수도권 주상복합아파트의 지역 및 주택규모별 가격결정요인에 관한 분석

Abstract

1960년대 후반부터 도심부 재개발의 개념으로 도입되기 시작한 주상복합건물은 효율적인 토지활용과 도심공동화 현상에 대한 대안으로 제기되면서 새로운 주택공급의 일환으로 활발하게 건립되기 시작하였으며, 용적률 완화 및 분양가 자율화 등 각종 제도적 완화 과정 속에서 본격적으로 국내에 확산되어 주택보급에 미치는 영향이 점차 커지고 있다. 본 연구에서는 그동안 공급이 활발히 이루어진 수도권을 대상으로 지역적 특성 내지는 개발특성에 따른 유형화를 통해 보다 구체적인 가격영향모형을 구축하여 보다 설명력 높은 가격결정요인을 분석함을 목적으로 하였다. 1차적으로 주택가격과 지역 및 개발특성이 어떠한 관계에 있는지 알아보기 위해 데이터마이닝기법의 한 종류인 CART분석을 실시하였다. 분석결과 서울지역과 경기·인천지역이 지역적으로 차이를 나타내면서 구분되었으며, 이중 서울지역은 ‘전용면적’이라는 개발특성에 따라 전용면적이 118.12㎡(35.8평)이상인 것과 미만인 것으로 구분되어지는 것을 확인하였다. 또한 이를 독립검정 t-test를 통해 분석 시 이에 대한 서로 다른 모형의 정립이 필요하다는 것을 검증하였다. 다음으로 분석 결과에 따라 수도권을 서울과 경기·인천지역으로 구분하고 이중 서울지역은 다시 전용면적 118.12㎡(35.8평)를 기준으로 구분하여 각각 다중회귀분석을 실시하였다. 또 유형을 고려했을 경우와 그렇지 않은 경우를 비교분석하기 위해 유형의 구분 없이 수도권 주상복합아파트 전체와 서울시 전체를 대상으로 각기 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과, 유형의 고려 없이 수도권 전체를 대상으로 분석한 결과와 서울시를 대상으로 분석한 결과에 비해 지역적으로는 서울지역과 경기·인천지역으로, 주택규모특성으로 서울시를 전용면적 118.12㎡(35.8평)를 기준으로 그 이상인 그룹과 미만인 그룹으로 나누어서 가격결정요인을 분석한 결과가 보다 상세한 가격결정요인을 설명하여 주는 것으로 나타났다. 수도권 주상복합아파트의 가격 결정요인 분석결과 “단지규모”가 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소로 분석되었는데, 이는 주상복합아파트의 경우 주거단지의 물리적 개발규모가 큰 것을 선호한다고 할 수 있겠다. 또한 “단지 내 녹지”의 존재 여부도 가격에 영향을 미치는 주요 요인으로 분석되었는데 ‘단지 내 공원’이나 단지 외부의 공원과 하천 등의 ‘자연환경’이 가격에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이외에 건설사의 브랜드 가치도 주상복합시장에서의 수요자가 대상 부동산을 결정하고 판단하는데 영향을 미치는 주요한 요인으로 분석되었으며, 주상복합아파트의 고유한 특성인 복합용도기능비율은 순수 주거기능 외 상업과 업무기능 비율이 높으면 높을수록 가격에 음의 요인으로 나타났다. 또한 경기·인천지역의 경우는 서울지역과는 달리 새롭게 ‘교육시설 수’를 고려하는 것으로 나타났다. 연구를 통한 시사점은 다음과 같으며, 이를 통해 향후 주상복합아파트의 개발 및 공급의 방향을 제시해 보고자 한다. 첫째, 주상복합아파트 개발에 있어 제한규정이 필요하다. 연구 결과 수도권 주상복합아파트 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 ‘단지규모’로 나타났다. 따라서 기존 주거지역의 주거환경에 영향을 미치지 않도록 개발규모에 따라 그에 맞는 기반시설과 도로시설의 확보를 규정함으로써 지역의 주거환경을 보호하고 합리적인 토지이용을 유도할 필요가 있다. 둘째, 주상복합아파트 개발에 있어 단지 내부에 일정면적 이상의 옥상정원이나 단지 내 공원 등을 의무적으로 제공하는 방안이 필요하다. 연구 결과에 따르면 ‘단지 내 녹지’요인은 공원·하천과 같은 자연환경요인과 더불어 가격에 적지 않은 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 이러한 녹지에 대한 수요는 거주를 결정하는 데 큰 영향을 미치는 요인으로 이를 통해 수요자 입장에서 삶의 질에 대한 고민이 가격에 반영되고 있음을 알 수 있다. 셋째, 주상복합아파트 개발에 있어 기능별로 주거동과 오피스동, 상가동을 따로 구분하여 공급하는 방안이 필요하다. 본 연구의 결과에 따르면 주상복합아파트의 고유특성인 “복합용도기능비율”은 순수주거 이외에 오피스·상업기능의 점유비율이 높으면 높을수록 가격에 음의 요인으로 작용한다는 결과가 분석되었다. 이는 수요자 입장에서 개인 프라이버시에 대한 보호와 쾌적한 주거환경을 선호하고 고려한다는 것으로 이를 반영하여 일정 규모 이상의 소규모 개별건축 외에 중규모 이상의 주상복합아파트 개발 시 거주자의 프라이버시와 쾌적한 주거환경을 위해 을 모색해 볼 필요가 있으며, 이는 현재 1~2층에 상가를 두고 있는 획일적 개발형태에서 벗어나 다양한 방향의 건축형태로의 전환을 유도할 수 있는 방법이라고 판단된다.; With the new redevelopment method in CBD, Mixed use-housing, started to come into housing market since late 1960s, it became new remedy for resolving inefficient land usage and doughnut phenomenon; moreover, it has been more powerful in housing supply chain in the series of constitutional changes. This article proposes more accurate methods for analysing Housing Price determinant factors by grouping study cases on the basis of region and housing unit scale. This study is composed of four steps as follows: The first step is to conduct CART analysis in order to find out characteristic