共同抵當上 利害當事者의 法的構造에 관한 硏究

Abstract

共同抵當이라 함은 同一한 債權을 擔保하기 위해서 수개의 不動産 위에 設定된 抵當權을 의미한다. 공동저당은 채무자 측면에서는 擔保價値의 集積을 통한 金融의 確保라는 장점을 가지고, 채권자 측면에서는 擔保價値의 減少에 대한 危險性의 分散이라는 장점을 가짐으로 인하여 거래계에서 일반적으로 이용되고 있다. 종래 共同抵當에 관한 爭點은 크게 두 가지로 나누어진다. 공동저당 설정 후 건물이 재축된 경우 法定地上權의 認定與否에 관한 문제와 공동저당 목적물이 경매된 경우 物上保證人 등 當事者間의 優先順位에 관한 문제가 그것이다. 즉 저당권설정 당시에 저당목적물인 토지 위에 건물이 존재하였다가 그 이후 건물이 재축된 경우에 법정지상권의 성립을 인정할 것인가의 문제와, 공동저당 목적물이 경매된 경우에 이를 둘러싼 이해관계인(물상보증인이나 후순위저당권자 등)간의 우선순위를 정하는 문제로 나누어져 있었다. 일반적으로 공동저당에 있어 이해관계에 관한 논의는 후자를 의미하는 것으로 이해된다. 하지만 법정지상권의 인정 여부에 관한 논의도 건물이 재축된 경우 이를 둘러싼 당사자간의 이해관계(당사자의 의사와 공익적 요청 그리고 부동산 저당제도의 운용 등의 관점에서의 이해관계)를 조절한다는 점에서 파악한다면, 넓은 의미에서의 공동저당에 있어서의 당사자간의 이해관계 조절에 관한 논의에 포함된다고 볼 것이다. 따라서 본 논문에서는 이와 같은 전제하에서 논의를 진행하기로 한다. 본격적인 논의에 앞서 논의의 대상인 공동저당이 무엇인지를 밝히기 위하여 共同抵當의 基本理論에서는 共同抵當의 槪念과 成立要件, 그리고 效力을 포함한 本質論에 대하여 살펴보기로 한다. 특히 공동저당의 효력에서 민법 제368조의 적용범위와 관련한 쟁점은 학설과 판례가 치열하게 대립하면서, 제4장의 물상보증인과 후순위저당권자와의 우열관계에 대해서까지 논의가 진행된다. 共同抵當에 있어 法定地上權의 문제는 최초 동일인 소유의 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 이후에 구건물의 철거 등의 사유로 신건물이 재축된 경우 법정지상권의 인정여부에 대한 것으로, 2003년 12월 18일 선고된 대법원 전원합의체 판결을 기초로 쟁점을 정리하고 학설과 판례를 검토하기로 한다. 共同抵當에 있어 利害關係人의 保護의 핵심은 공동저당 목적물이 경매된 경우에 後順位抵當權者代位와 辨濟者代位의 衝突의 문제이다. 즉 共同抵當에 있어 後順位抵當權者의 代位權에 관한 규정인 민법 제368조와 辨濟者代位權에 관한 규정인 민법 제481조의 충돌의 문제가 발생하는 바, 後順位抵當權者와 物上保證人의 優劣에 관한 해결책을 모색하기 위하여 일반 이론적 근거와 국내외의 학설과 판례를 검토하였다. 결론에서는 위 논의들을 정리하면서 우리 민법상의 공동저당과 관련하여 가장 合理的인 解釋論을 모색하고 하나의 立法論을 제시함으로써 공동저당상의 이해관계 조절에 대한 논의를 마치도록 한다.; The joint mortgage means a mortgage secured on several real estates for the same credit. The joint mortgage has the advantage of being financed by accumulated values of several securities on the part of debtor, while having the risks of security value decrease distributed on the part of creditor, and therefore, it is widely used in the financing markets. So far, the bone of issue surrounding the joint mortgage has been two-fold. One involves recognition of legal superficies, and the other involves lien among concerned parties including third-party guarantors having their real estates secured for the debtor. Namely, if a building existed on the land when the debt was mortgaged and then it has been rebuilt, the issue is whether the new building should be deemed mortgaged legally or not. And the other issue is who has the lien over the jointly mortgaged real estates among third party guarantors, subordinated mortgagees and other concerned parties. In general, the discussions about the joint mortgage has seemed to focus on the latter issue. However, if the discussions surrounding recognition of the legal superficies should be understood in the context of adjusting the concerned parties' interests in the rebuilt building (namely, in terms of concerned parties' intention, public interests and operation of the real estate mortgage system), they may well be included in the discussions surrounding adjustment of the concerned parties' interests. This study addresses the problems arising from the joint mortgage based on such assumptions, in the order of concept and conditions of the joint mortgage, its effects and nature. Then, this study examines general theories and judicial cases in Korea and abroad about recognition of the legal superficies for rebuilt buildings and liens or priorities for the real estates put for court auction and thereby, explores the most reasonable solutions.