분양가 상한제 시행에 따른 공동주택 옵션상품 선호도 및 지불의사 금액 결정구조 분석

Abstract

The price cap system which began to be implemented since September 1, 2007 was expected to diminish the supplies of the apartment houses but help stabilize consumers' housing life and facilitate equalitarian housing services. However, the new system has exposed such problems betraying government's expectations as deteriorated housing quality and lower rate of sales, neither meeting customers' diversified needs nor improving the housing commodities. The purpose of this study was to analyze consumers' preferences of the option system, examine appropriateness of the supply prices, and price characteristics of individual options and thereupon, suggest some reasonable prices for the option commodities and thereby, enhance the social transparency of the sales prices and establish the option system earlier through institutional reforms. First, as a result of analyzing consumers' preferences of the option system, it was found that most of the consumers were aware of the price cap system and plus options but were little aware of the minus options. Thus, their preferences of the minus options were low. In addition, consumers' preferred 'pyongs' were found closely correlated with their age and income levels. The larger the number of their family members was, and the larger the number of their children were, their preferences of options were higher. In order to improve the option system, it is necessary to allow the consumers to entrust not only plus options but also the minus options with the special construction companies, while allowing the suppliers to provide for a variety of positive option commodities meeting consumers' needs to ensure consumers' rights of wider choices, and reforming the systems to enhance the transparency conducive to market competitions. As a result of analyzing consumers' will to pay for the options, it was found that there was no significant difference of amount between minus and plus options when the prices were converted into 'pyong-wise' unit prices; 2007년 9월 1일부터 시행되는 분양가 상한제의 기본적인 분양가 인하정책은 공급축소의 문제는 있지만 분양가 인하를 통한 실제 수요자의 주거안정 및 주거서비스의 고른 배분 등에서는 다소 소득이 있어 보인다. 하지만, 고객 Needs의 변화 및 다양한 상품에 대한 기대수요 등에 비해 주거품질의 및 분양성 저하에 따른 민간 사업자의 제도운용 방식이 정부정책과는 반하는 결과를 초래할 수 있다는 문제를 안고 있다. 이에 본 연구에서는 옵션제도에 대한 소비자의 선호도를 분석, 공급금액의 적정성 방안, 개별 옵션 유형별 가격특성을 분석, 옵션상품에 대한 합리적인 가격을 제시하여, 분양가격의 사회적 투명성을 제고함과 동시에 제도개선을 통한 옵션제도의 조기정착 방안을 수립하는데 그 목적을 두고 있다. 먼저, 옵션제도에 대한 소비자 선호도를 분석한 결과, 분양가 상한제도 및 플러스옵션에 대해서는 대체적으로 알고 있지만, 마이너스옵션에 대해서는 모르고 있다는 응답자의 빈도수가 높았는데, 이런 결과로 마이너스옵션에 대한 선호도가 낮게 나타났다. 또한, 연령대별 선호도에서 선호평형은 연령대와 소득수준에 밀접한 상관관계가 있는 것으로 나타났으며, 세대구성원 및 동거자녀수가 많을수록 옵션선택에 대한 선호도가 높은 것으로 나타났다. 옵션별 공급방식에 대한 개선방안으로 마이너스옵션의 경우도 플러스옵션처럼 옵션 선택시 무조건 소비자가 특정 전문 건설업체에 위탁하는 방식과 함께, 공급자도 소비자의 특성에 맞는 적극적인 옵션상품을 여러가지로 제공할 수 있어, 소비자에게 더 넓은 선택권을 보장하고, 시장에서의 경쟁을 유발하며, 투명성을 증가시키는 제도적 보완이 필요하다. 옵션별 지불의사금액을 분석한 결과 소비자 지불의사금액이 평 단가로 환산했을때 마이너스옵션 금액과 플러스 옵션금액의 차이는 많지 않으며 오히려 플러스옵션 금액이 더 높은 편으로 나타났고, 지불의사 금액과 시장옵션 공급가격 에 대한 비교분석 결과 마이너스옵션의 경우 시장가격은 소비자 감액 희망금액에 대하여 64%~86% 사이에 형성되는 것으로 분석되었고, 플러스옵션의 경우 시장옵션 공급가격은 소비자가 지불하고자 하는 금액에 74%~107% 사이에 형성되는 것으로 분석되었다. 옵션에 대하여 대형평형으로 갈수록 지불의사금액 비율이 높았는데 이는, 옵션에 대한 소비자 지불의사 금액이 일정하지 않고 소득수준 및 선호평형에 따라 공간확장 및 품질개선에 대한 기대치가 상이하다는 것을 알 수 있다. 또한, 지불의사금액에 영향을 미치는 요인으로, 플러스옵션(plu_p) 및 마이너스옵션(min_p)과 월소득(inc), 주택소유여부(own_d), 결혼여부(mar_d)는 양(+)의 상관관계가 있음이 나타났는데, 소득이 높을수록 ,주택을 소유하고 있는 사람일수록, 기혼자일수록 옵션을 선택할 확률이 높다는 것을 알 수 있고, 지불의사금액(UTP)에 가장 큰 영향력을 미치는 변수는 연령대와 월소득으로 나타났다. 2007년 9월 분양가 상한제도가 시행된 이후 1년여 남짓 지난 상황에서 분양가 상한제의 기본적인 분양가 인하정책과 옵션제도의 활성화는 상반되는 결과를 갖는다. 고객 Needs의 변화와 다양한 상품에 대한 기대수요 및 높은 품질에 대한 요구는 시대적인 트랜드이며, 지속적인 상품 및 기술개발의 발전 과제이다. 이런 사회적 Needs를 충족하기 위하여 분양가 상한제도의 주요 목적인 시장가격인하를 통한 서민주거 안정과 제한된 비용 내에서 공급자의 기대이익을 확보는 옵션제도의 발전을 추구할 수 없는 구조적인 문제를 가질 수 밖에 없다. 따라서, 시장에서의 공급자는 소비자의 특성에 맞는 다양한 상품을 개발하여야 하며, 소비자는 본인의 취향에 맞는 상품에 대한 적정가격을 지불할 의사를 갖는 사회적인 노력이 필요할 것이다.; rather, the plus option amounts were higher. As a comparative analysis of the amount the consumers were will to pay and the market prices of options, it was found that the market prices of the minus options were formed between 64%~86% of consumers' desired prices, and that those of the plus options were formed between 74%~107% of consumers' desired prices. The wider the unit floor area was, consumers were more willing to pay for the options, which suggests that consumers' desired payments for the options were not uniform but different depending on their income levels and preferred unit floor areas. Namely, consumers' expectations of expanded space and improved quality differed on their demographic variables. In addition, it was found that factors positively affecting consumers' will to pay for the options were plu_p, min_p, inc, own_d, mar_d, etc. if they were earning higher, if they owned houses and if they were married, they were more likely to select the options. The variables affecting their UTP were age and monthly income. Since it is only one year since introduction of the price cap system in September, 2007, activation of this system may well conflict with activation of the option system. Customers' diversifying needs, their higher expectation of diversified commodities and high quality are the historic trends, or the challenging goals for continued development of commodities and technologies. In order to meet such social needs, the goal of stabilizing ordinary people's housing life through lower market prices must conflict structurally with the option system meeting supplier's expected profits. Accordingly, suppliers are obliged to develop diversified commodities meeting consumers' needs, while consumers should make social efforts to be willing to pay for the optimal prices of the commodities meeting their needs.