relationship between region and housing scale. The result shows differences between Seoul and Gyeongi Province including In Chon; in addition, the group divided by 'net using area' with over and less 118.2㎡. The second step is to inspect the divided groups by conducting independent Samples T-test to setup separate model. The third step is to group the cases based on the region which is Seoul and Gyeongi Province including Inchon, to divide the Seoul cases into two over and less 118.12㎡ group, and to conduct Regression Analysis of each groups. The fourth step is to execute Regression Analysis onto whole Seoul city and the whole cosmopolitan area to compare the involved characteristics with uninvolved characteristics of Mixed-Use Housing. The result shows that the divided cases are available for correlating to more specific Housing Price determinant factors rather than simply relying on the entire cases as a whole. The results show that principal factors affecting Housing Price determinant is 'Scale of Housing Complex', which means that buyers prefer large developing scale rather than small size of complex; moreover, other main factors affecting Housing Prices are attributed to 'Environmental Amenities' such as public park and brook, and green traits such as 'Green Space in Complex' and 'Park in Complex'. Besides, other major factors that housing buyers consider when they buy real estate are attributed to the ranking of construction company. On the top of that, commerce and office ratio of Mixed use Housing have negative influence to Housing Price. Also, Gyeongi Province and Inchon area turned out to consider 'the number of educational facilities'. The three main suggestions beneficial for policy-decision making to supply of Mixed Use Housing are as follows: First, government need to make limitation to developing Mixed Use Housing. As I already mentioned above, the major factors affecting the Housing Price turned out to be 'Scale of Housing Complex'; thus, regulating construction of infrastructure related to scale of housing complex without risking residential environment allows residential area to be used both rationally and efficiently. Second, certain area of park in complex should be provided in the Mixed Use Housing. According to the result, 'Green Space in Housing Complex' along with environmental factors is highly influencing to the housing price; furthermore, demands for the green space is attributed to quality of urban life. Third, methods to supply different functions of the Mixed Use Housing should be developed by both government sector and private sector. According to the results of this study, commerce and office ratio of Mixed use Housing particularly have negative influence to Housing Price. This reflects, therefore, preference of consumers influenced by protection of privacy and pleasant residential environment, which will be one of consideration to development of Mixed-Use housing. This will allows private construction company to develop many different ways to build a variety of types of housing.