都市整備事業의 效率的 推進方案에 관한 硏究

Abstract

21세기의 주택산업은 주거환경에 미치는 사회변화인 국제화, 개방화, 자율화, 다양화, 정보화 등으로 요약할 수 있다. 이러한 가운데 재건축사업은 재개발사업과 더불어 기존의 도시정비, 주거환경개선, 주택공급 등의 목표를 달성하기 위한 도시정비차원에서 서울시와 수도권 등 대도시를 중심으로 진행되고 있으며, 택지가 부족한 대도시 주택공급의 중요한 방법이다. 본 연구는 기존의 재개발·재건축사업과 관련하여 획일적이고 과도한 규제에 대한 제도적 문제점을 도출하고, 앞으로의 재개발·재건축사업의 진행방향에 대한 개선방안 및 효율화 방안을 모색하였다. 재개발·재건축은 개인의 단순한 이익추구를 위한 수단으로만 볼 것이 아니라 주거환경개선과 공공적 차원에서 도시 기능 및 도시 환경 개선의 일환이라는 관점에서 볼 필요가 있다. 즉, 개발이익에 기인한 양적 공급에서 탈피하고 사업지와 사업지 주변은 대체적으로 연립주택이나 단독주택과 같은 저층 주거 군임을 감안하여 주변 환경과 조화를 이루도록 해야 할 것이다. 결론적으로, 비도시계획인 민간주도의 재개발·재건축사업에서 도시 계획적인 측면을 고려한 도시계획사업으로 시행할 수 있는 구조적인 방향전환이 필요하다. 즉, 재개발·재건축사업을 제도권 안으로 적극 수용하여 현행과 같은 문제점을 해소하여 조합원 및 시공회사의 부담을 감소시키면서 주택공급과 건전한 도시발전이 이루어지도록 해야 할 것이다. 본 논문에서 분석한 문제점은 다음과 같다. 첫째, 사업주체의 대표성 문제와 사업초기 소요 자금 조달 문제, 시공사 선정시기의 문제이다. 둘째 추진위원회의 업무능력 부족과 정비사업 전문 관리업자의 전문성 부족이다. 셋째 절차상 문제점으로서 정비계획수립부담, 공동시행제도의 불균형, 매도청구절차의 문제, 재건축 결의 요건의 문제이다. 넷째, 과도한 규제로서 임대주택의무비율과 소형평형 의무비율, 조합원지위 양도 금지, 재건축 후분양제, 단독주택재건축 조합원자격범위의 문제, 입주권 양도과세문제, 시공보증제도, 세입자 주거대책 문제, 분양가 상한제상 가산비용불인정이다. 다섯째, 공공부문의 역할 미흡으로서 갈등과 분쟁, 사업기간의 장기화와 부진 등이다. 이에 대한 효율적인 추진 방안으로는 첫째, 사업주체의 추진력과 전문성 제고이다. 둘째, 전문성제고를 위한 정비사업전문관리업 제도 개선이다. 셋째, 절차개선으로서 정비계획수립부담해소, 공동시행제도개선, 매도청구절차정비, 재건축 결의요건 완화이다. 넷째, 규제완화로서 임대주택 의무비율 완화와 소형평형 일정비율 의무건립제도 개선, 조합원지위 양도금지 및 조합원 자격요건 개선, 재건축 후분양제 폐지, 단독주택 재건축 조합원의 자격범위 완화, 입주권 양도세 과세완화, 시공보증제도 개선, 주택재개발 세입자 주거대책 개선, 분양가 상한제상의 재개발·재건축 특성에 따른 가산비용 인정 범위 확대를 제시하였다. 마지막으로 다섯째, 공공성 강화방안으로서 분쟁해결기구, 지역 활성화의 수단으로 활용, 주택재개발 임대주택 인수규정 법령화 필요, 지역개발차원으로 인식하고 정비기금 등 공공지원 확대, 세제 감면방안 검토를 제시하였다. 이상의 효율적인 추진방안을 실행에 옮기기 위해서는 관련법의 개정이 요구되며 원만한 재개발, 재건축사업을 통해 지속가능한 도시 발전이 가능한 만큼 시급한 대책마련이 필요하다고 할 것이다. 아울러, 재개발·재건축사업은 생활공간의 창출과 국토이용률을 높이는 효과적 수단인 정부의 주택정책으로, 나아가 도시개발정책으로 정착되도록 지속적인 연구와 노력이 필요하다.; The purpose of this study was to address the problems of the conventional redevelopment and reconstruction projects in terms of uniform and excessive regulations and thereupon, explore the solutions to the problems for effective implementations of redevelopment and reconstruction projects. The problems addressed by this study can be summarized as follows; the first problem involves representation of those implementing the projects as well as initial financing of the projects; the second problem involves lack of the action capability of the project committees and poor professionalism of the regeneration project managers; the third problem involves such procedural ones as burden of planning the regeneration projects, unbalanced joint implementation system, ineffective procedures for claim for purchase, unrealistic conditions for decision on reconstruction, and the like; the fourth problem involves unilateral and uniform method of development or burden for the basic urban facilities and uniform regulation of reconstruction; the fifth problem involves such excessive regulations as obligatory ratio of rental nd small apartment houses, prohibition of cooperative membership transfer, post-construction sales, unreasonable eligibility for membership of the redevelopment/reconstruction committees, capital gain tax on the right to buy the houses, ineffective guarantee of the construction, poor measures for tenants' housing right, added cost not included in the sales price ceiling, and so on; the sixth problem involves the poor role of the public sector for resolution of conflicts and disputes, delayed or slow implementation of the projects, etc. The solutions to the above problems are put forwards as follows; first, it is necessary to enhance action capability and professionalism of those implementing the projects; second, it is also necessary to reform the regeneration management businesses to be more professional; third, it is required to relieve the project managers of the burden of regeneration planning, improve the joint implementation system, rearrange the procedures for claim for purchase and ease the conditions for decision on reconstruction; fourth, it is essential to diversify and rationalize the project implementation methods; fifth, it is essential to deregulate regeneration projects regarding ratio of the obligatory rental and small apartment houses, prohibition of the membership transfer, eligibility for membership, post-construction sales, eligibility for detached house owners' membership, capital gain tax on the right to buy the house, guaranty of construction, tenants' housing right, inclusion of the added costs in redevelopment and reconstruction costs and the like. Lastly, it is deemed required of the public sector to play an active role in resolving the disputes and activating the regional development, while the legislation of taking over rental houses, increasing the public supports to them and relieving the cooperative members of the tax burden. In order to realize the above reform measures, the relevant laws should be amended. Since cities can be developed in a sustainable way through redevelopment and reconstruction projects, urgent measures should be taken to this effect. In addition, as redevelopment and reconstruction projects seem to be effective housing policy tools for the government in terms of creation of living spaces and efficient use of the national land, it is hoped that this study will be followed up by future studies which will continue to explore the ways to help the redevelopment and reconstruction projects established as useful urban development tools.