있을 수 있는데 각 리스크 요인들을 객관적인 세부 지표로 분류하고 민간개발사업의 유형별로 리스크 가중치를 부여하지는 못했기 때문이다. 따라서 향후 연구의 방향은 부동산 민간개발사업에 대한 리스크 요인별 계량적 분석과 시스템을 통해 다양한 부동산 민간개발사업의 유형에 따라 변화하게 되는 상세한 리스크의 대웅방안과 가이드라인에 대한 연구가 이루어 질 것을 기대한다.; The purpose of this study was to identify the conditions required to resolve the risks by stage of the real estate development projects initiated by the private sector and thereupon, analyze the factors determining the success of future private real estate development projects, together with some practical methods of reducing the risks of real estate development. For this purpose, the researcher divided the risk factors of the private real estate development projects by stage of development: those at the stage of project preparation, those at the stage of project implementation and those at the stage of post-development or management and operation. The results of this study can be summarized as follows; First, since the private real estate development projects are long-term projects, it is essential to design an elaborate master plan and detailed implementation plan even at the initial stage of planning. In order to reduce the risks at this stage, it is deemed necessary to keep a smooth communication with the relevant administrative authorities to prevent any delay of the project, while reviewing the legal and institutional regeneration plans thoroughly to analyze the feasibility of the project, being prepared for the deliberation of the project by the authorities. Second, the developers should be well prepared for the second stage from implementation of the project until completion of the construction and approval of use. In order to have the project financed smoothly and resolve such risky factors as increase of project cost or possible suspension of construction work, the developers are obliged to manage the risks through project financing, joint management of sales revenues and project cost, activation of Construction Management (CM), well-specified sub-contracting and management of credits. Third, at the post-development stage or management and operation stage, it will be necessary to resolve various problems involving the financing plans subject to change. Such risks may well be reduced by reviewing the management and operation plan or outsourcing the management and operation services. Lastly, it is essential to make judgement about the investments through analysis of feasibility and cash flow of the sales revenues, and it is deemed desirable to introduce a rating system to assess creditability of project managers and developers and select eligible constructors in order to remove the risky factors of the private real estate development projects. So far, the methods of managing the risks of private real estate development projects have tended to be reviewed theoretically, but this study focuses on such specific and practical methods of resolving or reducing the unsystematic risks of the real estate development projects as systematic management of the sales revenues, sub-contracting and credit management. However, since the scopes and types of the private real estate development projects are very diversified with differentiated developers, this study may be limited in that it could not examine the private real estate development projects objectively and logically, while covering too wide subjects related to the risks. In this regard, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will analyze the risks quantitatively and systematically, polling the opinions from the working officials who participate in private real estate development projects and thereby, suggest detailed counter-measures and guidelines to manage the risks varied according to the types of the private real estate development projects.