서울시 권역별 주택 실거래가 영향요인 연구

Abstract

본 연구는 서울시 주상복합아파트를 대상으로 주상복합아파트의 실거래가격과 5개 권역으로 구분된 서울시 생활권이 어떠한 관계가 있는지 알아보고 권역에 따른 유형별 실거래 가격영향모형을 구축하는 것을 통해 실거래가에 미치는 영향요인을 파악하였다. 5개 권역과 실거래가격 간 관계를 파악하기 위해 CART분석을 실시하였으며, 생활권역에 따라 2집단(도심·동남권, 동북·서북·서남권)으로 구분되었다. 또한, t-test를 이용하여 집단 간 실거래가 평균가격은 차이가 있는 것으로 증명되었으며, 실거래가 영향구조를 파악하기 위해, 다중회귀분석을 이용하였다. 연구결과 다음과 같은 결론이 도출되었다. 첫째, 권역별 주상복합아파트를 대상으로 하는 주택정책이 필요하다. 본 연구에서는 주상복합아파트의 실거래가 가격구조가 서울시 생활권 별로 차이가 있음을 증명하였으며, 실거래가격에 미치는 영향요인과 평균 실거래가가 권역별로 다르게 나타났다. 1990년대부터 주상복합아파트의 고급화가 이루어지면서 동남권역을 중심으로 많은 주상복합아파트가 공급이 되었던 점을 고려해 본다면, 도심·동남권 모형에서 나타나듯이, 일반 주택과 비슷하게 ‘전용면적’과 ‘공원ㆍ하천환경’은 실거래가에 영향을 미친다고 생각된다. 하지만, 동북·서북·서남권 모형에서 보이듯이, 다른 모형에서 고려되지 않는 내적 개발규모가 실거래가에 영향을 미치는 것으로 나타났으며, ‘전용면적’과 ‘공원ㆍ하천환경’은 제거되었다. 따라서 앞으로의 주상복합관련 정책은 생활권역별로 차이점을 인식하여 서로 다른 주상복합정책을 펼쳐야 할 것이라 판단된다. 둘째, 권역별 주상복합아파트의 규모와 내부 녹지화에 대한 의무규정이 필요하다. 3개의 모형에서 모두 ‘외적 개발규모’와 ‘단지 내 녹지’가 실거래가에 미치는 가장 큰 영향요인으로 나타났다. 주상복합아파트가 상업지역에 위치하여 ‘단지접근성’이나 ‘교육환경’이 실거래가에 미치는 영향력이 미미하다는 점을 감안할 때, 대지면적, 연면적, 세대수와 같은 외적 개발규모가 실거래가에 미치는 영향력은 상당히 크다고 볼 수 있다. 게다가, 일반적으로 고밀도로 개발된 주상복합아파트일수록 주거환경이 열악할 수 있다는 점을 고려해 보면, 단지 내 공원설치 여부는 실거래가에 미치는 영향력이 크다고 생각된다. 따라서, 이에 대한 적절한 규제 대책과 설치기준이 필요하다 판단된다.; The purpose of this study was to comparatively examine the real transaction prices of the mixed-use apartment houses in 5 living spheres in Seoul and thereby, analyze the factors affecting their real transaction prices by using the typological real transaction pricing models. In order to determine the relationship between real transaction prices and 5 living spheres, CART analysis was conducted, while the living spheres were divided into two groups (downtown southeast district and northeast, northwest and southwest district). As a result of the T-test, the real transaction prices were found different between two districts. The multiple-regression analysis was conducted to determine the structure influencing the real transaction prices. The results of this study can be summarized as follows; First, it is necessary to design a mixed-use apartment housing policy for each living sphere. This study proved that the real transaction prices of the mixed-use apartment houses differed among living spheres in Seoul, while the factors affecting the real transaction prices and the average real transaction prices differed among the living spheres, too. Considering that the mixed-use apartment houses began to be luxurious since 1990's and that much more mixed-use apartment houses have been supplied in the southeast living sphere, the real transaction prices of mixed-use apartment houses in the downtown and southeast living sphere have been affected, like other ordinary houses, by 'exclusive floor areas' and 'park and river environment.' However, as shown in the northeast, northwest and southwest model, the real transaction prices were affected by the internal development scale, unlike in the other models, but not by 'exclusive floor area' and 'park and river environment.' Accordingly, it is judged that the mixed-use apartment housing policies should consider such differences among living spheres to be differentiated by region. Second, it is necessary to arrange some compulsory provisions about the scale of the mixed-use apartment houses and their outdoor green spaces by living sphere. In 3 models, 'external developmental scale' and 'in-complex green space' were found to affect the real transaction prices most. Since the mixed-use apartment houses are located in the commercial zone which means that their real transaction prices are little affected by 'accessibility to the complex' or 'educational environment,' their real transaction prices seem to be influenced much by site area, extended floor area, number of households and other external developmental scales. In addition, considering that the more dense a mixed-used apartment house is, its living environment is poorer, an in-complex park would greatly affect its real transaction price. Hence, it is deemed necessary to regulate the in-complex parks and arrange some criteria for them.