開發利益還收制의 效率的 施行에 관한 硏究

Abstract

Today, due to the social atmosphere that the real estate ownership is a source for creation of the human wealth, our modern men yearn for ownership of the real estates. As the real estate speculations prosper due to rising real estate prices, the conflicts among social classes deepen, impeding the national solidarity. The most plausible causes for the real estate problems may be unearned income from higher land prices due to economic development, widening gap between poor and rich, unbalanced supply and demand of land, and privatization of the development profits through speculations. The development profits are increased profits due to public investments, development plans or their changes, or other socio-economic factors minus the portion of land owners' efforts or investment. So, the unearned development profits not caused by land owners' efforts should be redeemed in principle. The scope of the development profit redemption differs depending on the historical conditions, but it is expanding steadily, because people's conception of the land changes and the government is determined to have the unearned income redeemed. Meanwhile, the development profits could not be clearly defined in the beginning of the system, while relevant systems were instituted, including such laws championing the public land concept as Law on Housing Site Ownership, Exceeded Land Profit Law and Development Profit Redemption Law. As the public land concept had been receded much since the foreign exchange crisis, it is not much wide off the mark to say that the only public land concept system is the development charge system. In such circumstance, this study is aimed at addressing the problems of the development profit redemption system and finding their solutions. First of all, in order to operate the development profit redemption system efficiently, it is deemed necessary to revise and supplement the existing development profit redemption system and thereby, prevent the development profits from being privatized to redistribute them among the people. Some of the objects of the current development charges do not match the concept of the development profits, while the system itself is applied to the lands only in the development project districts. Thus, it is impossible to have the development profits redeemed if the lands are located outside the districts, which means that the unearned incomes are allowed to be privatized. In order to solve the problems of the existing development profit redemption system, it is essential to expand and rearrange its objects and scope. In addition, it is also necessary to compensate for the development losses corresponding to the development profits. It is deemed justified to compensate for the development losses for guarantee of land owners' property rights and fair distribution of the national wealth. Furthermore, it is deemed essential to arrange the legal systems so that the TDR system can be introduced to activate transactions of TDR to promote the real estate markets flexibly and that another speculations including buying-up can be checked effectively. Until some time ago, the government published a series of poisonous prescriptions in a die-hard effort to check the real estate speculations without fail for ordinary people's stable life. However, it is not exaggerating to say that their effects have been very minimal based on their performances so far. So, it is required of the government to design the real estate policies from a longer perspective and thereby, institute them into consistent and sustainable systems.; 오늘날 부동산소유의 문제가 인간의 부를 창조하는 원천이 된다는 사회분위기 때문에 부동산소유의 문제는 현대인들의 선망의 대상이 되고 있다. 부동산가격의 급등에 따른 부동산투기가 성행되면서 계층간의 갈등심화로 국민단합에 저해요인이 되기도 한다. 부동산문제의 가장 큰 원인을 찾는다면 경제개발에 따른 지가상승이 불로소득으로 누적되어 빈부간의 격차심화, 토지수급의 불균형, 투기 등을 통한 開發利益의 私有化라 할 수 있다． 開發利益이란 공공투자에 의한 증가, 계획의 결정·변경에 의한 증가， 그 밖의 사회·경제적 요인에 의한 증가 등 일정기간 동안 토지의 가치상승분 가운데 자신의 노력이나 투자에 의한 것을 제외한 가치상승부분을 일컬으며, 開發利益 중 자신의 노력과 관계없이 발생하는 不勞所得的 開發利益에 대해서는 환수의 대상이 되어야 한다． 開發利益의 환수범위는 시대적 상황에 따라 달리하고 있으며, 점차 환수의 범위가 확대되어 가고 있다. 이는 토지에 대한 國民의 觀念變化와 불로소득을 환수하여야 한다는 政府의 政策意志에 따른 것이다． 그동안 開發利益還收制度는 도입 당시부터 개발이익의 개념도 명확하지 않은 상태에서 제도화됨에 따라 택지소유에관한법률, 토지초과이득세법, 개발이익환수에관한법률 등이 土地公槪念과 관련한 法律로 제정되기도 하였으나 외환위기 이후 土地公槪念의 후퇴로 현행 법제상 유일하게 남아 있는 것은 開發負擔金制 뿐이라고 해도 크게 틀리지 않을 것이다. 본 연구는 이러한 開發利益還收制度의 문제점을 파악하고 개선방안을 찾고자 노력하였다. 우선 개발이익환수제의 효율적 시행을 위해서는 기존의 개발부담금제를 수정 보완해서, 개발이익이 사유화 되지 않으면서도 국가적으로 재분배되어 지역 균형발전에 활용할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다. 현행 開發負擔金制의 환수대상은 개발이익의 개념과 합치되지 않은 것도 있고, 개발사업 시행지역 內 토지에 대해서만 부과하는 限界를 지니고 있다. 이에 따라 공공사업 주변지역의 개발이익을 환수할 수 있는 방안이 없어 사실상 不勞所得의 私有化가 許容되고 있는 실정이다． 이러한 기존의 開發負擔金制의 문제점을 보완하기 위해서는 개발부담금제의 부과 대상과 범위를 확대 정비하여야 한다. 또한 개발이익의 환수에 대응하는 開發損失도 補償하여야 한다. 토지소유자의 재산권 보장과 공평배분을 위해서도 開發損失의 補償은 마땅하다고 본다. 더불어 개발권 양도제(TDR)의 도입을 통해 개발권의 양도, 양수가 활발히 이루어져 부동산시장의 운영의 폭을 넓히고 사제기 등으로 또 다른 투기가 이루어지지 않도록 제도의 법제화가 이루어져야 한다. 얼마 전까지 정부는 그동안 서민경제의 안정을 위해 부동산 투기만은 꼭 잡겠다는 일념으로 극약 처방식 부동산 대책을 잇달아 내놓았었다. 그러나 현재까지의 결과로 볼 때 그 효과는 거의 없었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 따라서 앞으로는 보다 장기적인 안목으로 정책을 수립하여, 일관성 있고 지속가능한 제도로의 정착을 이루어야 할 것이다.